Vous souhaitez mettre la main sur un beau château, ancienne propriété de l'Etat ? Ou peut-être réhabiliter une école en gîtes ? Ou, plus fou encore, habiter dans une ancienne caserne de gendarmerie ?
Non, en fait, vous êtes bien plus terre à terre que çà - et vous avez raison d'ailleurs ! Vous êtes tout simplement à l'affût de toutes les bonnes affaires qui se présentent. Rien que de très normal pour un investisseur.
Alors, connaissez-vous les ventes domaniales ? Si la réponse est négative, je vous invite à lire la suite sans plus tarder. Vous apprendrez des choses étonnantes. Si, à l'inverse, vous connaissez déjà ce type de marché, je pense que vous allez malgré tout en apprendre davantage dans cet article 🙂 .
Qu'est ce qu'une vente domaniale ?
Pour faire simple, c'est quand l'Etat se sépare de ses biens.
Il commence par les proposer aux collectivités locales qui disposent d'un droit de priorité. Si elles ne sont pas intéressées, la vente est ouverte aux particuliers et aux entreprises.
Le service chargé d'une vente domaniale s'appelle France Domaine. Il appartient à la direction générale des finances publiques (Ministère de l'Economie). Il représente l'Etat-propriétaire. Le premier patrimoine immobilier du pays comme vous l'imaginez !
Ce service dispose d'un représentant dans chaque département placé auprès du directeur départemental des finances publiques.
Que peut-on acheter lors d'une vente des domaines ?
Du mobilier ou de l'immobilier, à vous de choisir !
Pour ce qui concerne le mobilier, vous aurez l'embarras du choix : informatique, voitures, objets d'art, vêtements... et même des animaux !
Vous trouverez des biens issus de confiscation judiciaire : si vous achetez un Porsche Cayenne, vous vous douterez sûrement de son utilité pour le précédent propriétaire !
D'autres biens sont récupérés par l'Etat lors de succession sans héritiers. Ou encore des biens déposés aux objets trouvés qui n'ont jamais été réclamés... etc.
Dans cet article, nous ne nous intéresserons qu'aux ventes domaniales immobilières.
Qui peut acheter lors d'une vente domaniale ?
Exception faite du matériel professionnel, vous pouvez vous porter acquéreur de tout type de bien lors d'une vente domaniale.
Que vous soyez une personne physique ou une société, vous avez donc la possibilité de participer à ces ventes.
Comment çà se passe ?
Généralement, les biens ne sont pas exposés lors de la vente (vous me direz, ce serait un peu compliqué pour de l'immobilier). Vous aurez la possibilité de visiter le bien au préalable.
Il existe trois modes de vente : l'appel d'offres, par intermédiaire et la vente aux enchères. A chaque fois, il faudra vous reporter aux cahiers des charges particulières pour obtenir des précisions sur la vente.
L'appel d'offres
La procédure par appel d'offres répond à des règles intangibles.
Si, après visite d'un bien, vous êtes intéressé, vous devez alors envoyer un courrier contenant votre offre au service de France Domaine. Il faudra envoyer ce pli par lettre recommandée avec accusé de réception. Autre option : remettre cette offre en main propre contre récépissé.
Il y a des mentions obligatoires à respecter et aucune condition suspensive ne peut exister.
Sachez également qu'une fois cette offre transmise, vous ne pouvez pas revenir dessus.
En plus du prix de la vente, vous réglerez une taxe forfaitaire de 6 %.
Pour preuve de bonne foi, il vous faudra déposer un séquestre équivalant à 10 % de votre offre chez un notaire. Ce dernier aura reçu l'ordre de votre part de virer cette somme à France Domaine si vous êtes l'heureux bénéficiaire de l'appel d'offres.
L'Etat exercera son choix sans avoir à en justifier. Mais la plupart du temps, c'est le plus offrant qui empoche la mise. Vous aurez ensuite entre deux et trois mois pour signer l'acte authentique.
Par intermédiaire
L'Etat sous traite dans ce cas la vente et mandate une agence immobilière ou un office notarial.
Ces derniers doivent respecter le cahier des charges remis par le service des domaines.
Personnellement, j'ai visité une maison complètement délabrée tout près de chez moi qui était vendue par les domaines via un agent immobilier local.
Deux choses m'ont freiné :
- l'état du bien - et pourtant les travaux ne me font pas peur ! Mais dans le cas présent, il fallait vraiment tout casser à l'intérieur puis tout refaire. L'électricité était juste catastrophique et ultra dangereuse. Dire que le bien était encore occupé environ un an auparavant ! L'Etat propriétaire bailleur n'était vraiment pas exemplaire sur ce coup là !
- l'impossibilité de négocier. Quoi, impossible de discuter du prix ? Hé bien oui, c'était une des particularités de cette vente domaniale : vous ne pouviez pas négocier. Moi qui suis assez joueur, j'ai laissé tomber 😉 ! Sachant que le bien était affiché à 65 000 euros pour 70 m², j'aurais eu toutes les difficultés du monde à créer du cash ! Dommage parce que la maison était vraiment bien placée avec en bonus un jardin très agréable.
