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Le conseiller indépendant engage sa responsabilité dans le cas d'une défiscalisation désatreuse

Publié le 06 mars 2018 par Christophe Buffet

"A la suite d'une simulation établie par un conseiller indépendant intervenant pour le compte de la société Omnium Conseil -aux droits de laquelle se trouve désormais la société Stellium Immobilier- portant sur un investissement immobilier à réaliser dans le cadre du dispositif d'avantage fiscal dit 'loi de Robien', Y Z a conclu avec la SCI Le Domaine des Lices, par acte sous seing privé daté du 22 mai 2004, deux contrats de réservation préliminaire portant sur deux appartements de type T3 et des emplacements de stationnement, dans une résidence dénommée " Le Domaine des Lices " à construire à Carcassonne au lieudit Bouriac. La vente en l'état de futur achèvement devait intervenir moyennant un prix total de 318 450 euros.

Le même jour, Y Z a conclu avec l'Agence Européenne de Placements Immobiliers un mandat de livraison des biens immobiliers et un mandat de gestion locative.

La vente a été réitérée en la forme authentique le 12 janvier 2005, le premier bien immobilier étant acquis pour une somme de 159 510 euros TTC et le second pour celle de 158 940 euros TTC. Ces acquisitions étaient intégralement financées au moyen de deux emprunts.

Le 15 octobre 2011, Y Z a vendu les deux biens immobiliers, l'un au prix de 76 000 euros et le second moyennant un prix de 77 000 euros.

La société Stellium Immobilier a fait assigner la société Allianz IARD en intervention forcée par acte du 1er février 2012.

Par le jugement entrepris, le tribunal a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- condamné la société Stellium Immobilier à payer à Y Z la somme de 129 361 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

- débouté Y Z de ses plus amples et autres demandes indemnitaires formées à l'encontre de la société Stellium Immobilier,

- débouté Y Z de toutes ses demandes formées à l'encontre de la société GE Money Bank,

- débouté la société Allianz de sa demande d'annulation de l'avenant intitulé 'Dont acte' du 14 septembre 2007,

- débouté la société Stellium Immobilier de ses demandes en garantie formées à l'encontre de la société Allianz,

- condamné la société Stellium Immobilier aux dépens exposés par Y Z et la société Allianz,

- condamné la société Stellium Immobilier à payer la somme de 4 000 euros à Y Z et celle de 1 500 euros à la société Allianz au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que la société GE Money Bank conservera la charge de ses dépens et rejeté sa demande en remboursement de ses frais irrépétibles.

La société Stellium Immobilier a interjeté appel de cette décision le 4 mars 2015.

Dans ses conclusions signifiées le 18 novembre 2016, elle demande à la cour de :

A titre principal, - juger qu'elle exerce une activité d'agent immobilier et non de conseil en investissement, qu'aucun manquement aux obligations d'information et de conseil et en relation de cause à effet avec les préjudices allégués par Y Z ne lui est imputable,

- juger que les préjudices dont Y Z demande réparation ne sont pas caractérisés, pas plus que le lien de causalité entre ses prétendus préjudices et la faute alléguée,

En conséquence,

- juger non fondées les prétentions formulées par Y Z à son encontre et la débouter de l'ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire :

- condamner la société Allianz IARD à relever et garantir la société Stellium Immobilier indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre par la cour,

En tout état de cause,

- condamner Y Z, et subsidiairement tout succombant, notamment la société Allianz IARD, à lui payer la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens tant de première instance que d'appel, avec recouvrement direct.

Dans ses conclusions signifiées le 2 juillet 2015, la société GE Money Bank demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter Y Z de ses prétentions et de condamner la société Stellium Immobilier au paiement de la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans ses conclusions signifiées le 15 novembre 2016, Y Z demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Stellium Immobilier et l'a condamnée,

Statuant à nouveau,

- recevoir Y Z en ses demandes et les dire bien fondées,

- juger que la société Stellium Immobilier a manqué à son obligation d'information et de conseil à son égard,

En conséquence,

- condamner la société Stellium Immobilier à lui verser la somme de 242.871 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

- condamner la même à lui payer la somme de 10000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.

