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La Cour de Cassation admet la préemption à bas prix

Publié le 22 septembre 2018 par Christophe Buffet
La Cour de Cassation admet la préemption à bas prix

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L'arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 avril 2017), que la société civile immobilière X... des roses, devenue X... des rases (la SCI Z... des rases), propriétaire d'un lot de copropriété soumis au droit de préemption urbain, a adressé une déclaration d'intention d'aliéner à la ville de Paris, qui lui a fait une offre d'acquisition ; que, la SCI Z... des rases ayant refusé cette offre, la commune a saisi le juge de l'expropriation en fixation du prix du bien ;

Attendu que la société X... des rases fait grief à l'arrêt de fixer comme il le fait le prix du bien ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les règles de fixation du prix du bien sur lequel s'exerce le droit de préemption traduisent le souci de la bonne utilisation des deniers publics et permettent la poursuite de l'objectif d'intérêt public de réalisation de logements locatifs sociaux, que le propriétaire du bien est en mesure de faire fixer par le juge la valeur de ce bien, au jour du jugement, en produisant aux débats des termes de comparaison pertinents, et reste libre, si la valeur fixée par le juge ne lui convient pas, de renoncer à la transaction envisagée et de conserver son bien, la cour d'appel en a déduit à bon droit que ces règles, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts et droits en cause et ne portent pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété, n'étaient pas contraires aux dispositions de l'article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

Constate la déchéance du pourvoi dirigé contre l'arrêt rendu le 26 mai 2016 ;

REJETTE le pourvoi dirigé contre l'arrêt rendu le 27 avril 2017 ;

Condamne la SCI Z... des rases aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société X... des rases.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le prix d'acquisition du bien appartenant à la SCI X... DES ROSES devenue X... DES RASES, constituant le lot n° 36 de l'immeuble en copropriété situé [...] , en valeur occupé, à la somme de 85.000 € ;

