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Le permis de construire

Publié le 13 juin 2018 par Boualem Hamil

Le Permis de construire.

À l’origine établi pour gérer les alignements des constructions par rapport à la voie publique et éviter les empiétements, le permis de construire à vue son champ d’application s’étendre peu à peu. Il englobe désormais le contrôle de certaines règles publiques de sécurité, d’esthétique, de prise en compte de l’environnement et bien d’autres domaines. Et bien que ne faisant pas partie de son champ d’étude à la base, il intègre parfois aussi certaines règles de droit privées telles les servitudes de passage, de vue ou encore de recul des plantations par rapport aux limites séparatives séparatives de propriété.

permis de construire

La demande d’autorisation.

Toute volonté de construire doit être précédée de demandes d’autorisations validées par les services d’urbanisme. La demande de permis de construire est  l’une d’entre elles. Tout contrevenant à cette obligation de demande ainsi qu’à la réglementation est passible de sanction pouvant aller de la simple amende à la démolition de l’ouvrage pour non conformité. Il est donc important de ne pas négliger cette étape clé à tout projet de construction.

Il ne suffit donc pas d’être propriétaire d’un terrain ou d’un bien pour pouvoir construire ou modifier une construction, surtout lorsque les travaux envisagés ont des impacts visibles depuis la voie publique.

Limites d’instruction.

L’instruction du permis de construire par les services d’urbanisme se concentre sur le projet de construction et en aucun cas sur les qualités des demandeurs. Ainsi un boulanger peut très bien faire une demande de permis de construire pour la construction d’un cinéma ou autres sans avoir à motiver les raisons de sa demande. Tant que le projet est conforme aux règles, le permis ne peut pas lui être refusé pour les qualités de sa personne. De ce fait, l’autorisation obtenue peut aussi faire l’objet d’un « transfert » (changement de titulaire), sans qu’il n’y ait besoin d’instruire de nouveau l’autorisation si elle est toujours en cours de validité. L’administration n’a pas à intervenir si un permis obtenu par une personne est mis en application par une autre personne. En faisant cela,  elle outrepasserait les limites de son autorité en la matière.

Par ailleurs, la loi no 67-1253 du 30 décembre 1967 d’orientation foncière ne permet pas aux instructeurs de la demande de permis de construire de sanctionner le non-respect des règles de construction (à l’exception des règles relatives à la sécurité).

Quelle demande?

La première question à se poser avant de procéder à une demande d’autorisation, c’est de savoir à quel type de demande est soumis le projet de construction. Il s’agira, en d’autres termes, de vérifier si une simple déclaration préalable n’est pas suffisante, car son instruction en est moins lourde.

Pour savoir quel type de demande est nécessaire, il faudra savoir faire la distinction entre « surface de plancher » (ou SDP, à ne pas confondre avec la SHON qui n’est plus d’actualité) et « surface d’occupation de sol » (anciennement appelée « emprise au sol »). Ensuite, il suffira de se référer au chapitre 2 de la notice explicative disponible sur le site web du gouvernement pour savoir quel type de demande effectuer : Cliquez ici pour accéder à la notice.

Si un doute persiste malgré tout, il faudra se rapprocher des services d’urbanisme de la ville concernée afin de les interroger.

Voir aussi l’article « surface de plancher » sur Wikipédia.

Afin d’assurer une cohésion au plan local d’urbanisme (PLU) et le respect de la politique de la commune dans sa répartition des zones, tout travaux entraînant le changement de destination d’une construction existante (à ne pas confondre avec « changement d’usage »), doit faire l’objet d’une demande de permis de construire.

Contenu du dossier.

Les documents à fournir dans un dossier de demande de permis de construire sont énumérés au chapitre 3.2 (page 14/45) de la notice explicative disponible sur le site web du gouvernement pour savoir quel type de demande effectuer : Cliquez ici pour accéder à la notice. La notice contient en marge de chaque élément une description des attentes des services d’urbanisme pour chaque document.

