La promesse synallagmatique

Une promesse de vente signifie un engagement réciproque de chaque partie. Cet engagement résulte soit de la levée de l’option après une promesse de vente unilatérale, soit de la signature conjointe des parties sur un seul acte appelé compromis :

• Le vendeur promet de vendre et l’acheteur promet d’acheter.

Cet acte peut être établi par acte sous seing privé ou par acte authentique. Mais à la différence de la promesse unilatérale, il n’est pas enregistré. En revanche, il est soumis aux règles de la publicité foncière (transcription au bureau des hypothèques du lieu dont dépend l’immeuble). Les frais d’acte et de publication sont à la charge de l’acquéreur.

Par principe : la promesse de vente « vaut vente » (code civil, art. 1589)

Dès qu’il y a accord des parties sur le bien vendu et sur le prix, la vente est, en principe, réalisée. L’acte de vente définitif (acte notarié) n’intervient que pour constater cet accord et pour fixer les modalités diverses de la vente (remise des clés, libération des locaux, etc.). En conséquence les parties ne peuvent renoncer à la transaction. Si l’une d’elles se refuse à signer l’acte définitif, elle peut être assignée en exécution forcée devant le tribunal de grande instance. Cette règle est cependant atténuée par la possibilité pour l ‘acquéreur d’excercer son droit de rétractation, par la présence dans le contrat de conditions suspensives, par la possibilité de verser une certaine somme d’argent en contrepartie d’un désistement.