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Clause de non garantie des vices cachés et vices connus du vendeur

Publié le 25 février 2015 par Christophe Buffet

Cet arrêt rappelle que le vendeur ne peut invoquer la clause excluant la garantie des vices cachés s'il connaissant le vice en question :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 8 avril 2013), que par acte dressé le 12 mai 2010 par M. Y..., notaire, M. et Mme X... ont vendu à M. et Mme Z... une maison d'habitation sur laquelle M. A..., artisan maçon, assuré par la société AGF, devenue la société Allianz, avait exécuté entre mars 2004 et février 2006 des travaux concernant la maçonnerie, la charpente, la couverture et les enduits ; que M. et Mme Z..., qui s'étaient réservés la réalisation des travaux de finition, alertés sur le mauvais état de l'immeuble, ont fait appel à M. B..., expert, qui a conclu que l'immeuble était dangereux ; que le 7 juin 2011, M. et Mme Z... ont assigné M. et Mme X... en résolution de la vente et la caisse de Crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine (le Crédit mutuel) en résiliation du prêt contracté pour l'achat de l'immeuble ; que M. A..., la société Allianz, M. Y... et la SCP ont été appelés dans la cause ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que la référence faite par la cour d'appel aux conclusions de M. et Mme X... du 15 janvier 2013 caractérise une erreur matérielle qui, pouvant être réparée suivant la procédure de l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;

D'où il suit que le moyen est irrecevable ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente et de les condamner à restituer diverses sommes à M. et Mme Z... et à leur verser des dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

1°/ que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; que la cour d'appel qui, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, s'est fondée sur une seule expertise réalisée à la demande de l'une des parties, a violé l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

2°/ que les juges ne doivent pas méconnaître les termes du litige, qui sont déterminés par les conclusions des parties ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, a retenu que le vice sur lequel est fondée l'action n'était pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs mais était constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en avait été que la révélatrice ; qu'en statuant ainsi, bien qu'il était constant entre les parties que le décaissement avait été réalisé, non par M. A..., mais par une autre entreprise à la demande de M. et Mme Z..., acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

3°/ que M. et Mme X... ont fait valoir que c'était à la suite de travaux de terrassement (les terres situées sous la terrasse ayant été entièrement décapés), que les acquéreurs avaient constaté des désordres sur l'ouvrage existant, que les désordres allégués n'étaient apparus qu'après que les terres situées sous la terrasse aient été décaissées à la demande des époux Z..., qui souhaitaient aménager l'espace alors que de tels travaux n'avaient jamais été envisagés, que les fondations de la terrasse avaient été mises à nu par l'entreprise Mallet intervenue pour le compte des époux Z..., que les photographies versées aux débats permettaient aisément de comprendre que le décaissement ainsi réalisé n'avait pu que contribuer à la déstabilisation de l'ouvrage sans que cela puisse leur être imputé ou à l'entreprise A..., et la déstabilisation de l'ouvrage, si elle était avérée, était imputable aux époux Z... ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, a retenu que le vice sur lequel est fondée l'action n'était pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs mais était constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en avait été que la révélatrice ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur les conséquences des travaux de terrassement et de décaissement réalisés à l'initiative des époux Z..., acquéreurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ que tenus, à peine de nullité, de motiver leur décision, les juges doivent préciser et analyser, au moins succinctement, les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, a retenu qu'il résultait tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, « dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et que c'était avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., avait engagé une transformation » ; qu'en statuant ainsi, sans analyser les constatations et avis auxquels elle se référait, dont aurait pu être déduite la connaissance par les vendeurs d'un état de ruine de l'ancien support, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

5°/ que M. et Mme X... ont fait valoir qu'ils n'étaient pas rompus à la promotion immobilière, M. X... ayant été agriculteur, que ni le maître d'oeuvre ayant établi les plans, ni l'entrepreneur, n'avaient attiré leur attention sur une difficulté d'exécution ou la nécessité d'études, et que les professionnels intervenus n'avaient nullement mis en cause la structure et la solidité de la construction, ou la faisabilité des travaux ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, a retenu qu'il résultait tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, « dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et que c'était avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., avait engagé une transformation » ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur l'absence de compétence et d'informations des maîtres d'ouvrages, vendeurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant, sans violation du principe de la contradiction, relevé qu'il résultait du rapport de l'expert B..., contradictoire à l'égard des vendeurs présents lors de l'expertise, et du constat d'huissier de justice du 3 juin 2010 que, bien que l'immeuble fût recouvert d'un crépi, l'ancien support était en état de ruine et retenu que ce vice, qui compromettait la solidité de l'ouvrage et le rendait impropre à sa destination et était préexistant à l'opération de décaissement qui n'en a été que la révélatrice, était connu de M. X... qui avait engagé sa transformation, alors qu'un maître d'oeuvre avait prévu de nouvelles fondations, la cour d'appel a pu, sans méconnaître l'objet du litige, en déduire que la connaissance par le vendeur de l'état de dangerosité de la construction préexistant à la vente caractérisait sa mauvaise foi et excluait l'application de la clause de non-garantie des vices cachés et prononcer la résolution de la vente ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que l'arrêt condamne M. et Mme X... à garantir M. et Mme Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit du Crédit mutuel ;

Qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer, ainsi qu'il lui était demandé, sur la recevabilité de cette demande au regard de l'article 564 du code de procédure civile, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 2289 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande du Crédit mutuel de maintien de la garantie conventionnelle de cautionnement, l'arrêt retient que cette garantie se trouve anéantie par l'effet de la résolution du contrat de prêt ;

Qu'en statuant ainsi, alors que tant que les parties au contrat de prêt n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention résolue, l'obligation de restituer inhérente à ce contrat demeure valable, de sorte que le cautionnement garantissant l'exécution de celui-ci subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande du Crédit mutuel de maintien de la garantie conventionnelle de cautionnement et en ce qu'il condamne les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit du Crédit mutuel, l'arrêt rendu le 8 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

En ce que l'arrêt attaqué écarte la clause de non garantie contenue dans l'acte de vente, prononce la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, en conséquence, condamne les époux X..., vendeurs, à restituer aux époux Z..., acquéreurs, le prix de vente (180 000 €), les frais d'acte notarié (12 148 €) et les frais d'agence (12 000 €), condamne les époux X... à verser aux époux Z... la somme de 40 260 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice, condamne les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine, enjoint aux époux X... de payer à la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, à titre de dommages-intérêts, le montant des intérêts conventionnels perçus jusqu'à ce jour de la part des époux Z... qu'elle doit leur restituer ainsi que le montant de l'indemnité de résiliation anticipée calculée à la date de ce jour selon les stipulations conventionnelles,

Alors que s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; que la cour d'appel qui a statué, en visant des conclusions de M. et Mme X... du 15 janvier 2013, bien que leurs dernières conclusions soient du 15 février 2013, et sans exposer toutes leurs prétentions, sans exposer leurs moyens, et sans répondre à tous ces moyens, a violé les articles 455 alinéa 1er, et 954 du code de procédure civile.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION :

En ce que l'arrêt attaqué écarte la clause de non garantie contenue dans l'acte de vente, prononcé la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, en conséquence, condamne les époux X..., vendeurs, à restituer aux époux Z..., acquéreurs, le prix de vente (180 000 €), les frais d'acte notarié (12 148 €) et les frais d'agence (12 000 €), condamné les époux X... à verser aux époux Z... la somme de 40 260 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice, condamne les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine, enjoint aux époux X... de payer à la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, à titre de dommages-intérêts, le montant des intérêts conventionnels perçus jusqu'à ce jour de la part des époux Z... qu'elle doit leur restituer ainsi que le montant de l'indemnité de résiliation anticipée calculée à la date de ce jour selon les stipulations conventionnelles,

Aux motifs que suivant les dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ; qu'en l'espèce le vice sur lequel est fondée l'action n'est pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs auxquels le tribunal a appliqué la qualité de constructeur-vendeur au sens de l'article 1792-1 du code civil mais est constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en a été que la révélatrice ; que l'expert énonce clairement que le désordre compromet la solidité de l'ouvrage et le rend impropre à sa destination ; qu'il précise que l'état de la construction est dangereux, ce qui suffit à caractériser l'impropriété de l'immeuble à l'usage d'habitation auquel il est destiné ; que par ailleurs, il résulte tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, " dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et c'est avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., a engagé une transformation " qu'il a confiée au maçon A... lequel admet (page 5 du constat) qu'un maître d'oeuvre avait prévu de nouvelles fondations ; que la connaissance de l'état de dangerosité de la construction préexistant à la vente, connu par le vendeur, caractérise sa mauvaise foi qui exclut l'application de la clause de non garantie du vice caché conclue à l'acte ; que l'action rédhibitoire est bien fondée, la résolution du contrat pour vice caché sera prononcée ;

1°/ Alors que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; que la cour d'appel qui, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, s'est fondée sur une seule expertise réalisée à la demande de l'une des parties, a violé l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

2/ Alors que les juges ne doivent pas méconnaître les termes du litige, qui sont déterminés par les conclusions des parties ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, a retenu que le vice sur lequel est fondée l'action n'était pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs mais était constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en avait été que la révélatrice ; qu'en statuant ainsi, bien qu'il était constant entre les parties que le décaissement avait été réalisé, non par M. A..., mais par une autre entreprise à la demande de M. et Mme Z..., acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