Les 8 premiers éléments (PC01 à PC08) doivent être fournis pour tout projet de construction :

  • Un Plan de situation
  • Un Plan de Masse (état des lieux et/ou projet)
  • Une coupe minimum.
  • Toutes les façades et toitures de tous les bâtiment du projet + vue en élévation de l’entrée/portail le cas échéant.
  • Un représentation graphique (3D bien souvent) intégrée dans une photo du site (construction telle qu’elle sera visible depuis la voie publique).
  • Une photographie de l’état avant travaux montrant la construction ou le terrain avec son voisinage proche, et une autre photo les montrant depuis un point de vue éloigné (une vue aérienne peut faire l’affaire).

(Certain de ces éléments de plans et pièces graphiques feront l’objet d’articles à part prochainement sur ce Blog)

Notez que les coupes n’ont pas à faire apparaître les aménagements intérieurs et doivent seulement faire figurer l’enveloppe externe des bâtiments. De même que depuis la loi no 67-1253 du 30 décembre 1967, l’urbanisme n’a pas à contrôler les plans intérieurs de niveau sauf cas particuliers (problématiques d’accessibilité par exemple) ; seuls les plans de garages et parking nécessitent d’être systématiquement portés à la connaissance des instructeurs du dossier. Toutefois, depuis l’apparition de la « loi Alur » en 2014, certains Maires peuvent exiger les plans intérieurs pour vérifier que le projet respecte bien certaines dispositions des PLU (c’est souvent pour vérifier les surfaces et typologies des appartements et vérifier que le nombre de place stationnement et bien suffisant ; les stationnements étant un vrai problème dans certaines grandes villes et centres villes).

Les autres éléments (PC09 à PC43) dépendent des cas de figure. Cependant, les documents PC16-1 de prise en compte de la réglementation thermique (RT2012) ainsi que les pièces PC26 et PC27 sont assez récurrents et concernent un grand nombre de projet. On notera aussi les pièces PC39 (accessibilité) et PC40 (sécurité) qu’il faut fournir lorsque le projet inclut un établissement recevant du publique.

Le nombre de copie de dossier à déposer en mairie dépend des exigences des communes, il est généralement de 3 ou 4. Il faudra cependant vérifier auprès de la mairie le nombre exact attendu pour éviter de voir l’instruction retardée pour incomplétude. Une copie du CERFA N° 13406*06 devra obligatoirement accompagner chaque exemplaire du dossier.

Si le projet se situe dans une zone nécessitant l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), alors il faudra joindre deux exemplaires supplémentaires de chaque dossier .

Enfin, les 3 premiers éléments (PC01 à PC03) de chaque dossier doivent être reproduits en 5 exemplaires supplémentaires sous forme de 5 mini dossiers destinés aux Services concédés et divers services administratifs.

Les pièces à fournir dans le cas d’une demande de permis de construire pour une maison individuelle sont globalement les mêmes pour les pièces 1 à 8 et sont numérotés PCMI01 à PCMI08 dans la notice descriptive (cf pages 30/40 à 37/40), mais diffèrent pour le reste (PCMI9 à PCMI26). Notons de nouveau le document récurent de prise en compte de la réglementation thermique, mais numéroté PCMI14-1 ce coup-ci.

Notez que la liste proposée dans la notice explicative n’est pas forcément exhaustive. Elle constitue le point de départ de l’instruction de la demande, mais des pièces complémentaires peuvent être exigées par les instructeurs du dossier, selon la nature ou la situation du projet.

L’instruction.

Le délai d’instruction pour un permis de construire est de 3 mois. Ce délai est réduit à 2 mois lorsque l’opération de construction porte sur une maison individuelle.

Ces délais peuvent être augmentés de 1 à 2 mois lorsque l’instruction de certains aspects du projet dépassent le cadre du code de l’urbanisme ou bien lorsque le projet est sujet à dérogation.

