Investissement locatif en 2017 : une mauvaise idée ?

La fête est finie. Vous vous êtes amusé comme un fou. Espérons que vous en avez bien profité. Parce que, à présent, les bonnes affaires avec des taux plus bas que terre, c'est terminé !

Du moins, c'est ce que beaucoup de médias essaient de nous faire ingurgiter ces derniers temps.

On a le droit de ne pas être d'accord avec leur analyse - ce qui est d'ailleurs mon cas. Mais, cela n'empêche, avec la nouvelle année, il est temps de faire le bilan de celle qui vient de s'écouler.

Avez-vous atteint vos objectfis en 2016 ? Et profité de ces taux historiques pour mettre la main sur de belles machines à cash ? Parce que, c'est vrai, nous venons de vivre un véritable " âge d'or " au niveau des taux d'emprunt. Une période que les générations futures nous envieront.

Si vous avez atteint vos buts, bravo à vous ! Mais, allez-vous vous arrêter en si bon chemin ? Car, si échouer donne envie de tout balancer, réussir donne une furieuse envie de continuer et de " tout casser ". Un peu comme une drogue.

D'autres parmi vous n'ont peut-être pas obtenu ce qu'ils souhaitaient et misent sur la nouvelle année pour se refaire et réussir un bel investissement locatif en 2017. Alors, la question se pose - avec une bonne dose de stress d'ailleurs : est-il trop tard ? Avez-vous laissé passer le train ?

Pourquoi l'investissement locatif en 2017 semble une mauvaise idée

Les taux d'emprunt remontent

Depuis plusieurs années (mais surtout depuis avril 2014), les taux d'emprunt immobilier ont littéralement chuté. Et les Français ont vu leur pouvoir d'achat immobilier augmenter significativement.

Oui mais il fallait bien que çà se termine un jour. A terme, les banques ne peuvent se permettre de faire aussi peu de marge sur les crédits immobiliers. Surtout avec les normes édictées par les accords de Bâle III. Les taux d'emprunt repartent donc à la hausse. Ils s'établissent à présent à 1,60 % sur 20 ans.

A titre de comparaison, je viens de boucler le rachat de plusieurs prêts dont un sur 19 ans à un taux de 1, 30 %.

Année électorale, année indécise

C'est l'analyse de la plupart des observateurs : cette année 2017 va être marquée par des élections qui vont sans doute rebattre les cartes en terme d'investissement et de fiscalité.
Tous vous conseillent donc la prudence. Attendre et voir en quelque sorte.

Déjà beaucoup de bouleversements

La fin du LMNP ?

Pour ceux d'entre vous qui louent en meublé, la donne est en train de changer.
Une loi est en cours de vote. Selon celle-ci, l'activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (le fameux LMNP) va être réformée. Cette réforme impliquera l'obligation de s'affilier au Régime Social des Indépendants (RSI) dès lors que vous faites de la location meublée saisonnière et que vous générez des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) supérieurs à 23 000 euros.

Ce régime était trop beau pour être vrai. Et l'Etat qui est toujours à la recherche de nouvelles sources de financement, a décidé de s'intéresser de près au LMNP. Cette réforme est donc le prélude d'autres transformations pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels.

Le Borloo ancien remplacé par le Cosse

Autre évolution majeure dont on a peu entendu parler : le régime Borloo ancien va être remplacé par le régime Cosse.

Mais qu'est-ce que c'est que ce nouveau dispositif ? Il s'agit de la même philosophie : abattement sur les revenus fonciers jusqu'à 85 % (!!!) contre un engagement de louer à des ménages aux revenus modestes à un loyer plafonné. Il faudra toujours conclure la convention avec l'ANAH locale.

Mais il y a une différence de taille avec le Borloo ancien : le logement devra se situer dans une zone de tension locative. Fini de conventionner des habitations en pleine campagne.
Quelles seront ces zones allez vous me dire ? Excellente question à laquelle personne ne peut répondre à ce jour puisque le Ministère du logement n'a pas encore publié le décret des communes classées.

Pourtant l'investissement locatif en 2017 reste une valeur sûre

Attendre, est-ce une stratégie ?

Il faudrait donc patienter pour réaliser un investissement locatif en 2017. Mais attendre quoi au juste ?

Les élections présidentielles ont lieu les 23 avril et 7 mai 2017. Les législatives les 11 et 18 juin 2017. Il y aura sans doute une session extraordinaire du Parlement pendant l'été.
Le temps que ce dernier légifère et que la machine administrative se mette en branle, les premières mesures ne devraient vous impacter que fin 2017 voire début 2018.

Cela voudrait dire que vous allez attendre pendant une année complète. Etes-vous prêt à çà ?
Car n'oubliez pas l'adage populaire " le temps c'est de l'argent ". Ce qui est particulièrement vrai avec l'investissement immobilier.

Plus vous empruntez tôt et plus vous commencez à amortir le capital rapidement et donc à vous enrichir.

Autre élément : le coût des assurances de prêt augmente avec l'âge. Donc plus vous attendez pour investir plus l'assurance va vous coûter cher.

Alternance politique et investissement locatif en 2017

A l'heure où j'écris ces lignes, le favori des sondages est le candidat des Républicains, François Fillon.

De plus, selon le bon vieux principe de l'alternance politique cher au pays, on peut estimer que ce candidat a toutes les chances d'être élu.