Dans ses conclusions signifiées le 25 novembre 2016, la société Allianz Iard demande à la cour de :

A titre principal,

-  infirmer le jugement entrepris et déclarer nul le " dont acte " du 14 septembre 2007, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la société Stellium Immobilier a agi hors du périmètre de la garantie 'transactions immobilières' telle que définie par la police du 14 septembre 2007,

A titre subsidiaire,

- juger qu'elle ne peut garantir la faute intentionnelle ou dolosive commise par la société Stellium Immobilier,

- juger que la publicité mensongère, le manquement à son obligation de résultat ou de performance et l'insuffisance ou la non-obtention des performances promises en matière de rendement ou d'équilibre financier ou économique reprochées à la société Stellium Immobilier, sont exclus de la garantie Allianz,

En conséquence et en tout état de cause,

-  débouter la société Stellium Immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Stellium Immobilier à verser à Allianz la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er décembre 2016.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal a jugé que la société Omnium Conseil n'était pas intervenue auprès de Y Z en qualité de simple intermédiaire en transaction immobilière mais que sa mission première était celle d'un conseil en immobilier de placement et que c'était à tort que la société Stellium Immobilier soutenait que l'avantage fiscal lié à la mise en oeuvre de la loi dite 'de Robien' n'était pas entré dans le champ contractuel.

Le tribunal a ensuite jugé que la société Omnium Conseil avait manqué à son obligation de conseil et d'information et que le préjudice qui en est résulté pour Y Z résidait dans la perte d'une chance de ne pas avoir contracté si une information complète et objective lui avait été donnée avant la conclusion des contrats de réservation préliminaire.

Les premiers juges ont en revanche considéré que les prêts consentis à Y Z n'étaient pas excessifs et qu'aucune responsabilité n'était donc encourue par la société GE Money Bank. Ils ont par ailleurs rejeté la demande en garantie formée par la société Stellium Immobilier à l'encontre de la société Allianz au motif que son activité n'entrait pas dans le périmètre de la garantie contractuelle.

La société Stellium Immobilier fait en substance valoir comme devant les premiers juges qu'elle n'a pas pour mission le conseil en investissement telle qu'elle est définie par l'article L 541-4 du code monétaire et financier pas plus qu'elle ne brigue le statut de conseil en gestion de patrimoine, son rôle ayant été celui d'un simple intermédiaire proposant à des acquéreurs potentiels des biens immobiliers vendus par la SCCV Le Domaine des Lices et son activité relevant des dispositions de la loi du 2 janvier 1970.

Elle soutient que Y Z ne rapporte pas la preuve de ce que le dispositif de défiscalisation issu de la loi dite 'de Robien' était dans le champs contractuel, affirmant que la simulation financière avait été réalisée par un mandataire commercial indépendant, M. X. La société Stellium Immobilier affirme qu'elle a respecté son obligation de conseil et d'information, que si la plaquette de présentation de la résidence des Lices loue les avantages de l'investissement proposé, c'est en des termes qui n'excèdent pas ceux habituellement utilisés dans une plaquette publicitaire non contractuelle, qu'il appartenait à Y Z de s'informer davantage sur les caractéristiques du bien alors qu'elle s'est abstenue de se rendre sur place.

La société Stellium Immobilier entend rappeler qu'elle n'a aucun lien de droit avec Y Z et qu'en sa qualité de mandataire de la SCI du Domaine des Lices elle a fidèlement transmis les informations techniques et juridiques relatifs au projet. Elle affirme par ailleurs qu'au moment où la réservation du bien a été faite, le marché immobilier sur le secteur de Carcassonne ne présentait aucun signe pouvant inquiéter les professionnels. La société Stellium Immobilier fait enfin valoir que Y Z ne rapporte pas la preuve d'une surévaluation des biens qu'elle a acquis dont le prix de revente n'était pas garanti par le vendeur ou son mandataire pas plus que n'était garanti leur rendement locatif.

Y Z rappelle que contrairement aux promesses qui lui ont été faites par un mandataire de la société Stellium Immobilier, les deux biens n'ont pu être loués et qu'elle a perdu la possibilité de défiscalisation qui constituait l'attrait essentiel de son investissement. Elle affirme n'avoir pas été informée du coût réel de l'opération et des risques de l'investissement pas plus que son attention n'a été attirée sur la nécessité de louer le bien de façon ininterrompue sans vacance supérieure à 12 mois et qu'en tout état de cause seul un des deux biens pouvait bénéficier du dispositif fiscal. Elle souligne que le marché locatif de la commune de Carcassonne était déjà totalement saturé lors de la réservation du bien et que, ne pouvant faire face aux remboursements des emprunts dés lors qu'ils n'étaient pas compensés par la perception des loyers escomptés, elle a été contrainte de vendre les deux appartements à perte.

La société Allianz fait tout d'abord valoir que le document intitulé 'dont acte' qui étend l'activité professionnelle de la société Stellium Immobilier à celle du conseil en investissements financiers est nul puisque cette activité lui est interdite. Elle affirme en second lieu que la société Stellium Immobilier a agi en dehors du périmètre de la garantie contractuelle qui était celui de l'agent immobilier.

