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Comment acheter un terrain de rêve au bord de la mer en Thaïlande

Publié le 07 août 2018 par Neutrinou

Comment acheter un terrain de rêve au bord de la mer en Thaïlande

Vue imprenable sur les îles...


Quelques précisions pour éviter toute ambigüité :
a/ il s'agit d'acheter un terrain juste en bordure de mer, et non dans les terres - grosse différence de prix, dans un rapport de un à dix, même à cent mètres de la mer ;
b/ mon projet immobilier ne concerne pas une zone déjà touristique (Phuket, Krabi, Pattaya) et quadrillée par des farangs spécialistes ;
c/ je ne traiterai pas de la dimension juridique ; je renvoie à l'excellent livre de Rene-Philippe R. Dubout sur ces questions, How to safely buy real estate in Thailand ;
d/ mon cas est particulier dans la mesure où ma compagne n'est qu'assez peu motivée par l'achat que j'envisage - elle est attachée au village où habite sa famille et la mer ne l'intéresse pas ; elle me fournit une aide limitée. Si j'avais une compagne motivée, tout serait-il limpide ? Car pour l'instant, j'ai l'impression de faire de la plongée dans de la soupe de pois cassés.

Les prix

Dans ma région (peu importe laquelle), les prix n'ont pas cessé de monter au cours de ces dernières années. Et de manière vertigineuse. Des terrains achetés 2.8 M (2.8 millions de baht pour un raï, soit 1600 m2) il y a trois ans sont revendus 6 M aujourd'hui.
Le prix oscille autour de 6 M/raï quand on achète un ou deux raïs.
Ce que j'observe, c'est que les vendeurs, contre leur intérêt apparent, ne veulent pas vendre au raï. Ils veulent se débarrasser d'un bloc de quatre, dix ou quinze raïs. Dans ce cas, le prix baisse et descend à 4.5 M/raï. Pourquoi ils ne vendent pas à la découpe, je ne comprends pas.

Comment acheter un terrain de rêve au bord de la mer en Thaïlande

Je peux acheter un mètre carré de plage s'il vous plaît ?

 Le marché

Il semble très important. D'ailleurs, si on regarde la terre en étant sur mer, on constate que plus des trois quarts de la côte ne sont pas construits.
Pourtant, de ce que j'ai compris, les terrains sont actuellement l'objet d'une spéculation intense. Beaucoup de gens de Bangkok - bien plus que de farangs, très minoritaires - ont acheté des terres et attendent que le prix monte. Ils ne font pas construire. D'autres, riches bourgeois de la ville d'à-côté, achètent, revendent - il n'est même pas dit qu'ils fassent l'officialisation entre achat et revente.
Tous ceux qui ont une terre en face de la mer pensent que le père Noël est arrivé. Ils sont tous prêts à vendre - un prix exorbitant. Pour l'instant, je n'ai pas vu grand chose partir. Mais les thaïs sont entêtés et ils sont patients. Ici, il n'y a pas d'impôt sur la fortune, et l'entretien d'un terrain coûte peanuts.
Les thaïs offrent le spectacle très particulier d'objets macroscopiques qui subissent le phénomène quantique de superposition, comme le chat mort et vivant à la fois de Schrödinger. Ainsi, ils veulent et ne veulent pas vendre en même temps. C'est très compliqué à comprendre. Le phénomène de décohérence est provoqué par l'observateur, comme dans le monde quantique. Mais l'incertitude revient immédiatement dès que la porte s'est refermée sur lui.
Autre point commun entre le thaï qui vend de la terre et la théorie des quanta : une remise en question de la notion de causalité. Exemple, je demande pourquoi le vendeur veut tout vendre d'un seul coup. J'obtiens une réponse délirante. Mais à partir du moment où il l'a fait précéder de pra wa (= parce que), la réponse devient totalement explicative, incontestable et d'une logique à toute épreuve : "il ne veut pas vendre au raï parce que... plusieurs singes sont morts de la coqueluche cet hiver". Bon sang, mais pourquoi n'y avais-je pas pensé avant ! Ça coule tellement de source...
Ici, tout le monde parle d'immobilier, mais personne n'a d'information fiable à fournir. Il y a sans doute beaucoup de racontars. Je pense aussi qu'on est dans un bulle immobilière. J'ai peine à penser que les prix vont continuer à monter étant donné l'offre importante. Je me trompe peut-être. De toute manière, à long terme, ils reprendront leur ascension, c'est forcé, car l'endroit est paradisiaque.

