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Clause pénale et VEFA

Publié le 02 décembre 2014 par Christophe Buffet

Le juge peut réduire une clause pénale applicable dans le cadre d'une VEFA :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 décembre 2011), que par acte authentique du 31 août 2007, la société Ensouleiado a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement aux époux X... ; que les époux X... n'ayant pas réglé le prix de vente, la société Ensouleiado les a assignés en résolution de la vente et paiement de l'indemnité contractuelle ; 

Sur le premier moyen : 

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'évoquer le fond du litige, de les débouter de leur demande de délais de paiement et de prononcer la résolution de la vente à leurs torts, alors, selon le moyen : 

1°/ que le caractère urgent d'une action en justice ne constitue pas un motif légitime permettant à la cour d'appel de faire usage de son droit d'évocation privant les parties de la garantie du double degré de juridiction ; que la cour d'appel en se fondant, pour statuer par voie d'évocation, sur la seule circonstance que l'action engagée par la société Ensouleiado présentait une urgence certaine, circonstance qui n'était pourtant pas de nature à justifier l'évocation du litige, a violé l'article 568 du code de procédure civile ; 

2°/ que des mesures de grâce peuvent être accordées quand bien même le débiteur serait dans l'impossibilité potentielle de régler sa dette, cette circonstance étant précisément l'objet desdites mesures ; que la cour d'appel en se fondant, pour rejeter la demande en délai de paiement des époux X..., sur la circonstance inopérante que ces derniers, bien qu'ayant déjà obtenu des délais de paiement de la part de la société venderesse, avaient failli à leur obligation de paiement du prix depuis le mois d'octobre 2008, a violé l'article 1244-1 du code civil ; 

Mais attendu qu'en évoquant et en refusant d'accorder des délais de paiement, la cour d'appel n'a fait qu'exercer ses pouvoirs discrétionnaires ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Mais sur le second moyen, pris en sa première branche : 

Vu l'article 1152 du code civil ; 

Attendu que pour condamner les époux X... au paiement de la somme de 35 000 euros, l'arrêt retient que le contrat prévoit la condamnation des acquéreurs défaillants à verser au vendeur une somme égale à 10 % du prix et que cette indemnité n'est pas sujette à modération ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que lorsqu'une convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, le juge peut modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

Et sur le second moyen, pris en sa seconde branche : 

Vu l'article 1184 du code civil ; 

Attendu que pour débouter les acquéreurs de leurs demandes de remboursement des frais afférents à l'immeuble, l'arrêt retient qu'ils n'établissent pas avoir réglé les factures qu'ils produisent et qu'il convient de laisser ces frais à leur charge, s'agissant de dépenses inhérentes à leur défaillance dans le paiement du prix ; 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait prononcé la résolution de la vente et que le vendeur doit rembourser à l'acquéreur les taxes et les charges de copropriété nécessaires pour la conservation du bien qui est réputé n'avoir jamais quitté son patrimoine, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il constate que les époux X... sont redevables de la somme de 35 000 euros à titre d'indemnité de résolution conventionnelle, ordonne la compensation entre cette somme et celle de 51 415 euros dont la société Ensouleiado est redevable à titre d'acompte sur le prix et de versement sur les pénalités de retard et déboute les époux X... de leur demande en remboursement des frais afférents à l'immeuble, l'arrêt rendu le 13 décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 

Condamne la société Ensouleiado aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour M. et Mme X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

M. et Mme X... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir, après avoir évoqué le fond du litige et constaté qu'ils n'avaient pas rempli leur obligation de paiement du prix, déboutés de leur demande de délais sur le fondement de l'article 1244-1 du code civil et d'avoir, en conséquence, prononcé la résolution à leurs torts de la vente conclue suivant acte notarié du 31 août 2007 ; 

AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 568 du code de procédure civile, lorsque la cour d'appel est saisie d'un jugement qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l'instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive ; qu'il n'est pas discutable que l'action engagée par la SNC Ensouleiado, qui a donné lieu à autorisation d'assignation à jour fixe tant en première instance qu'en cause d'appel, présente une urgence certaine, s'agissant de statuer sur la résolution de la vente en état futur d'achèvement d'un appartement qui se trouve aujourd'hui achevé ; que la cour décide en conséquence, les parties ayant toutes deux conclu au fond, d'évoquer l'affaire pour lui donner une solution définitive dans les meilleurs délais ; que suivant acte notarié en date du 31 août 2007, la SNC Ensouleiado a vendu à M. et Mme X..., en la forme d'une vente en état futur d'achèvement, le lot 151 consistant en un appartement de deux pièces dans un immeuble en copropriété en cours d'édification sis à Beausoleil (06) ... ... dénommé « L'avant scène » moyennant le prix de 350.000 euros ; que les acquéreurs versaient 21.000 euros entre les mains du vendeur, le surplus devant être réglé selon l'échelonnement applicable en matière de vente en état futur, soit 79 % (276.500 euros) à l'achèvement des cloisons intérieures et au plus tard le 31 octobre 2007, puis 10 % (35.000 euros) à l'achèvement des travaux, et 5 % (17.500 euros) à la mise à disposition de ceux-ci ; que les acquéreurs déclaraient dans l'acte ne pas avoir recours à un prêt pour payer le solde du prix ; qu'il était convenu que l'acquéreur serait avisé des événements donnant lieu au paiement échelonné du prix par lettre recommandée avec accusé de réception et qu'à défaut de paiement des sommes réclamées dans un délai de 15 jours suivant la réception de cette lettre, l'acquéreur serait redevable d'une pénalité calculée au prorata temporis sur la base de 1 % par mois de retard ; qu'il était également prévu une clause résolutoire en cas de défaillance de l'acquéreur dans son obligation de payer une ou plusieurs parties du prix, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux délivré au domicile élu par l'acquéreur, indiquant l'intention du vendeur de se prévaloir de cette clause ; que l'acquéreur serait alors redevable d'une indemnité forfaitaire non susceptible de modération ou de révision de 10 % du prix de vente TTC ; qu'il est constant que la SNC Ensouleiado a adressé à M. et Mme X... un appel de fonds en date du 19 octobre 2007 portant réclamation du paiement de la tranche de 79 % (cloisons intérieures) pour 267.500 euros ; que cet appel de fonds est demeuré impayé et que la SNC a envoyé plusieurs courriers successifs à M. et Mme X..., le 18 janvier 2008, le 14 avril 2008, le 15 juillet 2008, le 9 septembre 2008 et le 10 octobre 2008 pour leur réclamer le paiement de cette somme, outre les pénalités de retard prévues dans l'acte au taux de 1 % par mois ; qu'il est avéré que M. et Mme X... ont bien reçu l'ensemble de ces courriers puisqu'ils ont réglé, au fur et à mesure de leur réclamation, les pénalités de retard pour des sommes de 11.060 euros le 11 février 2008, 5.530 euros le 23 avril 2008, 5.530 euros le 28 juillet 2008, 5.530 euros le 22 septembre 2008 et 2.765 euros le 18 octobre 2008, mais qu'ils n'ont pas réglé le principal ; que c'est dans ces conditions que la SNC Ensouleiado leur a fait délivrer un commandement en date du 23 novembre 2009 d'avoir à lui payer la somme de 312.445 euros au titre de l'appel de fonds du 19 octobre 2007 et des pénalités de retard, sous déduction des sommes déjà reçues, leur rappelant la clause résolutoire prévue dans l'acte de vente ; que ce commandement est resté infructueux ; que M. et Mme X... ayant manifesté leur intention de mener à bien leur opération d'acquisition, la venderesse acceptait, le 31 mars 2010, de les exonérer du paiement de la somme de 35.945 euros de pénalités de retard, sous réserve que le dossier soit soldé le 16 avril 2010 au plus tard, de sorte que la livraison puisse avoir lieu à cette date ; mais que ces délais n'ont pas été respectés ; que force est de constater que M. et Mme X... n'ont pas respecté leur obligation de régler les appels de fonds ainsi que prévus dans l'acte de vente et qu'ils n'ont pas versé les sommes commandées dans le délai d'un mois, de sorte que la clause résolutoire a joué et que c'est à bon droit que la société venderesse demande à la cour de constater la résolution du contrat de vente ; que c'est en vain que les acquéreurs soutiennent que la SNC Ensouleiado n'aurait pas rempli ses obligations à leur égard puisque l'appartement, bien qu'achevé ne leur a pas été livré ; qu'en effet le défaut de paiement de la tranche « cloisons » ne permet pas d'envisager à leur profit la poursuite de l'échelonnement des paiements et donc la livraison de l'appartement ; que c'est également en vain que M. et Mme X... sollicitent l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l'article 1244-1 du code civil ; qu'en effet la cour constate qu'ils ont, depuis le mois d'octobre 2007, soit depuis quatre années, failli totalement à leur obligation de paiement du prix, qu'ils ont obtenu des délais de la part de la société venderesse et que, malgré ce, ils n'ont réglé aucune somme depuis leur dernier chèque du mois d'octobre 2008 ; que dès lors leur bonne foi ne peut être retenue ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande de la SNC Ensouleiado et de prononcer la résolution du contrat de vente en état futur d'achèvement du 31 août 2007 aux torts des acquéreurs ; 

