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Le bar faisait du bruit mais la vente n'est pas annulée

Publié le 05 février 2018 par Christophe Buffet

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 septembre 2016), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ. 7 avril 2015, pourvoi n° 14-13. 738), que, le 20 mai 2011, M. X...a acheté un appartement à M. et Mme Y... ; que, soutenant avoir été victime de manoeuvres dolosives exercées par les filles des vendeurs qui, lors de ses visites, demandaient de façon volontaire et systématique au responsable du bar situé au-dessous de l'appartement de réduire le volume sonore de la musique, il a assigné M. et Mme Y... et leurs filles, Mmes Aurore et Annabelle Y... , en annulation de la vente et paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que M. X...fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'appartement était situé dans un quartier vivant de Paris, au-dessus d'un pub générateur de toute évidence de nuisances sonores, comme il avait pu le constater par la remise d'un compte-rendu d'assemblée générale, dans lequel il était noté de façon très explicite les nuisances sonores liées à la présence de cet établissement et les plaintes et procédures qu'il avait générées et qui n'étaient pas totalement réglées, et souverainement retenu qu'il n'était pas établi que les demandes faites par les filles des vendeurs au gérant du bar de réduire le volume sonore de la musique dans l'établissement durant les visites avaient eu un rôle déterminant du consentement de M. X...lors de l'acquisition de l'appartement, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises et n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la demande d'annulation de la vente fondée sur le dol ne pouvait être accueillie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu à l'annulation de la vente pour dol et d'AVOIR débouté M. X...de l'ensemble de ses demandes ;

AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1116 du code civil " le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé " ; que M. X...s'est intéressé à l'acquisition d'un appartement situé dans le quartier animé du Marais, dans le 4ème arrondissement de Paris et situé juste au-dessus d'un bar restaurant de type pub intitulé " le Klein Holland " ; qu'il peut, dès ce stade, être constaté que M. X...n'a pas recherché un appartement particulièrement calme et exempt de toutes nuisances sonores ; qu'il ne résulte d'aucune des attestations produites qu'il a manifesté un tel souhait à l'agence immobilière chargée de la vente de l'appartement situé ...; qu'il n'est pas sérieusement contestable que les époux Y... , seuls propriétaires de cet appartement et absents de Paris, avaient chargé leur fille Aurore Y... de gérer avec les agences immobilières les visites de l'appartement et de les représenter pour la signature du compromis de vente ; que M. X..., âgé de 39 ans, a visité l'appartement à trois reprises ; que lors de la deuxième visite, il était accompagné d'un amie qu'il a retrouvée avant la visite au bar situé sous l'appartement ; que lors de la 3ème visite avant la signature du compromis, il était accompagné de ses parents ; qu'il n'est pas contesté que les filles des époux Y... ont demandé par " sms " au responsable du bar de limiter au maximum la musique lors des visites qui ont eu lieu en soirée ; qu'à aucune de ces visites, M. X...n'a constaté de nuisances sonores ; que son attention n'a pas été attirée par l'agence immobilière ou par les filles des époux Y... sur ce point sachant que M. X...ne les a pas particulièrement interrogées sur ce thème ; que seule l'amie de M. X...a interrogé la serveuse du bar sur le niveau de sonorité de la musique ; que celle-ci lui a répondu selon les termes de son attestation " oui quand je mets plus fort, les filles qui habitent l'appartement au 1er renvoient des sms au responsable pour faire baisser " ; que l'amie de M. X...admet dans son attestation avoir eu une discussion avec cette serveuse mais mentionne toutefois qu'" à aucun moment la serveuse n'a mentionné de sms par les filles du propriétaire au responsable du bar " ; que cette dernière affirme également s'être enquise auprès de l'agent immobilier sur le fait de savoir si la musique était audible depuis la chambre à coucher et qu'après vérification, elle ne l'entendait pas ; qu'il résulte de l'attestation du père de M. X..., qui avait constaté que seule une musique d'ambiance était audible dans le bar, qu'il a interrogé la représentante de l'agence chargée de la visite sur le bruit et qu'il lui a été répondu que le bar était insonorisé, fait qui lui a été confirmé par la fille des propriétaires ultérieurement ; qu'il résulte de l'attestation de Mme A..., intermédiaire dans la vente du bien des époux Y... , que " je me suis occupée des visites en m'organisant avec leur fille qui occupait à l'époque l'appartement. M. X...est entré en contact avec notre agence et je lui ai fait visiter l'appartement et ce à plusieurs reprises suite à son intérêt pour ledit bien. Le bien étant situé au premier étage sur rue, au-dessus d'un bar, à la demande de M. X...les visites ont eu lieu à des créneaux horaires différents de la semaine afin d'évaluer par lui-même le niveau des possibles nuisances sonores. Dans l'optique de faire une offre d'achat, j'ai transmis à M. X...les différents éléments constitutifs du dossier de vente, notamment les procès-verbaux d'assemblées générales : ces derniers faisant état des problèmes de nuisances sonores récents et du limitateur qui avait été installé pour y remédier. M. X...a eu en sa possession tous les éléments du dossier lui permettant de réfléchir sérieusement quant à l'achat éventuel dudit bien. M. X...est revenu vers moi me confirmant sa décision d'acheter ce bien. Concomitamment à la signature du compromis de vente, j'ai organisé une visite du bien en compagnie de M. X...et de ses parents et il était ravi ... " ; qu'il ne résulte nullement des faits non contestés par les parties et des témoignages des parties intervenantes dans le cadre de cette vente immobilière que les demandes faites par les filles des époux Y... au gérant du bar aux fins de réduire le volume sonore de la musique dans l'établissement durant les visites ont eu un rôle déterminant dans le consentement de M. X...lors de l'acquisition de cet appartement situé dans un quartier vivant de Paris, au-dessus d'un pub générateur de toute évidence de nuisances sonores tel qu'il avait pu le constater par la remise par l'agent immobilier du compte-rendu de l'assemblée générale intervenue 18 mois plus tôt dans lequel il était noté de manière très explicite les nuisances sonores liées à la présence de cet établissement de boissons et des plaintes et procédures qu'il avait générées et qui n'étaient pas encore totalement réglées " (arrêt p. 5, dernier al. à p. 6, denier al.) ;