Les intermédiaires

On sait que dans tout village, il y a un personnage important, le boss du village. Dans mon coin, les bosses sont les intermédiaires. Ils prennent 5% si j'ai bien compris. Ils font apparemment régner une forme de terreur.
Ainsi, il y a quelques jours, j'ai vu deux terrains. L'un vendu par le boss. L'autre, par le gardien d'une villa voisine. Je suis revenu le lendemain. Le gardien m'a alors dit que le terrain n'était pas à vendre au rai, comme il l'avait dit hier, et qu'il valait bien mieux que je m'intéresse à la maison que proposait le boss. Étrange, non ? J'ai eu un écho identique par une autre personne du même village : il faut faire ce que demande le boss...
Sinon, il y a quelques personnes qui font office d'agent immobilier, mais ils n'ont pas pignon sur rue, pas d'agence, et semblent principalement s'occuper de location et vente de maisons, pas de terrains. Là encore, à préciser.

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A vendre...


Les critères

Ils ne sont pas les mêmes que les nôtres.
Les terrains doivent avoir vue sur la mer. Le reste, ils s'en foutent. Normal quand on sait que la plupart des thaïs ne pourraient pas nager 25 mètres. Le principal est de voir la mer, pas de s'en servir.
Ainsi, il n'est pas très important que la mer soit baignable ou pas : vase, rocher, sable, je n'ai pas vu de grosses différences de prix selon le fond.
La profondeur de l'eau, autre élément important pour pouvoir se baigner, ne semble pas entrer en ligne de compte. Je rappelle que dans le golfe de Thaïlande, la mer n'a qu'une seule marée par jour, alors qu'elle en a deux quasiment partout ailleurs dans le monde, notamment dans la mer Andaman, face ouest. Ainsi, quand la marée est basse le matin, il ne faut pas compter nager à l'heure du goûter, mieux vaut envisager le bain de minuit.
La longueur de la ligne de mer ne semble pas un critère déterminant. Sinon, ils ne proposeraient pas des terrains à vendre d'un raï qui ont 16 mètres de vue sur 100 mètres de long. Le compte est bon : 100 x 16 = 1600 m2. Terrains assez peu agréables, avec voisinage rapproché et nuisances sonores. Mais la promiscuité n'est pas un problème pour les thaïs.
La présence ou non d'une route entre la plage et le terrain ne représente pas non plus un moins d'après ce que je vois.
En revanche, à la limite, un terrain sur falaise sera dévalorisé par rapport à un terrain qui permet d'aller sur la plage. On ne se baigne pas, mais on se promène sur le sable. Malgré les insectes qui piquent fort, d'ailleurs !
Les notions d'exposition (nord, sud…) ne comptent pas.
Le voisinage ne semble pas important non plus (usine… sauf conserverie de poisson qui sent vraiment mauvais).
Mais les thaïs apprécient comme nous que la ville ne soit pas trop loin - il faut pouvoir faire les courses. Ils ont une appréciation subjective de la beauté identique à la nôtre. Les îles, par exemple, ça fait joli.

Le krom ti din

Le centre administratif foncier s'appelle le krom ti din. J'y suis allé et malgré un accueil sympathique, je n'ai pas récolté de renseignements intéressants. J'ai quand même compris que les terrains étaient notablement sous-déclarés lors des ventes et qu'il existait une tarification des transactions par zone.
A ma connaissance, il n'y a pas de service cadastral. Et pour retrouver le nom d'un propriétaire, très difficile à moins de connaître les références administratives du terrain.
Voilà où j'en suis. J'aimerais bien pouvoir comparer mes observations avec celles d'autres personnes confrontées à un problème similaire.
Toutes les infos et corrections basées sur des faits (et non des opinions !) seront les bienvenues.
Je tente le coup : une association sérieuse pour acheter un plus grand terrain à un prix abordable serait l'occasion de faire une opération gagnant-gagnant. L'opération sera précédée d'une entente préalable écrite sur le partage qui suivra immédiatement l'achat.
Ce que je peux dire, c'est que j'ai vu de belles opérations à faire avec des terrains de rêve… à condition de pouvoir miser à plusieurs, au moins deux.

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For sale...



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