Trouver un petit investissement rentable s'apparente parfois à un vrai chemin de croix. Surtout quand vous êtes un investisseur aguerri et que vos exigences sont sans cesse revues à la hausse. Et c'est bien normal d'ailleurs : plus vous trouvez de bonnes affaires, plus vous en voulez. Cela s'appelle l'appétit. Et il paraît qu'il vient en mangeant !
Certains vont dire que c'est un problème de riche. En fait, c'est surtout un problème qui se pose à l'investisseur qui poursuit son bonhomme de chemin vers la liberté financière.
Mais, même si la route est semée d'embûches, vous devez garder un moral à toute épreuve. Et cela finira par payer. La preuve par l'exemple !
Qu'est ce qu'un petit investissement rentable ?
Personnellement, mes critères évoluent au fil du temps. Ce qui est purement logique après tout.
Là où, au début de ma " carrière d'investisseur ", j'étais heureux de gagner 30 euros de cashflow net tous les mois, aujourd'hui j'estime cette somme trop insignifiante par rapport aux efforts demandés. Et puis, j'ai conscience de pouvoir dénicher encore mieux.
D'ailleurs, posez-vous la question : êtes-vous la même personne qu'il y a 5 ou 10 ans ? Vous intéressiez-vous seulement au fait d'investir ou, plus globalement, aux questions d'argent ? Pas sûr que la réponse soit positive.
A ce stade de la réflexion, on peut en conclure qu'il y a plusieurs phases dans la vie d'un investisseur. Vous pourrez l'observer de votre côté. Il y a (au moins) trois cheminements successifs pour :
1. Les critères du débutant
Lorsque on investit la première fois, on a la trouille. La trouille de se planter : et si l'appartement ne plaisait pas ? Si on ne trouvait pas de locataire ? Et quid de la copropriété ? Certes, elle avait l'air bien tenue mais sait-on jamais ? Et puis ce prix en-dessous de la valeur du marché, est-ce que cela ne cache pas un loup ? L'immeuble entier risque-t-il de s'effondrer ? La terre va-t-elle s'arrêter de tourner parce que j'ai pris un risque ? 🙂 ... Etc, etc. On se pose mille et une question - rassurez-vous, on continue à s'en poser par la suite mais de manière moins anxiogène !
Vous ne vous en souvenez peut-être pas pour les plus anciens, mais quand on débute, on a la frousse. On a peur de se prendre une " gamelle ". Parce que, en face, il faudra faire face aux mensualités du crédit. Alors certes, vous y arriverez sans doute avec votre salaire ou vos deux salaires si vous investissez en couple. Mais, vous ne vous êtes pas lancé dans l'investissement immobilier pour manger des pâtes tous les jours. En fait, vous vous êtes plutôt imaginé aller plus souvent au restau !
Si vous n'avez pas encore franchi le pas, vous savez exactement de quoi je parle.
Le critère majeur est donc de se rassurer. Et pour çà, il n'y a pas 150 000 moyens : vous privilégiez l' emplacement. D'une parce que c'est ce que tout le monde dit de faire. De deux, si le plan est vraiment foireux, vous pourrez vous débarasser rapidement de ce boulet.
Sauf que ce n'est pas toujours évident de réaliser un petit investissement rentable dans un quartier ultra recherché en plein centre-ville.
2. Les critères de l'investisseur en série
Le Serial Investisseur a déjà réussi (au moins) un investissement. Cette première opération lui a donné confiance en lui. Etrangement, au lieu de le rassasier, elle lui a donné encore plus envie. Cela a décuplé sa faim et sa motivation. Il est remonté comme une pendule !
Alors, il veut " remettre le couvert " mais en mieux. En achetant plus grand, plus gros et plus rentable.
Ses critères sont par conséquent la rentabilité et surtout le cashflow.
3. Les critères de l'investisseur aguerri
L'investisseur aguerri dispose d'une assise confortable, tant en patrimoine qu'en flux financiers. Son objectif est de consolider l'édifice qu'il a construit voire de le faire grandir encore un peu.
Dans cet objectif, il va d'abord faire de l' arbitrage dans son patrimoine en fonction de ses besoins, de ses projets mais aussi de la conjoncture. En ce moment par exemple, la période est excellente pour acheter de l'immobilier vu la faiblesse des taux d'emprunt (et ce, même s'ils commencent à remonter). Mais la période est tout aussi favorable à la revente. Les acheteurs se sentent pousser des ailes. En plus ils ont été frustrés pendant des années par la hausse complètement folle des prix immobiliers.