Or, si on regarde son programme économique, il apparaît favorable à l'investissement immobilier :

• abrogation de la loi Alur sur les plafonnements de loyer.
• création du statut de bailleur privé. Des avantages fiscaux seraient accordés aux bailleurs en échange de loyers inférieurs au prix du marché. Il serait notamment question d'exonérer le bailleur de taxe foncière - plutôt intéressant pour bon nombre d'entre nous mais les collectivités locales dont le budget dépend de cette taxe seront-elles d'accord ?
• procédure d'expulsion accélérée.
• suppression progressive des droits de mutation payés chez le notaire. Personnellement, j'ai un gros doute sur cette partie, ces droits bénéficiant aux départements qui ne l'entendront pas de cette oreille. Pour rappel, ces droits ont récemment augmenté à l'initiative justement des départements...
• les règles fiscales seraient établies pour 5 ans, sans changement (sauf les taux... hé hé, pas fou 😈 ).
• aide à l'investissement locatif de longue durée avec la mise en place d'un amortissement sur 20 ou 30 ans - comme pour le LMNP.
• à noter que François Fillon souhaite également ramener l'exonération des plus values immobilières à 15 ans (au lieu de 22 ans actuellement, comme il l'avait fait voter il y a quelques années en tant que 1er Ministre...).

Toutes ces mesures ne seront peut-être pas votées mais elles vont dans le bon sens, non ? De quoi rassurer les investisseurs que nous sommes.

Les taux remontent, et alors ?

Oui, les taux remontent mais ils ne vont pas exploser à la hausse non plus. Ils resteront sur des seuils bas. Tout du moins tant que la Banque Centrale Européenne poursuivra sa politique de rachat de dettes (probablement jusque fin 2017). Conclusion : il faut continuer à en profiter.

Et quand bien même. Si les taux remontent, l'impact sera quasi immédiat sur le prix de la pierre. Car, si le marché de l'immobilier a retrouvé un peu de dynamisme ces derniers mois, j'estime que cela a été artificiel, essentiellement grâce à ces taux bas. Dès que ces derniers vont repartir durablement à la hausse, les prix vont recommencer à baisser. C'est l'histoire des vases communiquants.

La pierre, toujours la pierre

Bon OK, les puristes de l'investissement vont plutôt tenter de vous convaincre d'acheter de l'or. " C'est celle-là la valeur refuge par excellence, surtout dans des périodes troublées comme celle que nous vivons aujourd'hui ". Voilà ce qu'ils vont vous dire.

Sauf que détenir quelques onces ou kilos d'or n'est que de la spéculation : vous espérez revendre à un cours supérieur de celui auquel vous avez acheté.

Avec l'immobilier, vous pouvez gagner de l'argent dès que vous avec signé l'acte authentique chez le notaire ! Il " suffit " de créer du cashflow net positif tous les mois. Une différence de taille, non ?

Bon, sachez que si cela ne vous paraît pas si simple, je vais prochainement vous proposer une formation pour 1/ trouver la bonne affaire, 2/ créer ce fameux cashflow net positif.

Quoi qu'il en soit, quel autre placement vous semble intéressant à l'heure actuelle ? La bourse qui est toujours aussi versatile ? Les livrets bancaires dont la rentabilité ne fait que baisser ?

Faire de l'investissement locatif en 2017... dans un autre pays

Si l'immobilier est votre placement favori, vous pouvez également poursuivre vos opérations dans d'autres pays. On a beaucoup parlé de l'Espagne ou du Portugal ces dernières années, même si la situation semble se rétablir dans ces pays. Pour l'anecdote, il est à présent question d'instaurer une taxe sur le soleil au Portugal !

Au-delà de la péninsule ibérique, pourquoi pas la Hongrie ? Après avoir visité Budapest en début d'année, j'ai pu constater que le prix au mètre carré est extrêmement bas pour une capitale européenne : 1200 € / m². Pour rappel, à Paris, il faut compter 7760 € / m².

Je vous avais également parlé de l'Angleterre dans cet article.

Alors, vous optez pour l'investissement locatif en 2017 ? Ou vous préférez attendre ?

Je suis un adepte du mouvement : cela donne le sentiment d'exister. Mais c'est un principe qui prévaut également pour tout investisseur qui se respecte : si vous ne bougez plus, c'est que vous êtes en train de vous endormir, de ne plus vous remettre en question, de ne plus chercher la solution pour faire mieux, pour gagner plus de cash.

Par conséquent, j'ai choisi de poursuivre l'investissement locatif en 2017. Après avoir réussi une très belle année 2016 avec plus de 500 euros de cash net mensuel supplémentaire (dont 184 avec mon dernier investissement immobilier), j'aborde cette nouvelle année avec un appétit d'ogre !!! Vive 2017 ! Pour ceux d'entre vous que cela intéresse, je vous donnerai prochainement le détail de ces 500 euros de cash en plus.

Bien sûr, il y a des incertitudes qui planent. Et oui, je suis d'accord qu'on est obligé d'avancer un peu à l'aveugle, mais que voulez-vous ? Si cela ne vous convient pas , il reste l'option de patienter... au risque de se faire griller quelques bonnes affaires !

Enfin, si vous en avez marre de la pierre, il reste d'autres supports pour placer votre argent en 2017, dont certains particulièrement surprenants.