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Le propriétaire actuel répond de la faute du propriétaire précédent !

Publié le 30 mai 2017 par Christophe Buffet
" Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui de trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 17 décembre 2015), que M. X...a entrepris des travaux d'abattage de cloisons dans l'appartement dont il était propriétaire et qu'il a vendu, le 26 septembre 2008, à M. Z...; que, se plaignant de l'affaissement de son plancher consécutif à ces travaux, M. Y..., propriétaire de l'appartement situé au-dessus, a assigné M. Z... en paiement de sommes, à titre de dommages-intérêts, sur le fondement du trouble anormal de voisinage ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt constate qu'il résulte des expertises que la cause principale des désordres affectant l'appartement de M. Y... réside dans le décloisonnement de l'appartement du rez-de-chaussée et retient que son action est mal dirigée contre M. Z... puisque c'est son auteur, M. X..., qui est à l'origine des désordres et doit répondre, en sa qualité de maître de l'ouvrage, de l'ensemble des conséquences dommageables provoquées par les travaux qu'il a entrepris ;

Qu'en statuant ainsi, alors que M. Z..., actuel propriétaire des biens, était responsable de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans le fonds voisin, la cour d'appel a violé le principe susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. Y... de l'ensemble de ses demandes et prétentions, l'arrêt rendu le 17 décembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Condamne M. Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. Z..., le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. Y....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR débouté M Y... de l'ensemble de ses demandes et prétentions tendant à la condamnation de M Z... à lui payer les sommes de 30 720 euros TTC avec indexation sur l'indice du coût de la construction BT01 à compter du mois de février 2012 jusqu'au parfait paiement ainsi que 35 280 euros avec intérêts au taux légal à compter de février 2012 au titre du préjudice financier et 5 000 euros pour procédure abusive et dilatoire ;

AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces et des débats que M Y... est propriétaire d'un appartement destiné à la location au premier étage de l'immeuble situé 10 rue Hugues Capet à Nîmes ; que M X..., alors propriétaire de l'appartement sis en rez-de-chaussée a entrepris début 2008 des travaux d'abattage de cloisons, induisant un affaissement partiel du plancher de l'étage supérieur ; que l'occupante locataire de cet appartement avait alors alerté les services municipaux, lesquels mandataient un expert en la personne de M A...; qu'à l'issue de sa visite en date du 29 février 2008, ce dernier préconisait une mesure d'interdiction d'habiter et prenait acte de l'indication qu'un accord avait été trouvé entre les propriétaires des appartements du rez-de-chaussée et du premier étage pour effectuer les travaux nécessaires ; que M Z... a acquis l'appartement du rez-de-chaussée par acte authentique du 26 septembre 2008 auprès de MM X... et Ducruet ; qu'à l'acte l'acte de vente, au paragraphe désignation de l'immeuble, figure la mention suivante : " le vendeur déclare avoir abattu dans le lot 2 diverses cloisons, ces dernières n'étant pas des murs maîtres, néanmoins cela a induit un affaissement partiel du plancher de l'étage supérieur. L'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance des faits et de l'état du bien et déclare vouloir en faire son affaire personnelle, par conséquent, il consent décharge au vendeur ainsi qu'au notaire soussigné " ; que M Z... a fait alors procéder par le truchement de l'entreprise C... à des travaux de rénovation ; que M C..., rencontré sur les lieux par l'expert A...lors de l'accedit du 30 décembre 2008, déclarait qu'il avait remis en état l'ossature du plancher du premier étage qui présentait un fléchissement d'une poutre maîtresse, des solives vétustes, à certains endroits en état de pourrissement par des infiltrations en provenance du 1er étage et avait réalisé un faux plafond en plaques de plâtre sur ossature métallique ; que l'expert A...constatait que la poutre maîtresse défectueuse avait été renforcée par un madrier et qu'un pilier avait réduit sa portée ; que la deuxième poutre maîtresse défectueuse avait été antérieurement renforcée et les solives déficientes avaient été également renforcées par la mise en place de solivettes ; que visitant l'appartement alors occupé par Mme B..., locataire de M Y... à compter du mois d'octobre 2008, l'expert A...concluait que les travaux de remise en état du logement concernant l'affaissement et la fissuration du carrelage, la réfection de la pose du cadre et de la porte de la salle de bains et la remise en jeu des portes des chambres étaient indépendants de la stabilité des structures du logement, mais contribuent à assurer une utilisation normale du confort et de l'esthétique du logement ; que M A...revenait sur les lieux le 9 avril 2009 et indiquait que les travaux d'aménagement du logement situé au-dessous, au rez-de-chaussée ont certainement provoqué l'affaissement complémentaire du carrelage et constatait que les travaux de remise en état qu'il avait préconisé le 30 décembre 2008 n'avaient pas été entrepris par M Y... ; qu'également, le cabinet Texa, mandaté par l'assureur de M Y..., au contradictoire de M X... pour un premier rendez-vous du 26 janvier 2009 de M Z... pour le deuxième du 30 juillet 2009 relevait l'affaissement et la fissuration du carrelage du séjour, une fissure horizontale sur la cloison de séparation de la salle de bains, la nécessité de reprendre le cadre et porte de la salle de bains, la nécessité d'une remise en jeu des portes des chambres, des désordres affectant le bac à douche, Mme B...indiquant que les nouveaux désordres s'étaient déclarés vers la mi-novembre 2008 après le début des travaux de renforcement du plancher par les prestataires désignés par le nouveau propriétaire du logement du rez-de-chaussée en l'occurrence Monsieur Z... ; que M Y... saisissait ensuite le juge des référés qui par ordonnance en date du 22 juin 2011 désignait M C...en qualité d'expert. Au terme de son rapport définitif du 17 janvier 2012, l'expert judiciaire trouvait la cause principale du sinistre dans le décloisonnement intempestif du niveau RDC concerné provoquant l'affaissement d'un plancher vétuste surchargé par une mezzanine du R + 1 et concluait à la responsabilité principale de l'ancien propriétaire ; qu'il chiffrait les travaux de remise en état de l'appartement du 1er étage à la somme de 24 600 euros HT comprenant dépose du carrelage et chape actuels, coulage chape, évacuation gravats pose carrelage, dépose et reprise des plinthes, remise en état portes WC et salle d'eau, reprise doublage et peinture ; que M Y... saisissait ensuite le tribunal de grande instance de Nîmes qui prononçait la décision déférée, retenant sur le fondement de l'article 1384 du code civil, que la cause du dommage étant l'appartement appartenant aujourd'hui à M Z..., c'est à bon droit que le demandeur avait actionné sa responsabilité ;

QUE sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir, M Z... soutient que les désordres tenant à l ' affaissement du plancher partie commune, l'action ne pouvait être engagée que par le syndicat des copropriétaires qui n'est pas dans la cause ; qu'or, il convient de constater que la demande porte sur la réparation des dommages subis par les parties privatives de M Y..., non sur les parties communes de l ' immeuble ; qu'en conséquence, seul celui-ci a qualité à les formuler ;

