La caution agit en résiliation du bail !

Selon acte sous seing privé du 23 mai 2016, la SCI Arc a donné en location à Monsieur Y X un appartement situé [...] moyennant le versement d'un loyer mensuel de 180 €, outre les charges.

Selon acte d'huissier du 12 septembre 2016, l'association Astria a fait commandement au locataire de lui payer la somme de 1 146,62 € à titre d'arriéré de loyers et charges arrêté au mois de décembre 2016, invoquant sa subrogation dans les droits et actions du bailleur en sa qualité de caution ayant réglé à la SCI Arc la somme de 1 146,62 € au titre du reliquat de loyer et charges.

Cet acte visait la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Faute par Monsieur X d'y avoir déféré, l'association Astria lui a fait délivrer assignation devant le Tribunal d'instance de Mâcon, par acte du 29 décembre 2016, afin de voir déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et grief du preneur, de voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, de le voir condamner au paiement d'une somme de 1 146,62 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 septembre 2016, et d'une indemnité de procédure de 800 €.

Au soutien de son action, l'association Astria faisait valoir qu'elle s'est portée caution solidaire de Monsieur X pour le paiement des loyers et charges afférents au logement litigieux, que le bailleur a fait jouer cet engagement à la suite de divers incidents de paiement et qu'elle a dû lui régler la somme de 1 146,62 € au titre du reliquat de loyers et charges de mai 2016, ainsi que des loyers et charges de juin- juillet- septembre- octobre-novembre et décembre 2016, qu'elle a notifié un commandement de payer cette somme au locataire en application de l'article 8 du contrat de cautionnement et que ce dernier n'a pas satisfait aux causes du commandement dans le délai de deux mois imparti.

Elle se prévalait en conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, étant subrogée dans tous les droits et actions du bailleur.

Monsieur X n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter devant le Tribunal d'instance, bien que régulièrement assigné à personne.

Par jugement avant dire droit du jugement du 16 juin 2017, le Tribunal a :

- ordonné la réouverture des débats,

- enjoint à la société Action logement services, venant aux droits de l'association Astria, de justifier que la sécurisation des signatures électroniques figurant sur le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives versées aux débats répondent aux conditions de l'article 2 du Décret n° 2001-272 du 30 mars 2001 pris pour l'application de l'article 1316-4 du code civil et relatif à la signature électronique,

- demandé à la société Action logement services de présenter ses observations sur le moyen tiré d'une fin de non-recevoir pour défaut d'intérêt et de qualité pour agir en tant que caution pour solliciter la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI Arc et Monsieur Y X et l'expulsion de ce dernier, la subrogation ne pouvant porter que sur une action se rattachant directement à la créance de loyers de la caution dans les limites prévues au contrat de cautionnement et ne pouvant pas porter sur les droits exclusivement rattachés à la personne du bailleur propriétaire du bien loué et seul visé par les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989,

- demandé à la société Action logement services de produire un relevé de compte actualisé établi par la SCI Arc, ainsi que les pages 11 à 17 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale,

- réservé l'ensemble des demandes et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 24 novembre 2017, le Tribunal d'instance de Mâcon a :

- donné acte à la société Action logement services du désistement de ses demandes tendant à voir condamner M o n s i e u r A d e l T e b i b i a u p a i e m e n t d e s s o m m e s p a r e l l e r é g l é e s a u t i t r e d e s m o i s d e janvier-février-avril-mai-juin et juillet 2017 d'un montant total de 1 386,94 €, à voir fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et à voir condamner Monsieur Y X à lui payer lesdites indemnités d'occupation dans la limite des sommes qu'elle aura réglées au bailleur à ce titre, ainsi qu'à voir ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, telles que formulées dans ses conclusions écrites suite à réouverture des débats,

- déclaré irrecevables l'action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou en prononcé de la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI Arc et Monsieur Y X, et, par suite, l'action en expulsion de Monsieur Y X et de tous occupants de son chef du logement, pour défaut de qualité et d'intérêt à agir de la société Action logement services,

- condamné Monsieur Y X à payer à la société Action logement services la somme de 1 146,62 € au titre de l'arriéré locatif par elle réglé pour les mois de mai-juin-juillet-septembre -octobre-novembre et décembre 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2016, date du commandement de payer, sur la somme de 574,52 €, et à compter du 29 décembre 2016, date de l'assignation, pour le surplus,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné Monsieur Y X à payer à la société Action logement services la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Monsieur Y X aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de

payer du 12 septembre 2016.

Après avoir relevé que le bailleur n'était pas intervenu volontairement à la procédure, le tribunal a considéré que la subrogation permettait au subrogé de disposer de toutes les actions du créancier se rattachant à la créance immédiatement avant son paiement, mais qu'elle ne pouvait pas lui permettre d'exercer l'action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou en prononcé de la résiliation d'un contrat de bail, contrat à exécution successive ayant trait au droit de jouissance d'un bien, et par suite l'action en expulsion du locataire en découlant, qui portent sur des droits exclusivement attachés à la personne du bailleur, seul propriétaire du bien loué et seul visé par les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Il a en conséquence déclaré ces actions irrecevables pour défaut de qualité et d'intérêt à agir.