Ensuite, l'investisseur aguerri va réaliser des coups. Des choses qu'il n'aurait pas tenté quelques années auparavant. D'une parce qu'il n'en avait pas les moyens ou que cela aurait pu le mettre en danger. De deux parce qu'il a, à présent, une expérience qui lui permet de flairer les vraies affaires et d'anticiper bon nombre de pièges. Son attention se détournera du petit investissement rentable dont je vais vous parler dans la suite de cet article.
Peu importe où vous vous situez dans " l'échelle de l'évolution " de l'investisseur. Vous aurez retenu une constante : l'affaire qui vous enrichit. Qu'elle vous permette de gagner quelques dizaines d'euros par mois ou plusieurs milliers. Le cash sera toujours le maître mot.
Le parcours du combattant
En 2016, l'idéal pour moi aurait été de trouver un immeuble bien situé avec des travaux afin de poursuivre les objectifs suivants :
1/ dégager du cashflow net et augmenter mes revenus
2/ réduire à néant la fiscalité par le jeu des travaux déductibles
3/ poursuivre la constitution d'un patrimoine immobilier solide et diversifié
Deux dossiers ont été tout près d'aboutir.
Sur le premier, j'ai été trop lent à dégainer une offre. Et me suis fait griller la politesse. Enfin quand je dis trop lent, j'ai appelé le lendemain de la visite. Ce n'est pas honteux non plus ! Oui, sauf qu'avec les (très) bonnes affaires il faut aller encore plus vite. L'autre personne avait proposé d'acheter dès la fin de la visite...
Sur le second (qui était encore plus intéressant), l'agent immobilier a complètement " merdé " : il avait mis en vente un bien qui était déjà sous compromis ! Ignorant la chose, j'avais visité cet immeuble avant de me rendre compte qu'il y avait déjà un compromis signé. C'est même moi qui l'ai appris à l'agent immobilier. Vous imaginez à quel point j'étais ravi 👿 .
Tout çà pour dire que, arrivé en milieu d'année, je n'avais encore rien à me mettre sous la dent. Nada, niente, que dalle, chou blanc. Et je commençais sérieusement à me demander si je ne visais pas trop haut ou si je ne devenais pas trop exigeant.
Papy à la rescousse
Finalement, j'ai été tiré de mes réflexions par la dernière personne qui nous avait vendu un appartement dans le centre ville de Caen. Un petit papy de 80 ans qui louait depuis des années deux biens dans le même immeuble. Deux biens hérités de ses parents.
N'ayant pas d'enfants auxquels transmettre son patrimoine, il a décidé de liquider pour en profiter un peu et mettre sa femme à l'abri du besoin.
Ce vieux monsieur a repris contact avec ma compagne pour lui dire qu'il allait vendre son dernier appartement : un F3 situé juste en dessous de celui qu'on lui avait acheté. Situé au 1 er étage, cet appartement est plus grand que l'autre et en plus il dispose de la moitié du jardin exposé plein sud, d'un abri d'un trentaine de mètre carré et d'une cave voûtée en pierres, parfaite pour entreposer du vin 😉 .
Cerise sur le gâteau : l'immeuble est situé dans un quartier ultra prisé et super bien situé dans le centre de Caen. Vous êtes à deux minutes à pied des commerces, des restaurants, du port... et de l'université.
Et c'est reparti pour une négociation...
Cette fois c'est Madame qui s'y colle ! Ben oui, c'est elle que Papy a appelé. J'en déduis logiquement qu'il préfère s'adresser à elle. " Laissez le charme agir " comme disait une célèbre publicité. Voilà une autre technique de négociation après tout 😛 . Je me mets donc en retrait en me disant que ce n'est pas forcément un bon calcul pour notre grand-père parce que, niveau négociation, ma compagne est encore plus féroce que moi !
Aussi, elle a décrété que nous n'achèterons pas cet appartement plus cher que le précédent. Le propriétaire lui répond rapidement que cet appartement est plus grand (environ 15 m² supplémentaires) et que nous pourrions faire un effort. Madame ne se démonte pas et rétorque que, vu son état, cela va nous faire encore plus de travaux à payer, donc on ne peut pas faire mieux ! Mais elle ne ferme pas complètement la porte et dit que nous pourrons faire un geste : 500 ou 1000 euros de plus.
Ne jamais fermer la négociation. Toujours la laisser ouverte. Pour que le vendeur ne se vexe pas. Il risquerait de partir dans une spirale négative et contre productive pour la suite des échanges.
Papy finit par répondre qu'il comprend et, comme la précédente affaire s'est très bien passée, il préfère conclure cette nouvelle vente avec nous. Il demande juste 500 euros de plus.
500 euros pour 15 m². 33,33 euros par mètre carré : ma compagne a fait fort !!!
Les travaux, c'est pour Bibi. Mais je ne vais pas trop me salir les mains sur ce coup là. Il s'agira essentiellement de superviser les artisans, négocier un peu les prix et respecter le timing que l'on s'est fixé.
