Immobilier : le casse tete des loyers

LA FNAIM VIENT DE PRECISER LES NOUVELLES REGLES DE FIXATION DES LOYERS, SUITE A L’ANNULATION DE LEUR ENCADREMENT A PARIS ET A LILLE. REVUE DE DETAIL.

Dans un récent billet, j’ai évoqué le jugement rendu par le tribunal administratif de Paris le 28 novembre 2017, qui annule les arrêtés préfectoraux de 2015, 2016 et 2017 fixant des loyers de référence à Paris.

Comme ce fut le cas pour le jugement rendu par le tribunal administratif de Lille. Fondement de cette décision : les loyers de référence auraient dû être fixés pour toute la zone dite « tendue » dans laquelle se situe la commune de Paris et, non pour cette seule commune.

« Le Gouvernement a fait part de sa volonté de faire appel de ce jugement mais cet appel n’est pas suspensif. De ce fait l’annulation des arrêtés produit un effet immédiat » souligne Jean-François Buet, Président sortant de la FNAIM. A moins qu’on demande à la cour administrative d’appel d’ordonner qu’il soit sursis à l’exécution du jugement.

Les loyers de référence qui avaient été fixés par arrêté préfectoral ne sont donc plus applicables. Par conséquent, les loyers peuvent être fixés sans avoir à s’y conformer.  Mais attention, ceci ne veut pas dire que ces loyers peuvent être fixés en totale liberté. Situées dans des zones dites « tendues », les communes de Paris et de Lille restent donc soumises aux dispositions du décret annuel relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail.

QUELLES CONSEQUENCES SUR LES BAUX EN COURS ?

Les loyers prévus dans les baux en cours continuent de s’appliquer (contractualisation des loyers) et l’annulation est sans effet rétroactif. Par conséquent, les propriétaires ne peuvent pas « rattraper » les loyers qu’ils auraient pu percevoir sans appliquer les loyers de référence.

Toutefois, les propriétaires lésés pourraient introduire un recours contre l’Etat en mettant en cause sa responsabilité pour plaider le manque à gagner et demander une indemnisation. Le délai de prescription de cette action serait de 4 ans à compter de la date du jugement du tribunal administratif.

ET AU RENOUVELLEMENT DES BAUX ?

Au renouvellement des baux en cours, du fait de l’annulation des arrêtés d’encadrement des loyers, le bailleur est soumis à l’application du décret annuel dit de blocage des loyers (pris en application de l’article 18 de la loi de 1989).  Ainsi, le loyer pourra être augmenté seulement s’il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage.

Un conseil : dans ce domaine devenu aussi complexe, je vous recommande de déléguer à un administrateur de biens traditionnel ou en ligne, la fixation de vos loyers. Cela évitera bien des erreurs.