3°/ Alors que M. et Mme X... ont fait valoir que c'était à la suite de travaux de terrassement (les terres situées sous la terrasse ayant été entièrement décapés), que les acquéreurs avaient constaté des désordres sur l'ouvrage existant (conclusions du 15 février 2013, p. 3), que les désordres allégués n'étaient apparus qu'après que les terres situées sous la terrasse aient été décaissées à la demande des époux Z..., qui souhaitaient aménager l'espace alors que de tels travaux n'avaient jamais été envisagés, que les fondations de la terrasse avaient été mises à nu par l'entreprise Mallet intervenue pour le compte des époux Z... (pièce n° 38), que les photographies versées aux débats (pièce n° 39) permettaient aisément de comprendre que le décaissement ainsi réalisé n'avait pu que contribuer à la déstabilisation de l'ouvrage sans que cela puisse leur être imputé ou à l'entreprise A... (p. 8), et la déstabilisation de l'ouvrage, si elle était avérée, était imputable aux époux Z... (conclusions, p. 12) ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, a retenu que le vice sur lequel est fondée l'action n'était pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs mais était constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en avait été que la révélatrice ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur les conséquences des travaux de terrassement et de décaissement réalisés à l'initiative des époux Z..., acquéreurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ Alors que tenus, à peine de nullité, de motiver leur décision, les juges doivent préciser et analyser, au moins succinctement, les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, a retenu qu'il résultait tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, " dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et que c'était avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., avait engagé une transformation ; qu'en statuant ainsi, sans analyser les constatations et avis auxquels elle se référait, dont aurait pu être déduite la connaissance par les vendeurs d'un état de ruine de l'ancien support, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

5°/ Alors que M. et Mme X... ont fait valoir qu'ils n'étaient pas rompus à la promotion immobilière, M. X... ayant été agriculteur, que ni le maître d'oeuvre ayant établi les plans, ni l'entrepreneur, n'avaient attiré leur attention sur une difficulté d'exécution ou la nécessité d'études, et que les professionnels intervenus n'avaient nullement mis en cause la structure et la solidité de la construction, ou la faisabilité des travaux (conclusions, p. 7 et p. 12) ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, a retenu qu'il résultait tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, " dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et que c'était avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., avait engagé une transformation ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur l'absence de compétence et d'informations des maîtres d'ouvrages, vendeurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION :

En ce que l'arrêt attaqué condamne les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine.

Aux motifs que la demande du prêteur tendant à faire garantir les époux Z... par les époux X... du remboursement du solde du prêt est bien fondée au regard des dispositions de l'article L. 311-22 du code de la consommation ;

1°/ Alors que M. et Mme X... ont demandé à la cour d'appel, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, de déclarer irrecevables comme nouvelles le demandes de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre au titre du paiement du montant des intérêts et des cotisations d'assurance, et de la demande de condamnation des vendeurs à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la caisse (conclusions, motifs, p. 13 et dispositif, p. 14) ; que la cour d'appel, qui a condamné les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine, sans s'expliquer sur la recevabilité de cette demande, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ Alors que l'article L. 311-22 du code de la consommation (repris à l'article L. 311-33 du code de la consommation) régit le crédit à la consommation ; que la cour d'appel qui, après avoir prononcé la résolution du contrat de vente conclu entre les époux X... et les époux Z..., et la résiliation des contrats de prêt consenti à ces derniers par la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, s'est fondée sur ces dispositions pour condamner les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, les a violées par fausse application ;

3°/ Alors que la restitution à laquelle une partie est condamnée à la suite de l'annulation ou la résolution d'un contrat, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ; que la cour d'appel qui, après avoir prononcé la résolution du contrat de vente conclu entre les époux X... et les époux Z..., et la résiliation des contrats de prêt consenti à ces derniers par la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, a condamné les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, a violé les articles 1147, 1184 et 1382 du code civil.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société caisse de Crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la banque en maintien de la garantie conventionnelle du cautionnement ;

Aux motifs qu'il n'y a pas lieu de maintenir la garantie d'un cautionnement qui se trouve anéanti par l'effet de la résolution du contrat de prêt ;

ALORS QUE tant que les parties n'ont pas été remises à l'état antérieur à la conclusion de leur convention annulée, l'obligation de restituer, inhérente au contrat de prêt, demeure valable de sorte que le cautionnement en considération duquel le prêt a été consenti subsiste tant que cette obligation n'est pas éteinte ; qu'en retenant que le cautionnement se trouvait anéanti par l'effet de la résolution du prêt, pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 2289 du code civil."


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