Ce dernier point a d'ailleurs été le plus difficile à gérer. Le compromis a été signé début juillet 2016. Nous nous sommes tournés vers notre banque habituelle, celle dont j'ai déjà parlé ici. Elle est généralement ultra compétitive.
Une belle erreur de notre part, la mésaventure de la dernière fois aurait dû nous servir de leçon. J'en reparlerai dans un prochain article. Sachez simplement que cette banque nous a fait perdre un temps précieux (un bon mois) dans la conclusion de ce nouveau projet.
Un autre grand groupe bancaire a été ravi de nous accueillir.
Au final, nous avons signé l'acte authentique le 15 septembre 2016.
Sachant que la rentrée universitaire s'étalait jusque fin octobre, il a fallu mettre les bouchées doubles au niveau des travaux. Et il y avait du taf : électricité complète, menuiseries à changer intégralement, système de chauffage HS. Un peu de déco aussi. Mais pas trop parce que la dernière locataire avait rendu un appartement vraiment propre. Je vous laisse juger.
Au final, les travaux ont été terminés l'avant dernière semaine d'octobre (ouf !) et les locataires sont entrées le jour même.
Pour tout dire, c'est la première fois que l'on fait autant la course ! Mais çà s'est bien goupillé à l'arrivée. Merci à notre équipe d'artisans qui a (encore une fois) su répondre présente.
Un petit investissement rentable : les chiffres
Ha, le moment crucial, celui que vous attendez tous (ne dites pas non 😉 ).
Acquisition appartement de 70 m² : 65 500 euros
Frais de notaire : 6 700 euros
Frais de garantie : 1 000 euros
Travaux : 12 100 euros
Nous avons contracté un nouvel emprunt sur 20 ans pour la totalité de la somme. Ben oui, avec des taux moyens comme ceux-là, il paraîtrait aberrant de faire différemment. La mensualité assurance comprise est de 420 euros.
L'appartement est loué 660 euros par mois à deux jeunes femmes qui font de la colocation. Et, pour la petite histoire, elles ne sont plus étudiantes.
Vous savez que le seul régime de défiscalisation qui trouve grâce à mes yeux est le Borloo ancien. Je l'ai donc à nouveau utilisé en déposant un dossier à l'Anah. Avec une déduction des revenus de 30 % à la clé. Si vous y ajoutez les intérêts d'emprunt, les travaux, les frais de gestion, l'assurance propriétaire non occupant, la taxe foncière... Nous voilà tranquilles pour l'imposition 2017. Une bonne chose de faite !
Et le cashflow net dans tout çà ? Hé hé bonne question.
Voilà le détail :
Revenus fonciers : 660 euros
- mensualité : 420 euros
- taxe foncière (hors taxe d'enlèvement d'ordures ménagères) : 50 euros par mois
- assurance PNO : 6 euros par mois
Total charges : 476 euros
Soit un cashflow net de 184 euros. Pas mal.
La copropriété noyautée !
Vous connaissez sans doute mon amour très modéré des copropriétés. Sur ce projet, j'ai dû faire avec...
Cette copro étant toute petite (3 appartements), nous voilà propriétaires de 2 lots. Nous sommes à présent en tête à tête avec un autre vieux monsieur qui n'a plus trop l'air de vouloir s'embêter avec la gestion d'un appartement.
Alors, réalisera-t-on la passe de trois en récupérant ce troisième lot ? L'avenir nous le dira. Mais, a priori, cette personne sera plus dure à la négociation...
Alors, heureux ?
Je m'étais fixé comme objectif de gagner 400 euros nets supplémentaires cette année. L'investissement immobilier de 2016 ne me permettra pas d'arriver à cette somme. Suis-je déçu ? Un peu. Mais, je n'ai pas dit mon dernier mot ... Héhé, on en reparlera début 2017 quand je ferai le bilan de cette année.
Si je parle de petit investissement rentable, ce n'est pas le fait du hasard. Comme je l'ai déjà mentionné, je visais cette année l'acquisition d'un immeuble dans un budget compris entre 200 000 et 300 000 euros. Le budget de ce dernier projet est moins conséquent : 85 300 euros. C'est un investissement plus raisonnable. L'encours de crédit ne va pas autant s'alourdir qu'avec une opération à 300 000 euros.
Au-delà du cashflow, il présente beaucoup de qualités : son emplacement idéal aux pieds de l'université et du centre ville, son jardin, sa luminosité...
Même s'il ne s'agit que d'un petit investissement rentable, il faut toujours garder une vision à long terme. Ce type d'opération allie le patrimonial au cash. Le genre de choses qui ne se refuse pas !
Jeu de briques
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