1°) ALORS QUE le caractère urgent d'une action en justice ne constitue pas un motif légitime permettant à la cour d'appel de faire usage de son droit d'évocation privant les parties de la garantie du double degré de juridiction ; que la cour d'appel en se fondant, pour statuer par voie d'évocation, sur la seule circonstance que l'action engagée par la SNC Ensouleiado présentait une urgence certaine, circonstance qui n'était pourtant pas de nature à justifier l'évocation du litige, a violé l'article 568 du code de procédure civile ; 

2°) ALORS QU'en tout état de cause, des mesures de grâce peuvent être accordées quand bien même le débiteur serait dans l'impossibilité potentielle de régler sa dette, cette circonstance étant précisément l'objet desdites mesures ; que la cour d'appel en se fondant, pour rejeter la demande en délai de paiement des époux X..., sur la circonstance inopérante que ces derniers, bien qu'ayant déjà obtenu des délais de paiement de la part de la société venderesse, avaient failli à leur obligation de paiement du prix depuis le mois d'octobre 2008, a violé l'article 1244-1 du code civil ; 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

M. et Mme X... font grief à l'arrêt attaqué d'avoir, après avoir prononcé la résolution de la vente à leurs torts, dit qu'ils étaient redevables de la somme de 35.000 euros à titre d'indemnité de résolution conventionnelle et de les avoir déboutés de leur demande au titre des frais afférents à l'immeuble ; 

AUX MOTIFS QUE la résolution de la vente a pour effet de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le contrat ; qu'il convient d'ordonner en conséquence la restitution aux acquéreurs des sommes qu'ils ont versées sur le prix, soit la somme de 21.000 euros ; … que le contrat prévoit la condamnation des acquéreurs défaillants à verser à la société venderesse une somme égale à 10 % du prix, soit 35.000 euros ; que cette indemnité n'est pas sujette à modération ; que M. et Mme X... seront donc condamnés au paiement de cette somme ; … que M. et Mme X... réclament, quant à eux, le remboursement des sommes qu'ils ont versées au titre des taxes appelées contre eux pour l'année 2009, des charges de copropriété et de divers frais dont ils soutiennent qu'ils les auraient réglés sans contrepartie au regard de la résolution de la vente ; que la cour observe, d'une part qu'ils n'établissent pas avoir réglé les factures qu'ils produisent, la seule mention portée de leur main sur ces factures de leur paiement par chèque ne suffisant pas, d'autre part qu'il convient de laisser ces frais à leur charge, s'agissant de dépenses inhérentes à leur défaillance dans le paiement du prix ; qu'il convient en conséquence d'ordonner à la SNC Ensouleiado de restituer à M. et Mme X... la somme de 51.415 euros au titre de l'acompte versé sur le prix (21.000 euros) et des pénalités de retard payées entre février et octobre 2008 (30.415 euros), de condamner M. et Mme X... à payer à la SNC Ensouleiado une somme de 35.000 euros au titre de l'indemnité de résolution contractuelle et d'ordonner la compensation entre ces sommes ; 

1°) ALORS QUE constitue une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge la clause d'un contrat de vente d'immeuble prévoyant le versement par l'acquéreur défaillant d'une indemnité forfaitaire liée à la mise en oeuvre de la clause résolutoire ; que la cour d'appel en énonçant, pour condamner M. et Mme X... à payer à la SNC Ensouleiado une somme de 35.000 euros au titre de l'indemnité de résolution contractuelle, que cette indemnité n'était pas sujette à modération, a violé l'article 1152 du code civil ; 

2°) ALORS QUE la résolution de la vente a pour effet de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le contrat ; que la cour d'appel qui, bien qu'elle ait prononcé la résolution de la vente, s'est néanmoins fondée, pour laisser à la charge des époux X... les frais correspondant à la taxe foncière et aux charges de copropriété, frais inhérents à la qualité de propriétaire, sur la circonstance que ces dépenses étaient inhérentes à leur défaillance dans le paiement du prix, a violé l'article 1184 du code civil."


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