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Le locataire et les squatters

Publié le 24 mars 2016 par Christophe Buffet
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 27 mars 2014), que par acte du 19 juin 1985, Mme X..., aux droits de laquelle se trouve M. Y..., a donné à bail à Mme Z... une maison à usage d'habitation à compter du 1er juin 1985 ; que les lieux ont été occupés par Mme A..., fille de Mme Z... ; que le 9 janvier 2012 M. Y... a fait délivrer, à Mmes Z... et A... un commandement de payer une certaine somme au titre des loyers impayés visant la clause résolutoire du bail puis, le 21 mai 2012, les a assignées en constatation de la résiliation du bail et paiement de certaines sommes au titre des loyers impayés, réparations locatives et dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de mettre hors de cause Mme Z... et de le débouter de ses demandes contre elle ;

Attendu qu'ayant relevé que Mme Z... justifiait qu'à compter de l'année 1997, elle avait payé une taxe d'habitation pour un immeuble situé à une autre adresse, laquelle figurait sur son titre de pension daté du 26 novembre 2001 et que c'est à cette même adresse que lui avait été adressée une lettre du Fonds national d'action sanitaire et social du personnel des collectivités locales en 2012, la cour d'appel a pu retenir que Mme Z... n'avait plus la qualité de locataire de l'immeuble à compter de 1996 et en a exactement déduit qu'elle devait être mise hors de cause ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que, pour limiter la condamnation de Mme A... à une certaine somme au titre des réparations locatives et dégradations, l'arrêt relève que, le 27 mars 2012, Mme A..., qui résidait à Valenciennes depuis quelques mois, a déposé une plainte pour l'incendie de son véhicule, que, le 20 avril 2012, M. Y... a lui-même déposé une plainte après avoir constaté que la porte d'accès à l'immeuble était ouverte, que les portes étaient dégradées et les vitres cassées et qu'il en déduit que Mme A... démontre que les dégradations constatées sont le fait de tiers qui se sont introduits dans le logement, alors que, si elle n'habitait pas les lieux, sa famille en assurait la surveillance ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si en quittant les lieux définitivement sans en informer le bailleur, ni donner congé et restituer les clefs, Mme A... n'avait pas commis une faute engageant sa responsabilité à l'égard de M. Y..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il met hors de cause Mme Z..., l'arrêt rendu le 27 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne Mme A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme A... à payer la somme de 2 000 euros à M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir mis hors de cause Madame Z... et d'avoir débouté Monsieur Y... de ses demandes formées à son égard, AUX MOTIFS QU'il résulte de l'examen des pièces du dossier que Madame Z... a été locataire de l'immeuble en vertu d'un bail signé en 1985, avec Gisèle X..., qui est décédée en 2009, l'immeuble ayant alors été transmis à Monsieur Y... ; que Madame Z... ne justifie pas avoir délivré congé à sa propriétaire en 1996 ; qu'elle justifie néanmoins qu'à compter de l'année 1997, elle a payé une taxe habitation pour un immeuble situé..., à Wavrechain sous Denain ; qu'elle justifie également que cette adresse est celle qui figure sur son titre de pension daté du 26 novembre 2001 ; qu'elle produit encore une lettre qui lui a été envoyée à cette adresse par le Fonds national d'action sanitaire et social du personnel des collectivités locales, en 2012 ; qu'il convient d'observer que Monsieur Y... ne conteste pas qu'à la date du décès de Gisèle X..., c'est la fille de Madame Z..., Madame A... qui occupait les lieux, qu'il ne produit aucune pièce qui pourrait démontrer le contraire, tels que des avis d'échéances ou quittances adressées à Madame Z..., que par ailleurs il considère que Monsieur A... est locataire et donc cotitulaire du bail sans s'expliquer sur les conditions dans lesquelles cette cotitularité du bail a été instituée, qu'il soutient que Madame A... aurait été introduite dans les lieux par sa mère, sans toutefois que cela suffise à caractériser l'existence d'un bail entre elle et Madame X..., sauf si la transmission du bail dont Madame Z... était titulaire a été acceptée par le propriétaire ; qu'il n'est pas inutile d'ajouter que sur les quittances produites aux débats par Madame A..., Monsieur Y... indique lui donner la maison en location sans aucune mention d'une autre locataire ; qu'il résulte de ces éléments que Madame Z... n'avait plus la qualité de locataire de l'immeuble à compter de 1996, comme elle le soutient et qu'il convient de la mettre hors de cause ;

1) ALORS QUE conformément aux articles 1738 et 1736 du code civil, si le preneur, à l'expiration du bail écrit, reste en possession des lieux, un nouveau bail s'opère, dont les parties ne pourront chacune donner congé qu'en observant les délais fixés par les usages ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que Madame Z..., preneur depuis le 19 juin 1985, avait établi avoir quitté les lieux et acquitté une taxe d'habitation pour un autre local dès 1997 et qu'en 2009, la fille de Madame Z... occupait les lieux, Monsieur Y..., propriétaire de l'immeuble depuis cette date lui adressant avis d'échéance et quittances ; qu'en se déterminant ainsi pour prononcer la mise hors de cause de Madame Z..., faute pour elle d'avoir conservé la qualité de preneur, la cour d'appel qui n'a pas constaté que Madame Z... avait donné congé au bailleur et lui avait exprimé sa volonté de mettre fin au bail a violé les dispositions susvisées ;