Aussi, le délai passe systématiquement à 5 mois lorsque le terrain est situé dans le périmètre d’un bâtiment classé au titre des monuments historiques, ou bien si le projet porte sur un établissement recevant du public (ERP) ou un immeuble de grande hauteur (IGH).

Enfin dans quelques cas assez rare, le délai d’instruction peut excéder les 5 mois. C’est le cas par exemple lorsque les travaux entraînent des défrichements faisant l’objet d’une enquête publique (7 mois de délai), ou encore lorsque le projet nécessite une autorisation du ministre de la Défense ou du ministre chargé de l’aviation civile (délai porté à 10 mois).

De plus, dans quelques cas isolés, une décision de sursis à statuer peut être prise.

Ces délais doivent être vus comme des délais maximum. Bien heureusement, il arrive souvent que la délibération se termine bien avant la fin du délai.

Le délai commence à courir au jour du dépôt durant lequel est remis un récépissé de dépôt au dépositaire qui devra le conserver. Ce récépissé mentionne le délai initial d’instruction. Si un délai supplémentaire doit être imputé les services d’urbanisme disposent d’un mois après date du dépôt pour en avertir le dépositaire. Si aucune notification n’est parvenue par courrier au demandeur dans ce délai d’un mois, le délai indiqué initialement dans le récépissé devient définitif et ne peut plus être rallongé. Ce courrier doit contenir le nouveau délai ainsi que les motifs de la modification du délai.

Dans le cas d’une incomplétude du dossier, le dépositaire recevra, dans un délai d’un mois après date du dépôt et par courrier recommandé AR, une liste des pièces manquantes qu’il sera tenu de fournir dans un délai maximum de 3 mois sous peine de voir sa demande faire l’objet d’un refus tacite. De plus, le délai d’instruction démarrera une fois qu’auront été remis en mairie la totalité des pièces manquantes demandées (nouveau récépissé de dépôt faisant foi).

Au terme de ces délais maximums, les services d’urbanisme doivent avoir terminé l’instruction du dossier et avoir rendu publique leur verdict, qu’il soit favorable ou défavorable. Sauf dans certains cas très spécifiques et rares, s’ils n’ont pas informé le demandeur dans les formes dans le délai imparti, la demande est réputée tacitement favorable. Le récépissé délivré lors du dépôt vaut dès lors permis de construire.

Limites de l’autorisation et maintien du permis.

Après obtention d’une autorisation de construire, le bénéficiaire de cette autorisation doit procéder à un affichage dans les règles d’un panneau visible et lisible depuis la voie publique annonçant l’autorisation qu’il a obtenue. Ce panneau sera maintenu en état de lisibilité durant 2 mois. Les travaux ne pourrons pas démarrer avant la fin de ces 2 mois d’affichage. Il est recommandé au maître d’ouvrage de faire appel à un huissier pour constater l’affichage régulièrement (généralement  » fois durant les deux mois). En parallèle, le service d’urbanisme est tenu d’afficher en mairie l’autorisation délivrée sous un délai d’une semaine après délivrance et de maintenir cet affichage durant 2 mois.

Le bénéficiaire du permis de construire dispose ensuite d’un délai de 3 ans pour démarrer les travaux, sans quoi son autorisation sera périmée et il devra déposer une nouvelle demande s’il souhaite reprendre son projet. Ce délai peut être proroger (prolongé) d’une année sur demande écrite formulée au moins 2 mois avant l’expiration du délai.

Enfin, après avoir démarré les travaux, ceux-ci ne doivent pas subir d’arrêt de plus d’un an sous peine de voir le permis annulé.

En cas de recours (plainte) d’un tiers, les travaux sont stoppés, mais les délais sont suspendus jusqu’à ce que la procédure soit terminée et que le tribunal ait rendu son verdict. Ensuiteb si le bénéficiaire du permis de construire obtient gain de cause, les délais reprennent là où ils se sont arrêtés.

Au terme des travaux, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) doit être remise aux services d’urbanisme.

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