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Distinction entre promesse unilatérale de vente et promesse synallagmatique de vente

Publié le 17 juin 2008 par Christophe Buffet

Cet arrêt de la Cour de Cassation casse la décision rendue par une cour d’appel qui avait considéré qu’un compromis de vente constituait une promesse unilatérale de vente alors qu’en vérité il s’agissait d’une promesse synallagmatique de vente, qui se distingue de la promesse unilatérale en ce que l’acquéreur n’a pas un droit d’option.

On notera que cet arrêt rappelle les dispositions du code général des impôts relatives à la nécessité d’enregistrer dans les 10 jours de leur acceptation les promesses unilatérales de vente.

« Vu les articles 1583 et 1589 du code civil, ensemble l'article 1840 A du code général des impôts, devenu l'article 1589-2 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 mai 2006), que le 15 mai 1996, M. X... et Mme Y... ont acquis en indivision un immeuble dont le prix a été payé à l'aide d'un prêt ; que le 4 juillet 2001, M. X... a signé un acte intitulé "compromis de vente" par lequel il s'engageait à céder ses droits indivis à Mme Y..., à charge pour celle-ci de rembourser seule le prêt ; qu'exposant avoir signé cet acte le 14 avril 2003, Mme Y... a assigné M. X... pour faire déclarer la vente parfaite ;

Attendu que pour débouter Mme Y... de sa demande, l'arrêt retient que par acte unilatéral signé par M. X... le 4 juillet 2001, celui-ci a promis de vendre ses droits indivis à Mme Y..., que Mme Y... explique avoir manifesté le 14 avril 2003 son acceptation de l'offre en signant la promesse, qu'il en résulte l'acceptation de la promesse en tant que telle et qu'en application de l'article 1840 A du code général des impôts Mme Y... devait impérativement l'enregistrer dans les dix jours de son acceptation, soit avant le 24 avril 2003, de sorte que c'est à juste titre qu'à défaut d'avoir respecté cette formalité, M. X... invoque la nullité de ladite promesse unilatérale de vente ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte de ses propres constatations que l'acte signé par M. X... le 4 juillet 2001, qui prévoyait, en contrepartie de l'engagement pris par celui-ci de vendre, l'obligation pour Mme Y... d'acquérir en payant seule la totalité du prêt souscrit pour l'acquisition de l'immeuble, ne conférait pas de droit d'option au profit de son destinataire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 mai 2006, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à Mme Y... la somme de 2 000 euros. »

(Cour de Cassation 5 décembre 2007)


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