2) ALORS QUE conformément à l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, abrogeant l'article 8 de la loi du 23 décembre 1986, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous louer le logement, sauf accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ; qu'en retenant, pour prononcer la mise hors de cause de Madame Z..., que celle-ci avait transmis le bail à sa fille sans constater que le preneur avait établi avoir obtenu l'accord écrit du bailleur à cette cession, la cour d'appel a violé la disposition susvisée.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité la condamnation de Madame A... au paiement de la somme de 3880 € au titre des réparations locatives et dégradations et d'avoir débouté Monsieur Y... du surplus de ses demandes,

AUX MOTIFS QUE sur les réparations locatives, aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par le faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans les lieux ; qu'il résulte de l'examen des pièces du dossier :- que le 27 mars 2012, Madame A... qui résidait à Valenciennes depuis quelques mois a déposé une plainte pour l'incendie de son véhicule, indiquant que celui-ci était stationné dans la cour fermée de la maison de Wavrechin sous Denain, que son frère et sa mère effectuaient de fréquents passages pour surveiller l'immeuble, que son frère avait constaté quelques jours auparavant que les vitres du véhicule avaient été cassées et avait ramassé des bouteilles de bière, autour de celui-ci, qu'elle avait été avisée la veille par sa mère de ce que son frère avait constaté que le véhicule avait été incendié ;- que le 20 avril 2012, Monsieur Y... a lui-même déposé plainte après avoir constaté que la porte d'accès à l'immeuble était ouverte, que les portes étaient dégradées, et que les vitres étaient cassées ;- que plusieurs voisins (Monsieur B... et Madame C...) ont attesté avoir vu des groupes pénétrer dans le jardin entre le mois de décembre 2011, et le mois d'avril 2012, et que Madame D... indique avoir vu des adolescents pénétrant dans le logement ;- que le 23 avril 2012, Monsieur Y... a mis en place un cadenas pour sécuriser l'immeuble ;- que le 3 mai 2012, Madame A... a écrit à Monsieur Y... qui ne conteste pas avoir reçu cette lettre pour lui demander le clef du cadenas installé afin de pénétrer dans les lieux et d'effectuer son déménagement, avant le fin du mois de mai 2012,- que Madame A... indique ne pas avoir reçu la LR adressée en réponse par Monsieur Y... dont il est établi qu'elle a été présentée à son adresse à Valenciennes le 22 mai 2012 ;- que le 31 mai 2012, Maître H... a constaté que la porte d'entrée de la maison était grande ouverte ;- qu'un constat a été établi le 26 juillet 2012, en présence de Monsieur Y... et de Monsieur E..., époux de Madame A..., le mandat donné à celui-ci annexé à l'acte contenant pouvoir de récupérer les meubles et effets et papiers personnels appartenant à la famille A... E...,- que le constat démontre que la maison avait été vandalisée et que les destructions sont telles qu'il ne peut être distingué ce qui pourrait ressortir des réparations locatives ;- qu'il ne peut être retenu que toutes les dégradations avaient été commises avant le 31 mai 2012, le constat du 31 mai 2012 faisant état de la présence d'un radiateur dans le jardin alors que le constat du 26 juillet mentionne d'autres meubles, que le propriétaire et l'huissier n'ont pas pénétré dans la maison le 31 mai 2012, alors qu'ils détenaient la clef et qu'il s'est écoulé presque deux mois entre les deux constats ; qu'en l'état de ces éléments, il doit être retenu que Madame A... démontre que les dégradations constatées sont le fait de tiers qui se sont introduits dans le logement alors que même si elle n'habitait pas les lieux, sa famille en assurait la surveillance, ce qui résulte de ses déclarations mais aussi d'une attestation produite aux débats : (attestation de Madame C...) qu'elle-même ne disposait pas de la clef du cadenas installé par le propriétaire le 23 avril 2012, en sorte qu'elle ne pouvait pas y entrer après cette date, que la lettre recommandée expédiant cette clef n'a été présentée à sa nouvelle adresse que le 22 mai et que le bail a pris fin le 31 mai suivant ; qu'il résulte en revanche des constats que le jardin était en friches, et non entretenu lors de la restitution des locaux ; que l'entretien du jardin est une obligation du locataire, et font partie de cet entretien la taille, l'élagage, l'échenillage des arbres et arbustes et l'enlèvement des mousses, et autres végétaux sur les auvents terrasses ou marquises ; que la facture de Monsieur G... établie le 7 août 2013 pour un montant de 2380 ¿ apparait justifiée, et doit être supportée par la locataire ; que par ailleurs il appartenait à Madame A... de procéder au déménagement de ses meubles et effets personnels, même endommagés ; qu'au vu de la facture ISS FACILITY services du 21 août 2012, qui porte sur le nettoyage et le débarrassage de l'immeuble il sera mis à la charge de Monsieur A... une somme de 1500 ¿ de ce chef ;

ALORS QUE conformément à l'article 1732 du code civil et de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par le fait de tiers qu'il n'a pas introduits dans le logement ; qu'en se bornant à constater, pour ne pas imposer au preneur de payer le coût des dégradations commises dans les lieux loués, que les tiers s'étaient introduits dans les locaux après le départ du preneur, la cour d'appel qui n'a pas recherché si le preneur, en quittant les lieux définitivement, tout en s'abstenant d'en informer le bailleur, de donner congé, de débarrasser les lieux de ses effets et de restituer les clefs, n'avait pas, par son absence prolongée et fautive au regard de ses obligations de garde des lieux loués, engagé sa responsabilité à l'égard du bailleur, placé dans l'impossibilité de procéder, lui-même, par les moyens appropriés à la surveillance du local inoccupé, a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées."


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