Residences gerees : quel bilan ?

DEPUIS 2009, LE DISPOSITIF CENSI BOUVARD SOUTIENT LA LOCATION MEUBLEE ET NON PROFESSIONNELLE DE LOGEMENTS DANS LES RESIDENCES GEREES PAR DES EXPLOITANTS.

L’hébergement touristique est souvent vendu en Censi Bouvard

Initié par la loi ALUR, le rapport du gouvernement sur le dispositif « Censi-Bouvard » a été déposé au Parlement fin 2015. Venant de me le procurer, il rappelle que depuis 20 ans, les Pouvoirs Publics soutiennent avec des carottes fiscales les résidences, notamment de tourisme. Dernier dispositif en date : le “Censi Bouvard” mis en place en 2009 et  appelé à disparaître à la fin de cette année. « La mesure a pris une importance croissante dans le financement des logements en résidence.  Elle a à minima contribué au maintien du flux de construction dans le neuf, dans un climat conjoncturel difficile » note le rapport.

Ce rapport étudie les trois segments du marché des résidences services : celui des résidences étudiantes, celui des résidences séniors et celui des résidences de tourisme.

11.000 NOUVEAUX LOGEMENTS GERES PAR AN

Prenons l’année 2014 avec ses 11.000 logements construits en résidence services. Sur ce total, 8.300 d’entre ont bénéficié de la mesure Censi Bouvard, d’après les estimations de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) et du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme).

Calculons la différence : 11.000 – 8.300 soit 2.700 logements dans les résidences gérées n’ont pas été “aidés” fiscalement par le Censi Bouvard. C’est le cas pour un logement sur deux en résidence de tourisme. Explication : leurs contribuables fortement fiscalisés préfèrent pratiquer un amortissement sur leur investissement en immobilier géré, qui reste en dehors du plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an.

Toujours selon ce rapport d’évaluation, le dispositif Censi Bouvard a concerné récemment, bon an, mal an :

° 3.600 logements  étudiants . Vu leur superficie réduite, le placement moyen se situe autour de 90.000 euros.

° 2.700 logements  destinés aux personnes âgées.  L’investissement moyen tourne autour de 200.000 euros environ par logement.

° 2.000 logements dans les résidences de tourisme. Là encore, l’investissement moyen s’élève à 200.000 euros environ par logement.

LE COUT DU DISPOSITIF POUR L’ETAT

En se basant sur la réduction d’impôt sur le revenu Censi Bouvard de 11% du prix de vente dans la limite de 300.000 euros, cette mesure  coûte malgré tout à l’Etat à 137 millions d’euros par an. Et le retour sur investissement n’est pas toujours au rendez-vous.

LE PROFIL DES INVESTISSEURS

Les investisseurs en location meublée font le double pari de la bonne localisation du bien et du sérieux de l’exploitant. Ils concluent un bail commercial sur 9 ou 11 ans avec un gestionnaire. Avec ce placement supposé être sans souci, ils comptent bien se constituer un complément de revenus pour la retraite. Voilà pour la théorie, qui ne se vérifie pas toujours dans les faits.

A l’instar des dispositifs fiscaux incitatifs pour la résidence principale mis en place 1984, les régimes fiscaux pour soutenir l’immobilier géré conduit à des excès :

• surface du logement calculée pour optimiser l’avantage fiscal,
• mauvaise localisation des programmes,
• prix de vente surévalués par les fameux fonds de concours, dans l’immobilier géré. Alimentés par les promoteurs pour lancer les nouvelles résidences, ces fonds manquent totalement de transparence.

SANS LE DISPOSITIF CENSI-BOUVARD, AURIEZ-VOUS INVESTI DANS UNE RESIDENCE SERVICES? Répondez ici 

Enfin je reviens vers vous sous quinzaine avec un sujet plus ludique.