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Copropriété, clause réputée non écrite et prescription

Publié le 20 juin 2008 par Christophe Buffet

Cet arrêt rappelle que les clauses réputées non écrites d’un règlement de copropriété peuvent faire l’objet d’une action en justice sans condition de délai :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 30 mars 2006), que Mme X..., propriétaire d'un lot de copropriété dans le bâtiment A, a assigné la société civile immobilière Tête d'Or (la SCI Tête d'Or), propriétaire du lot n° 101 composé de l'entier bâtiment B et de la cour, et le syndicat des copropriétaires des immeubles 76 rue Eugène Pons, 37 rue Joséphin Soulary et 7-9 rue Mascrany à Lyon, pour obtenir l'annulation de certaines clauses du règlement de copropriété et le respect d'autres clauses ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 43 de cette loi ;

Attendu que sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre les copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ;

Attendu que pour déclarer Mme X... irrecevable en son action en annulation, l'arrêt retient par motifs adoptés que toute action personnelle se prescrit par dix ans et qu'il en résulte que toutes les demandes relatives à des modifications du règlement de copropriété sont prescrites ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la prescription de l'article 42 n'est pas applicable à l'action tendant à faire déclarer une clause non-écrite en application de l'article 43, la cour d'appel a violé les textes susvisés;

Sur le second moyen :

Vu l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour rejeter la demande de Mme X... relative à l'activité de serrurerie industrielle et à l'usage de la cour, l'arrêt retient que le bâtiment B est à usage commercial, que l'exploitation d'un fonds de commerce y est donc tout à fait licite, aucune pièce du dossier n'établissant l'existence d'une activité industrielle gênante, qu'il en va de même concernant l'usage de la cour à titre de "parking" durant la période d'ouverture du commerce et que cela constitue en milieu urbain un inconvénient normal de voisinage ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les conditions d'exercice de l'activité du locataire de la SCI Tête d'Or respectaient la clause du règlement de copropriété relative aux bruits, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il dit qu'à défaut d'autorisation la SCI Tête d'Or devra retirer la boîte aux lettres installée sur le portail commun, l'arrêt rendu le 30 mars 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;

Condamne la SCI Tête d'Or, le syndicat secondaire bâtiment A de l'ensemble immobilier et le syndicat principal de l'ensemble immobilier 76 rue Eugène Pons, 37 rue J. Soulary, 7-9 rue Mascrany aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer, ensemble, à Mme X... la somme de 2 500 euros. »

Les articles cités :

Article 42

Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.

En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.

Le montant de l'amende civile dont est redevable, en application de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l'article 26.

Article 43 :

Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.


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