Quant à la société GE Money Bank, elle soutient qu'elle n'avait pas à s'immiscer dans le projet d'acquisition de Y Z qui apparaît comme un emprunteur averti et que les prêts consentis étaient en rapport avec les revenus, de telle sorte qu'elle a respecté ses devoirs de conseil et de mise en garde.

Au cours de l'opération litigieuse qui a conduit à l'acquisition de deux appartements au sein de la Résidence des Lices à Carcassonne, il est constant que Y Z a été en relation avec M. X dont le nom apparaît sur la simulation 'non contractuelle' remise à l'acquéreur. La société Stellium Immobilier ne conteste pas que celui-ci était un mandataire commercial au sein du réseau de la société Omnium, quand bien même elle insiste sur le fait que ce mandataire serait indépendant, ce qui est sans conséquence sur le fait qu'il est susceptible d'engager la responsabilité de son mandant. La société Omnium Conseil était le mandataire commercialisateur du vendeur, qui lui a donné mandat d'aliéner l'entier programme immobilier réalisé, et sa rémunération était de 13,6 % HT du prix de vente TTC, observation pouvant déjà être faite qu'elle s'éloigne sensiblement de la rémunération habituellement consentie à un agent immobilier. Lorsque Y Z a été approchée par l'agent commercial mandaté par la société Omnium Conseil, il lui a été remis une plaquette de commercialisation de la résidence Le Domaine des Lices. Cette plaquette porte en bas de pages le logo 'Omnium conseil' et l'appelante reconnaît dans ses écritures avoir approuvé la pertinence du projet.

Il est constant que la conclusion des contrats de réservation préliminaire de lots de vente a été accompagnée de la signature concomitante de mandats de livraison des biens immobiliers et de gestion locative conclus entre l'acquéreur et l'Agence Européenne de Placements Immobiliers. Y Z a par ailleurs été dirigée vers le GE Money Bank en vue de l'obtention des prêts.

Les longs développements que consacre la société Stellium Immobilier au statut du conseiller en investissements financiers strictement encadré par les dispositions du code monétaire et financier sont donc dépourvus de portée puisque le tribunal n'a aucunement assimilé le rôle tenu par la société Omnium Conseil à cette activité.

Le fait que les simulations soumises à Y Z aient porté la mention 'document non contractuel' ne modifie en rien la réalité de ses obligations.

Le fait que la commune de Carcassonne ait été classée en zone éligible à l'avantage fiscal de Robien n'est pas de nature à exonérer la société Omnium Conseil de cette obligation, pas plus que l'existence d'un délai de rétractation au bénéfice de l'acquéreur ou bien encore le fait qu'un notaire ait pu lui prodiguer des conseils. Le document remis à Y Z ne fournit aucune information pertinente sur l'état du marché de la location à Carcassonne à la date de l'étude et sur les perspectives de croissance de ce marché ou, au contraire, de surcapacité, laquelle était déjà avérée dans cette commune, au point de laisser vacants de nombreux logements et de rendre les reventes très difficiles. Ce document n'attire en rien l'attention de Y Z sur le caractère non garanti des variables utilisées pour l'établissement de la simulation, plus spécifiquement du prix de revente de l'immeuble, du revenu locatif mensuel et des charges locatives et d'impôts locaux. Si, certes, ce document indique qu'il n'a qu'une valeur indicative, la société Omnium Conseil qui l'a fait remettre à l'acquéreur potentiel dans le but de la convaincre de choisir cet investissement engage sa responsabilité délictuelle en n'attirant pas son attention sur l'impossibilité dans laquelle elle était de maîtriser les variables intégrées dans ses calculs, de telle sorte que sa simulation n'avait pas de valeur économique fiable.

C'est à raison que le tribunal a relevé que les conclusions de l'étude faisaient naître l'espoir d'un gain fiscal certain s'élevant à terme à 100 184 euros sans préciser les conditions d'application de l'avantage fiscal et les risques de perte de cet avantage en cas de vacance locative prolongée, risque qui au cas présent s'est réalisé.

Il est de principe que le dommage résultant d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil ne consiste qu'en une perte de chance de ne pas avoir contracté ou d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses si une information complète et objective avait été donnée avant la conclusion des contrats de réservation préliminaire. La perte de chance se mesure à la chance perdue, et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

Il en résulte que Y Z ne peut valablement soutenir que son préjudice équivaut à la totalité de ses pertes financières notamment quant à la perte de valeur du bien sauf à la dispenser de toute participation aux risques et aléas que comporte toute opération immobilière.

Dés lors qu'il est tenu pour établi que Y Z entendait par ces acquisitions réaliser une opération de placement sûr, sans risque de perte en capital, lui permettant de compenser l'effort d'épargne supplémentaire découlant de l'amortissement des prêts destinés à financer l'acquisition des biens par le gain fiscal, la perte de chance subie est importante et le tribunal sera approuvé de l'avoir évaluée à 70 % des pertes financières résultant de l'investissement.