QUE, sur la cause des désordres, l'expert judiciaire, de même qu'avant lui les précédents experts, trouvent la cause principale des désordres affectant l'appartement de M Y... dans le décloisonnement de l'appartement du rez-de chaussée ; que l'auteur en est M X..., non M Z..., lequel a entrepris dès son envoi en possession les travaux de confortement dans l'appartement qu'il venait d'acquérir ; que les travaux de rénovation ne sont que pour une part infime et non quantifiable dans l'aggravation des fissures du carrelage dans l'appartement du premier étage, l'expert A...ayant pu la mesurer grâce à des témoins placés à sa première visite du 29 février, revus le 30 décembre 2008 ; que les dommages étaient en toute hypothèse réalisés dans leur plénitude dès le 29 février ; QUE, quel que soit le fondement juridique parmi ceux avancés (troubles anormaux de voisinage, responsabilité quasi-délictuelle, responsabilité du fait des choses dont on a la garde), l'action de M Y... est mal dirigée contre M Z... puisque ce que ce n'est pas lui l'auteur des désordres mais son auteur X..., lequel doit répondre en sa qualité de maître de l'ouvrage de l'ensemble des conséquences dommageables provoquées par les travaux qu'il a entrepris ; QU'en outre, l'expert C...qui conclut à la responsabilité principale de l'ancien propriétaire a-t-il relevé que la mezzanine rajoutée par M Y... avait créé une surcharge sur un plancher qui avait souffert d'infiltrations d'eau, toutes causes qui relèvent de la responsabilité personnelle de M Y... dans des proportions que l'expert judiciaire n'a pas cherché à établir ; QU'en raison de l'effet relatif des conventions, M Y... ne peut opposer à M Z... la mention de l'acte d'achat par lequel il donne décharge à M X... et à M D...et au notaire rédacteur des conséquences de l'affaissement partiel du plafond du premier étage ; que cette mention n'intéresse que les relations acquéreur vendeur notaire, parties et rédacteur d'acte, non le tiers victime des dommages causés par le fait du vendeur, étant observé que le dommage n'est pas créé par l'exécution défectueuse de la convention de vente ; que la connaissance par M Z... de l'affaissement partiel du plancher ne signifie pas qu'il ait de première part connu l'existence des dommages causés à l'appartement du dessus, de seconde qu'il ait accepté d'en assumer la responsabilité ; que ce n'est d'ailleurs qu'une mention descriptive du bien acheté qui en fait état non une clause dont un tiers pourrait se prévaloir en ce qui concerne l'affirmation d'une prise en charge d'un dommage par l'acquéreur ; que l'expert A...avait en outre noté lors de sa visite du 29 février 2008 où il n'avait rencontré que M Y..., et donc nécessairement sur les dires de celui-ci, que les propriétaires des logements du rez-de-chaussée et du premier étage avaient trouvé un accord pour effectuer les travaux nécessaires ; que M Y... se garde de rappeler les termes de celui-ci, dont nul ne peut concevoir qu'il n'incluse pas la réparation des désordres de l'appartement du premier étage, préférant créer la confusion en page 13 de ses écritures en imputant cet accord à M Z... qui, doit-il être rappelé, n'était pas encore propriétaire à cette date ; que les seuls troubles anormaux de voisinage que M Y... peut éventuellement imputer à M Z... sont les désordres de nature esthétique, non quantifiés, liés à un affaissement complémentaire du carrelage, lequel n'avait en tout état de cause pas été repris au titre des désordres initiaux ; que dès lors, le jugement sera réformé dans toutes ses dispositions et M Y... sera débouté de l'ensemble de ses demandes et prétentions " ;

ALORS QUE le propriétaire actuel d'un bien immobilier est de plein droit responsable des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans le fonds voisin, même si ces troubles résultent de travaux réalisés par un précédent propriétaire ; qu'en retenant, pour débouter M. Y... de son action fondée sur la théorie des troubles anormaux de voisinage contre son voisin, que son action était mal dirigée puisque les désordres trouvaient principalement leur cause dans des travaux réalisés par un précédent propriétaire qui, en sa qualité de maître d'ouvrage, devait seul répondre des conséquences dommageables des travaux qu'il avait entrepris, la cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui de trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ;

ALORS, en tout état de cause, QUE le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui cause un dommage ; qu'il est constant que, dans l'acte de vente immobilière conclu entre M. Z... et M. X... portant sur un appartement voisin de celui de M. Y..., M. Z... s'est engagé à faire son affaire personnelle des dégâts provoqués dans l'appartement de M. Y... par les travaux réalisés par M. X... ; qu'en retenant, pour dire que M. Y... ne pouvait opposer cette clause à M. Z..., qu'elle ne concernait que les parties à l'acte de vente et non les tiers et que les dommages de M. Y... ne résultaient pas de l'exécution défectueuse de la convention de vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil. "


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