AUX MOTIFS QU' " il ressort de la décision du tribunal administratif de Paris versée aux débats que la commune de Paris a bien décidé d'exercer, le 26 août 2014, son droit de préemption sur le bien de la SCI X... des Roses, devenue X... des Rases ; que l'article 1er du Protocole n°1 additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales dispose que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; qu'il s'ensuit que la mesure d'ingérence emportant privation de propriété doit être justifiée ; qu'elle doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu, ce qui suppose un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé par la mesure privant de propriété et l'absence de charge spéciale exorbitante ; qu'une privation de propriété implique le versement d'une somme raisonnablement en rapport avec la valeur du bien, sans qu'une réparation intégrale soit garantie dans tous les cas, des objectifs légitimes d'utilité publique, comme ceux recherchés par des mesures de réforme économique ou de justice sociale pouvant militer pour un remboursement inférieur à la pleine valeur marchande du bien ; que le pouvoir de préemption des collectivités publiques, qui touche aux conditions d'exercice du droit de propriété, trouve sa justification dans la réalisation, à des fins d'intérêt général, d'actions et d'opérations entrant dans les prévisions du code de l'urbanisme ; que ces actions et opérations ont notamment pour objet " de mettre en oeuvre une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l'insalubrité, de permettre la restructuration urbaine, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels " ; que le renvoi, contesté par l'appelante, aux modalités d'indemnisation applicables en matière d'expropriation pour la détermination du prix d'un bien préempté par une autorité publique, traduit le souci d'économiser les deniers publics, ce qui constitue un motif d'intérêt général ; que les mécanismes de fixation du prix du bien, issus des dispositions relatives à l'expropriation se concilient avec le droit de propriété sans entraîner des contraintes telles pour le propriétaire que son droit s'en trouverait atteint ; qu'en effet que si le propriétaire se trouve privé, par l'application des règles impératives en matière d'expropriation d'évaluation du bien, de la plus-value susceptible de résulter pour l'immeuble en cause de l'opération d'aménagement dans laquelle l'exercice du droit de préemption s'inscrit, ce qui s'explique par le souci rappelé précédemment de la bonne utilisation des deniers publics, il reste en mesure de faire fixer par le juge la valeur de ce bien, au jour du jugement, en produisant aux débats des termes de comparaison pertinents de mutations intervenus dans le voisinage et à une époque proche sur des biens comparables ; qu'au vu de l'intérêt public s'attachant également aux objectifs poursuivis par la mise en oeuvre du droit de préemption (en l'espèce, la réalisation de logements locatifs sociaux), dont l'existence également contestée par la SCI a été reconnue par le tribunal administratif de Paris dans la décision précitée, il ne peut être considéré que les règles de fixation de la valeur du bien occasionnent à la SCI une atteinte disproportionnée à son droit de propriété, d'autant qu'elle reste en définitive libre, si la valeur fixée par le juge ne lui convient pas, de renoncer à la transaction envisagée et de conserver son bien, ce qui constitue un juste équilibre entre les intérêts et valeurs en cause ; dans ces conditions que le mécanisme critiqué par l'appelante de fixation du prix du bien préempté n'apparaît pas contraire aux dispositions de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; sur le prix que la SCI ne verse aux débats, comme elle aurait pu le faire, aucune référence pertinente de nature à soutenir que le bien en cause vaudrait bien la somme de 150 000 euros, somme mentionnée dans le compromis de vente passé le 23 mai 2014 avec Mme D... B..., dont le nom d'usage est X... selon l' extrait du registre du commerce et des sociétés et qui se trouve être l'associée de M.X..., gérant de la société en cause ; en particulier que la comparaison avec l'appartement situé en dessous, plus grand, mieux équipé et libre d'occupation, selon les indications non contestées données par le commissaire du gouvernement, n'est en rien probante car le lot 36 appartenant à l'appelante, doté d'un confort minimal (absence de wc intérieur, simple droit d'accès à un wc de palier), fait également l'objet d'un loyer régi par la loi du 1er septembre 1948, pour un montant de l'ordre de 6,24 euros le m2, lequel correspond sensiblement à celui des charges) ; que la référence de l'appartement du dessous étant écartée comme non pertinente, il convient de se reporter aux seuls autres éléments d'appréciation fournis par le commissaire du gouvernement, lesquels ne font pas, au demeurant, l'objet d'une quelconque réfutation par la SCI ; qu'ils portent sur six biens de vétusté comparable, libres, du quartier La Chapelle, dont le détail est repris dans le jugement contesté, dégageant une valeur moyenne de 3 466 euros le m2; qu'il doit être tenu compte de l'impact sur la valeur du bien de son occupation, qui est substantielle, s'agissant d'un bail régi par la loi de 1948 ; qu'il convient toutefois de limiter l'abattement pratiqué pour occupation à 20 % de la valeur libre, comme le proposait la ville de Paris dans son offre initiale dès lors que le prix du bien, cave incluse, sera fixé à la somme de : 30,10 m2 x 3 466 euros le m2 x 0,8 = 83 461,28 euros, qu'il y a lieu d'arrondir à 85 000 euros, observation faite, à l'instar du commissaire du gouvernement, que cette somme est très supérieure au prix d'achat de 60 000 euros du bien par l'appelante, le 16 janvier 2013, ce qui permet à la propriétaire de dégager une plus-value importante en un bref laps de temps, incompatible avec la spoliation qu'elle dénonce ; en définitive que le jugement doit être confirmé sauf en ce qui concerne le prix d'acquisition " ;

ALORS QU'en vertu de l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ; que si une personne peut être privée de sa propriété lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, c'est à la condition qu'elle reçoive une juste et préalable indemnité ; que lorsque le bien est appréhendé par la puissance publique à l'occasion de sa vente de gré à gré, l'indemnité doit être égale au prix convenu dans le cadre de cette vente de gré à gré ; qu'en affirmant néanmoins, pour fixer le prix du bien appartenant à la société X... DES ROSES et préempté par la ville de PARIS, à la somme de 85.000 €, quand cette société s'apprêtait à le vendre moyennant la somme de 150.000 € selon compromis de vente du 23 mai 2014, que les règles de fixation du prix posées par les articles L. 211-5 et L. 213-4 du Code de l'urbanisme n'occasionnaient pas à la SCI une atteinte disproportionnée à son droit de propriété, la Cour d'appel a violé l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales."


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