La moins value immobilière réalisée lors de revente des biens en octobre 2011 s'élève à 165 450 euros. Il est par ailleurs justifié d'un redressement fiscal à hauteur de 19 351 euros résultant de la vacance locative du bien et de ce que la défiscalisation était limitée à un seul bien, ce dont Y Z n'avait pas été tenue informée. C'est par de justes motifs que la cour adopte que les premiers juges ont limité le préjudice à la moins-value et au redressement, refusant de cumuler la perte consécutive à la vacance locative et rejetant les frais et charges afférents aux biens. Le jugement sera donc confirmé pour avoir condamné la société Stellium Immobilier à payer à Y Z la somme de 129 361 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la responsabilité de GE Money Bank

Il sera constaté que devant la cour il n'est formé aucune demande contre l'établissement de crédit et le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes que formait Y Z à l'encontre de le GE Money Bank.

Sur la garantie de la société Allianz IARD

La société Omnium Conseil a souscrit le 14 septembre 2007 auprès de la société AGF aux droits de laquelle se trouve la société Allianz une police prenant effet le 1er octobre 2007, couvrant les conséquences financières de sa responsabilité civile au titre des "transactions immobilières". Le même jour, un avenant intitulé 'dont acte' a étendu la garantie à la responsabilité civile professionnelle des Conseils en Investissements Financiers.

L'assureur verse aux débats, ce qu'il n'avait pas fait devant les premiers juges, une consultation Internet de la base Geco (base des produits d'épargne et de gestion) qui établit que la société Omnium Conseil n'est pas adhérente à une association agréée par l'autorité des marchés financiers comme l'exige l'article L541-4 du code monétaire et financier.

Toutefois la demande tendant à ce que cet avenant soit annulé est sans objet puisque l'activité de la société Omnium Conseil à l'occasion de laquelle l'opération litigieuse a été menée n'est pas celle d'un conseiller en investissement financier au sens des dispositions des articles L541-1 et suivants du code monétaire et financier -qui serait illicite- et aucune garantie ne peut donc être mobilisée au titre de cet avenant.

La société Allianz soutient par ailleurs que sa garantie ne peut être mobilisée au titre de la police principale couvrant l'activité d'intermédiaire en transactions immobilières.

L'activité déclarée de la société Omnium Conseil était celle de transactions immobilières. Le manquement au devoir de conseil qui fonde la condamnation prononcée à son encontre a été commis à l'occasion de son activité d'intermédiaire dans une transaction immobilière destinée à l'investissement locatif incluant un dispositif de défiscalisation et se situe donc dans le périmètre de la garantie due par l'assureur lequel n'établit pas qu'il en serait exclu comme relevant de l'infraction de publicité mensongère, d'un manquement à une obligation de résultat ou de performance ou d'une insuffisance ou la non-obtention des performances promises en matière de rendement.

Il y a donc lieu d'infirmer le jugement et de dire que la société Allianz sera tenue de garantir son assuré dans les limites de son contrat.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé dans ses dispositions relatives aux dépens et aux indemnités de procédure concernant Y Z et la société GE Money Bank -qui en demande confirmation- et infirmé en ce qui concerne la société Allianz qui sera condamnée in solidum avec son assurée aux dépens de première instance et au paiement de l'indemnité de procédure.

La société Stellium Immobilier sera condamnée in solidum avec son assureur aux dépens d'appel avec recouvrement direct ainsi qu'à une indemnité de procédure au bénéfice de Y Z et de la société GE Money Bank.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement en ce qu'il a condamné la société Stellium Immobilier à payer à Y Z la somme de 129 361 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, débouté Y Z de ses plus amples demandes indemnitaires formées à l'encontre de la société Stellium Immobilier, a débouté Y Z de toutes ses demandes formées à l'encontre de la société GE Money Bank, a rejeté la demande d'annulation de l'avenant du 14 septembre 2007 et a alloué une indemnité de procédure à Y Z,

L'infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit que la société Allianz est tenue de garantir son assurée la société Stellium Immobilier des condamnations prononcées dans les limites de son contrat,

Condamne in solidum la société Stellium Immobilier et la société Allianz IARD aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Allianz IARD in solidum avec la société Stellium Immobilier aux dépens de première instance et au paiement de l'indemnité de procédure,

Condamne in solidum la société Stellium Immobilier et la société Allianz IARD à payer à Y Z et à la société GE Money Bank la somme de 2000 euros chacune en remboursement de leurs frais irrépétibles d'appel,

Condamne la société Stellium Immobilier et la société Allianz aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile."


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