L'article qui suit porte sur l'analyse financière d'un investissement immobilier. Il s'agit d'un modèle financier répondant à une question d'ancien examen de ModelOff. En résumé, un investisseur décide d'investir dans un immeuble locatif. Pour ce faire, il doit emprunter un certain montant d'argent. On veut notamment savoir quel rendement il sera en mesure de faire au cours des 10 prochaines années. Passons donc en revue, chacune des étapes de modélisation de ce projet d'investissement.
Investissement initial
Au delà du coût de l'immeuble, l'investissement inital comprend également des frais bancaires initiaux et des investissements en mobilier, afin de garnir l'immeuble locatif. Voici les informations à cet égard.
Provenance des fonds
Ce projet est financé en partie par des fonds propres et en partie par emprunt hypothécaire. Cet emprunt hypothécaire est de 900,000$. La balance représente donc les fonds propres.
Revenus immobiliers
Le loyer initial est de 83,200$ et croît de 2% pour les 2 premières années et de 5% par la suite. Les coûts d'opération de l'immeuble consistent en des coûts d'agence, de l'ordre de 9% des revenus locatifs, de frais de maintenance, de l'ordre de 5% des revenus locatifs et des dépenses d'intérêts (à noter que la dépense d'intérêt est calculée sur le principal, déterminé au point suivant). Tous ces revenus et dépenses sont imposables à 35%.
Cliquer sur l'image pour l'agrandir
Emprunt hypothécaire
L'ensemble des revenus nets générés par l'immeuble locatif seront utilisés pour rembourser le principal de l'emprunt hypothécaire. On peut donc calculer les soldes d'ouverture et de fermeture de l'emprunt hypothécaire.
Cliquer sur l'image pour l'agrandir
Revente de l'immeuble
On estime que la valeur de l'immeuble aura doublé dans 10 ans. De plus, on suppose que la croissance se fera à un taux annuel régulier. Pour savoir comment déterminer ce taux, vous pouvez relire l'article Calculer un taux de croissance annuel composé (CAGR). La taxe sur le gain en capital est estimée à 20%. Pour trouver le gain en capital, il suffit de déduire l'investissement initial du montant de la revente.
Cliquer sur l'image pour l'agrandir
Rendement
Finalement, pour calculer le taux de rendement interne de l'investissement et déterminer pour quelle année, il est le plus élevé, nous pouvons construire une matrice semblable à celle présentée ci-bas, en utilisant les gains nets calculés au point précédent et la fonction TRI (ou IRR en anglais).
Le CFO masqué vous offre 13 formations, réparties dans 4 catégories: Tableaux de bord, Modélisation financière, Finance corporative et Analyse et modélisation de données. Ces formations sont offertes en classe, en entreprise et en ligne. Nos formateurs sont des experts dans leur domaine et sont accrédités par Emploi-Québec et vous remettent un certificat, à la fin de chaque formation, que vous pouvez notamment utiliser pour faire reconnaître des heures de formation continue auprès de votre ordre professionnel.
Pour info: 514-605-7112 ou [email protected]
Jeu de briques
Snake
Pacman
Bubble