1°) ALORS QUE la cour d'appel a constaté " qu'il résulte de l'attestation que Mme A..., intermédiaire dans la vente du bien des époux Y... , que " je me suis occupée des visites en m'organisant avec leur fille qui occupait à l'époque l'appartement. M. X...est entré en contact avec notre agence et je lui ai fait visiter l'appartement et ce à plusieurs reprises suite à son intérêt pour ledit bien. Le bien étant situé au premier étage sur rue, audessus d'un bar, à la demande de M. X...les visites ont eu lieu à des créneaux horaires différents de la semaine afin d'évaluer par lui-même le niveau des possibles nuisances sonores " " (arrêt p. 6 al. 6, souligné par nous), que l'amie de M. X...avait interrogé la serveuse du bar sur le niveau sonore de la musique (arrêt, p. 6, al. 3), que le père de M. X...avait " interrogé la représentante de la visite sur le bruit " (arrêt, p. 6, al. 4) et que " les filles des époux Y... ont demandé par sms au responsable du bar de limiter au maximum la musique lors des visites qui ont eu lieu en soirée [et] qu'à aucune des visites, M. X...n'a constaté de nuisance sonores " (arrêt p. 6, al. 2) ; qu'en jugeant dès lors " qu'il ne résulte nullement des faits non contestés par les parties et des témoignages des parties intervenantes dans le cadre de cette vente immobilière que les demandes faites par les filles des époux Y... au gérant du bar aux fins de réduire le volume sonore de la musique dans l'établissement durant les visites ont eu un rôle déterminant dans le consentement de M. X...lors de l'acquisition de cet appartement " (arrêt p. 6, dernier al.) la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1116 du code civil, dans sa version applicable en la cause ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en considérant, pour écarter l'action en nullité formée par M. X..., qu'il " n'a [vait] pas recherché un appartement particulièrement calme et exempt de toutes nuisances sonores " (arrêt, p. 5, dernier al.) sans rechercher si les manoeuvres utilisées par les vendeurs n'avaient pas empêché l'acquéreur d'avoir connaissance de l'ampleur réelle et actuelle de ces nuisances, la Cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a violé l'article 1116 du code civil, dans sa version applicable en la cause ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, M. X...faisait valoir que si le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 décembre 2009 attirait son attention sur l'existence d'un différend ancien entre les copropriétaires et l'exploitant du bar, il mentionnait également que des mesures avaient été prises par ce dernier, de sorte que les copropriétaires avaient renoncé à engager toute action à son encontre, ce qui était de nature à démontrer que les nuisances avaient cessé (conclusions de M. X...signifiées le 17 mai 2016, p. 25, al. 4 et 5) ; qu'en affirmant que l'acheteur " avait pu [...] constater [que l'appartement était situé au-dessus d'un pub générateur de toute évidence de nuisances sonores] par la remise par l'agent immobilier du compte-rendu de l'assemblée générale intervenue 18 mois plus tôt " (arrêt p. 6, dernier al.), sans répondre à ce moyen pourtant essentiel des conclusions de M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS QU'en toute hypothèse, M. X...faisait valoir dans ses conclusions d'appel que " le procès-verbal d'assemblée générale en date du 13 décembre 2010 (pièce n° 28) ne mentionn [ait] [...] plus l'existence d'aucune nuisance, ni l'intention de la copropriété d'agir en justice à l'encontre du bar " (conclusions de M. X...signifiées le 17 mai 2016, p. 25, al. 7) de sorte que même si le procès-verbal d'assemblée générale en date du 8 décembre 2009 avait attiré son attention sur l'existence d'un différend ancien entre les copropriétaires et l'exploitant du bar situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, l'exposant pouvait légitimement penser que le problème était résolu puisqu'en définitive aucune action judicaire n'avait été engagée et que le procès-verbal le plus récent qui lui avait été fourni ne faisait même plus état de l'existence d'une quelconque nuisance ou d'une quelconque intention d'agir contre le bar ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pourtant déterminant des conclusions de l'exposant, la cour d'appel a, à nouveau, privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;

5°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut statuer par voie d'affirmation, sans préciser les éléments de preuve sur lesquels il se fonde ; qu'en affirmant que " les plaintes et procédures [mentionnées dans le procès-verbal d'assemblée générale du 8 décembre 2009] générées [par les nuisances sonores liées à la présence de l'établissement de boisson] n'étaient pas encore totalement réglées " (arrêt p. 6, dernier al.), sans préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait pour procéder à une telle affirmation, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé les articles 455 du code de procédure."


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