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Le bon de visite n'est pas un mandat !

Publié le 07 septembre 2015 par Christophe Buffet

Cet arrêt rappelle que le bon de visite n'est pas en soi un mandat qui peut justifier le paiement de la commission de l'agent immobilier.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 23 janvier 2010, les époux X...(les vendeurs) ont confié à la société Accessimmo (l'agent immobilier), en vue de la vente d'un immeuble, un mandat non exclusif pour une période irrévocable de trois mois, prorogée à défaut de dénonciation pour une durée de douze mois, la commission de l'intermédiaire étant stipulée à la charge de l'acquéreur, que, le 6 février 2010, les époux Y...(les acquéreurs) ont visité le bien par l'intermédiaire de l'agent immobilier, signé un bon de visite par lequel ils s'interdisaient toute entente avec les vendeurs qui aurait pour conséquence d'évincer celui-ci, et formulé une offre d'achat valable une seule journée à laquelle il n'a pas été donné suite, et que, le 24 juillet 2010, ils ont acquis l'immeuble ; que, leur ayant vainement réclamé le règlement de sa commission, l'agent immobilier a sollicité leur condamnation au paiement de dommages-intérêts ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu qu'en vertu de ces textes, seul le mandat de vente à lui confié pouvant justifier légalement sa rémunération, l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat ;

Attendu que, pour condamner les acquéreurs à payer à l'agent immobilier une indemnité, après avoir constaté que le bon de visite par eux signé, qui leur interdisait pour une durée de six mois de l'écarter de l'opération de vente, pouvait constituer une présomption de la diligence du professionnel et lui permettre de faire valoir ses droits à commission, l'arrêt retient que les acquéreurs n'expliquent aucunement en quoi l'engagement qu'ils ont ainsi souscrit ne serait pas légal et qu'aucune disposition législative ou réglementaire ne prohibe la souscription d'un tel engagement, limité dans le temps, pris par un acheteur potentiel lors de la visite d'un bien immobilier qui lui est présenté par un intermédiaire professionnel ;

Qu'en fondant sa décision sur ce document, et non sur un mandat confié à l'agent immobilier, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour statuer comme il le fait, l'arrêt énonce que les acquéreurs ont manifestement agi de concert avec les vendeurs de manière à évincer l'agent immobilier qui leur avait présenté le bien ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans caractériser les manoeuvres frauduleuses dont ceux-ci se seraient rendus coupables, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la deuxième branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;

Condamne la société Accessimmo aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à verser aux époux Y...la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour les époux Y...


IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les époux Bernard Y...à payer à la SARL ACCESSIMMO la somme de 11. 200 ¿ à titre de dommages-intérêts pour l'indemnisation de son préjudice matériel.

AU MOTIF QUE la partie appelante apporte à la procédure le mandat de vente sans exclusivité signée le 23 janvier 2010 par les époux Y...(en réalité X...) ; que, par cet acte, ces derniers s'engageaient en particulier, étant précisé qu'il s'agit là d'une condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission,

- " en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu ; cette notification mettre fin au mandat ; elle évitera au mandataire d'engager la vente avec un autre acquéreur et épargnera au mandant les poursuites pouvant être éventuellement exercée par cet acquéreur ;

- s'interdit pendant toute la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto (3 mois, reconductible à défaut de dénonciation à l'expiration de celle-ci pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires), de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui " ;

Attendu que cette condition était suivie de la mention suivante libellée en lettres capitales : " en cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes a, b ou c, il s'engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du Code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto " ;