La vente aux enchères
Vous pouvez vous rendre à la salle des ventes pour participer ou envoyer un ordre d'achat écrit avec règlement d'un montant égale à 20 % du montant de l'offre.
Il est également possible de donner procuration en produisant un écrit et une pièce d'identité.
La taxe domaniale représentera dans ce cas 11 % du prix de l'adjudication.
Le paiement
Vous pouvez régler comptant pour les biens jusqu'à 150 euros. Bon, ce ne sera pas tous les jours pour un bien immobilier 😉 .
Le règlement en espèces est accepté jusqu'à 300 euros.
Les chèques sont acceptés. Pour un montant supérieur à 1500 euros, il vous faudra un chèque de banque.
La carte bancaire et le virement sont également acceptés.
Très important : dans le cas d'une vente aux enchères, sachez que le paiement total doit avoir lieu au plus tard 8 jours après que vous ayez été désigné acquéreur. Sinon, la vente est purement et simplement annulée et l'acompte versé est conservé par l'administration !!!
Les délais sont donc extrêmement contraints. Ce qui réserve ce type de vente à des personnes ayant du cash disponible. Impossible de contracter un prêt immobilier en un temps aussi court !
Un exemple de vente domaniale
Avec un exemple de vente domaniale, vous allez mieux comprendre, j'en suis sûr 🙂 .
Voici un immeuble à Vernon (27) mis en vente par appel d'offres de France Domaine.
Composé de 4 logements, ce pourrait être une bonne affaire, sachant qu'il y aura des travaux à réaliser.
Si vous cliquez sur les " conditions de vente ", vous allez obtenir davantage de détail sur cette vente domaniale.
Comme les références cadastrales ou le fait que l'immeuble n'est pas occupé - c'est mieux pour les travaux !
Vous pouvez également constater que ce n'est pas une " vente réservée " puisque les personnes physiques peuvent présenter des offres :
Autres éléments d'importance : l'organisation des visites et le calendrier de l'appel d'offres.
Vous constatez que, dans ce cas, vous disposez d'un délai de trois mois pour signer l'acte de vente et la convention d'occupation. Vous aurez donc le temps de trouver un prêt.
L'Etat brade-t-il ses biens ?
Depuis des années, cette question revient en boucle.
Vaut-il mieux que l'Etat vende ses biens pour réduire sa dette - et celle de l'Etat français est colossale comme vous le savez ? Ou ne ferait-il pas mieux de conserver ce patrimoine, de le mettre en valeur et de l'exploiter ?
Toute proportion gardée, c'est le même genre de réflexion que vous avez en tant que propriétaire bailleur : se désendetter ou garder la main sur votre patrimoine. Sauf que vos créanciers ne vous laisseront pas cogiter des années - contrairement à ceux de l'Etat 👿 .
En fait le constat est simple : l'Etat n'a plus les moyens de ses ambitions immobilières. L'objectif est donc de rembourser sa dette et de réduire ses dépenses. La vente de ses biens immobiliers lui rapporte en moyenne 500 millions d'euros par an. Bon je vous rassure : avec un patrimoine estimé à 110 milliards d'euros, l'Etat reste le premier propriétaire foncier du pays !
De plus, se séparer de ces biens signifie moins de travaux d'entretien à réaliser et moins de taxes à régler - hé oui l'Etat se fiscalise lui-même !
Enfin, certains biens ne correspondent plus aux besoins, or l'Etat doit adapter son parc immobilier à ces derniers.
Et une taxe de plus, une !
A plusieurs reprises, des personnes ayant acheté un bien lors d'une vente des domaines ont réussi à le revendre avec une belle plus-value à la clé. L'exemple le plus connu est celui de l'imprimerie nationale vendue en 2004 au fonds d'investissement Carlyle pour 85 millions d'euros. Trois ans plus tard, le Ministère des affaires étrangères rachetaient ces locaux pour... 376,7 millions d'euros ! Cela a un peu secoué le Landerneau politique.
Du coup, l'Etat a instauré une " clause d'intéressement aux plus values ". Joli terme pour déguiser une nouvelle taxe.
Ainsi, en cas de revente dans les deux ans, l'acquéreur doit reverser jusqu'à 50 % du montant de la plus value qu'il a réalisé !!!
Comme si vous demandiez à la personne à qui vous avez vendu de vous restituer une partie de l'argent qu'elle a gagné en revendant votre bien. Vous imaginez !
Bref l'Etat ne sait pas toujours vendre son patrimoine. Mais, si vous êtes meilleur vendeur que lui, il veut récupérer une partie du magot !!!
Est-ce vraiment intéressant ?
Pour autant, on ne peut pas dire que l'Etat brade ses biens.
Il faut dire que ces appartements, maisons ou immeubles sont le plus souvent dans un état délabré et ne répondent plus aux normes énergétiques ou électriques. Il est donc indispensable de prévoir un budget travaux conséquent.
De plus, attention : tous les biens acquis lors d'une vente domaniale sont SANS GARANTIE et pris en l'état.
Si vous pensez que les ventes domaniales vous permettront d' arrondir vos fins de mois voire d'atteindre la liberté financière, rendez-vous sur ce site : http://www.economie.gouv.fr/cessions. Vous y trouverez peut-être l'investissement de vos rêves !
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