Attendu qu'il est constant que, le 6 février 2010, les époux Y...ont visité un immeuble en compagnie de Pierre Z..., préposé de la SARL ACCESSIMMO, après avoir souscrit un bon de visite (pièce n° 2), daté du même jour par lequel ils s'engageaient expressément envers elle à s'" interdire toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence de (l') évincer lors de l'achat de l'une ou de plusieurs de ces affaires (...) à défaut du respect de ses engagements, le présent bon de visite pourra constituer une présomption de preuve de la diligence du cabinet et de l'origine du client à l'égard du vendeur afin que le professionnel de l'immobilier, désigné ci-avant, fasse valoir ses droits à commission ", étant précisé que cet engagement était pris pour une durée de six mois ; Qu'ils ont fait le même jour, par le canal de cette même agence, une proposition d'achat, valable pour cette seule journée, pour un prix de 150 000 ¿, exprimant ainsi à la fois leur volonté d'acquérir l'immeuble et de le faire par l'intermédiaire de l'agent immobilier qui leur avait fait visiter ce bien ; Attendu que dès le 1er juillet 2010, soit moins de six mois après cette visite et la souscription de cet engagement, la SARL ACCESSIMMO écrivait à Maître David A..., Notaire (pièce n° 3), qu'elle savait que les époux Y...avaient acheté la maison située ... à BLOIS, sans passer par l'intermédiaire de son cabinet, et qu'elle faisait valoir ses droits à commission ; que cet officier ministériel lui a répondu par retour, soit le 8 juillet 2010 (pièce n° 4), qu'il en avait informé les acquéreurs et qu'il avait attiré leur attention sur l'action qui pourrait être engagée contre eux ; Attendu qu'il ne peut être contesté que les époux Y...ont agi en fraude des droits de l'agent immobilier aux services duquel ils avaient eu recours ; Attendu que la partie intimée prétend que ses vendeurs lui auraient indiqué que le mandat n'existait plus ; qu'elle déclare se réserver le droit d'appeler dans la cause les consorts X...; qu'elle n'explique pourtant pas les raisons pour lesquelles elle n'a pas procédé à cette mise en cause dès le départ de la procédure de première instance ; qu'elle ne précise pas non plus les raisons pour lesquelles elle s'est autorisée à considérer de façon unilatérale que l'engagement qu'elle avait pris le 6 février 2010 pour une durée de six mois ne la liait plus ; qu'il appartiendra, s'ils l'estiment utile, aux époux Y...d'engager envers leurs vendeurs toute procédure qu'ils estimeront opportune, sans pour autant retarder le cours de la présente procédure à laquelle ils se sont abstenus de les attraire ; Attendu que le premier juge s'est limité à affirmer que l'engagement susmentionné était contraire au décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972, sans préciser plus avant à quelles dispositions il faisait allusion ; que cette précision n'apparaît nulle part dans les écritures que les parties ont déposées, tant en première instance que devant cette Cour ; que ce moyen a donc été soulevé d'office, sans que les parties eurent été invitées par le premier juge à faire valoir leur argumentation sur ce point ; que cet argument n'est aucunement invoqué aujourd'hui par les époux Y..., qui soulèvent exclusivement des arguments de fait ; qu'ils n'expliquent aucunement en quoi l'engagement qu'ils ont souscrit lors de la visite du 6 février 2010 ne serait pas légal ; Qu'aucune disposition législative ou réglementaire ne prohibe la souscription d'un tel engagement, limité dans le temps, pris par un acheteur potentiel lors de la visite d'un bien immobilier qui lui est présenté par un intermédiaire professionnel ; Attendu que les intimés reprochent à la SARL ACCESSIMMO de ne pas communiquer l'intégralité du dossier interne en sa possession relatif à ce bien, et notamment les coordonnées des personnes ayant visité et la chronologie des visites réalisées sur le bien immobilier litigieux ; qu'ils n'expliquent en aucune façon quelle serait l'utilité de cette production, ni quel intérêt présenterait pour le présent litige une liste de tiers non concernés par l'affaire présente ; Attendu que les époux Y..., ayant manifestement agi de concert avec leurs vendeurs de manière à évincer la partie appelante qui leur avait présenté le bien, doivent être condamnés à réparer le préjudice subi par l'agent immobilier, et ce même en l'absence desdits vendeurs qu'ils se sont abstenus d'appeler à la cause ; Attendu qu'il n'est pas contestable que l'agence immobilière, qui n'a pas pu intervenir à la vente de l'immeuble, ne peut voir rémunérer dans le cadre contractuel, par le versement de sa commission, les services qu'elle a rendus, et ce en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ; qu'elle peut en revanche se voir indemniser sur le terrain délictuel, la faute des époux Y...étend avérée, ladite faute étant à l'origine du préjudice subi par la société ACCESSIMMO qui n'a pas pu encaisser ses honoraires alors qu'elle avait rempli son rôle en rapprochant les parties à une transaction immobilière ; Attendu qu'il y a lieu d'allouer à la SARL ACCESSIMMO la somme de 11 200 ¿ qu'elle réclame à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel qu'elle a subi de par la violation des engagements contractuels des époux Y....

ALORS QUE D'UNE PART l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune somme à titre de rémunération, de commission ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat ; que dès lors, en se fondant, pour condamner les époux Y..., acquéreurs de l'immeuble et dont elle a constaté qu'ils avaient violé leurs engagements contractuels (cf arrêt p 6 avant dernier §), à payer des dommages-intérêts à l'agent immobilier leur ayant présenté le bien, sur l'engagement contenu dans le bon de visite signé le 6 février 2010 motifs pris qu'aucune disposition législative ou règlementaire ne prohibe la souscription d'un tel engagement, limité dans le temps, pris par un acheteur potentiel lors de la visite d'un bien immobilier qui lui est présenté par un intermédiaire professionnel, la cour d'appel a violé les articles 7 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972

ALORS QUE D'AUTRE PART en décidant que l'agence immobilière pouvait se voir indemniser par les époux Y...sur le terrain délictuel tout en constatant que ces derniers avaient violé leurs engagements contractuels envers cette dernière, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1382 du code civil

ALORS QUE DE TROISIEME PART en se bornant à affirmer que les époux Y...avaient manifestement agi de concert avec leurs vendeurs pour évincer l'agence immobilière qui leur avait présenté le bien sans caractériser les manoeuvres frauduleuses dont se seraient rendus coupable les époux Y..., la cour d'appel n'a pas mis la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle au regard de l'article 1382 du code civil."


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