La SAS Action logement services a régulièrement relevé appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe le 13 décembre 2017.

Par conclusions signifiées le 29 mai 2018, par acte remis en l'étude de Me Matrat, l'appelante demande à la Cour, au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, de :

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déclarée irrecevable à agir en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, et/ou résiliation du bail, et en expulsion,

- la recevoir en son action,

- la déclarer bien fondée,

- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

- ordonner l'expulsion de Monsieur Y X et de tous occupants de son chef du logement,

Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil,

- condamner Monsieur Y X à lui payer la somme de 4 325,95 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 septembre 2016 sur la somme de 1 146,62 € et pour le surplus à compter des présentes conclusions,

- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou

de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

- condamner Monsieur Y X à lui payer lesdites indemnités d'occupation, dans la limite des sommes qu'elle aura réglées au bailleur à ce titre,

- condamner Monsieur Y X à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Monsieur Y X en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'intimé n'a pas constitué avocat bien que régulièrement assigné selon acte d'huissier remis le 17 janvier 2018

en l'étude de Me Matrat, huissier de justice à Mâcon, auquel était annexée la déclaration d'appel.

Il sera statué par défaut à son égard.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de l'appelante, à ses conclusions sus-visées.

Attendu, qu'au soutien de son appel, la société Action logement services prétend que son droit d'obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation, se fondant sur les dispositions de l'article 2306 du code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant ;

Qu'elle précise que la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur et que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail ;

Qu'elle ajoute que la jurisprudence reconnaît à la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer le droit d'agir en expulsion en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur ;

Attendu que, selon l'article 2306 du code civil, la caution qui a payée est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ;

Qu'à la suite de la défaillance de Monsieur Y X, la société Action logement services justifie avoir réglé au bailleur les loyers et charges exigibles des mois de mai 2016 à novembre 2016 et avoir reçu de la SCI Arc une quittance subrogative pour un montant de 1 146,62 € pour lequel le bailleur l'a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant, ladite quittance subrogative stipulant expressément que la subrogation peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution ;

Que, d'autre part, le contrat de cautionnement Visale conclu le 20 mai 2016 entre la SCI Arc et l'association Astria prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion, la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale précisant dans son article 7.1 que la subrogation doit permettre à la caution d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur ( résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire ) ;

Que c'est donc à tort que le tribunal a déclaré irrecevable l'action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou en prononcé de la résiliation du contrat de bail formée par la caution, et par suite l'action en expulsion du locataire, et le jugement déféré mérite infirmation sur ce point ;

Attendu que, selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Qu'en l'espèce, les parties ont inséré au bail une clause stipulant sa résolution de plein droit en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat, deux mois après un commandement resté infructueux ;

Que, le 12 septembre 2016, l'association Astria a signifié à Monsieur X un commandement de payer la somme de 659 €, correspondant au solde des loyers des mois de mai à septembre 2016, outre les frais d'acte ;

Attendu que la société appelante prétend, sans être contredite, que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois ;

Que l'assignation notifiée au locataire le 29 décembre 2016 révèle qu'aucun paiement n'est intervenu depuis la délivrance du commandement de payer et que la caution a en outre réglé les loyers des mois d'octobre à décembre 2016 ;

Que l'intimé ne s'étant pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti, la société Action logement services est fondée en sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 novembre 2016 ;

Que le locataire devenant en conséquence occupant sans droit ni titre, son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, dans le respect des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Attendu que l'appelante sollicite également la fixation d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et sollicite la condamnation de Monsieur X au paiement des indemnités arriérées, représentant une somme de 3 179,33 € au 26 avril 2018, qu'elle a réglée au bailleur ainsi qu'elle en justifie par la production d'une quittance subrogative établie le 26 avril 2018 par le bailleur ;

Qu'ajoutant au jugement entrepris, il sera fait droit à cette demande au vu du décompte de créance arrêté au 26 avril 2018 et de la quittance subrogative de même date ;

Que, pour le surplus, le jugement n'étant pas remis en cause sera confirmé ;

Attendu que Monsieur X qui succombe sera condamné aux dépens d'appel ;

Qu'en revanche, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de l'appelante l'intégralité de ses frais de procédure exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Déclare la société Action logement services recevable et partiellement bien fondée en son appel principal,

Infirme le jugement rendu le 24 novembre 2017 par le Tribunal d'instance de Mâcon en ce qu'il a déclaré irrecevables l'action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou en prononcé de la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI Arc et Monsieur Y X, et, par suite, l'action en expulsion de Monsieur Y X et de tous occupants de son chef du logement, pour défaut de qualité et d'intérêt à agir de la société Action logement services,

Statuant à nouveau,

Déclare la société Action logement services recevable et fondée en ses demandes aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et aux fins d'expulsion de Monsieur Y X,

En conséquence,

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 12 novembre 2016, du bail d'habitation consenti par la SCI

Arc à Monsieur Y X portant sur un appartement situé [...]

Dit que faute par Monsieur Y X d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois suivant la notification par huissier d'un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, si besoin est,

Confirme le jugement pour le surplus,

Dit que Monsieur Y X est redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter du 12 novembre 2016 et le condamne à verser à ce titre à la société Action logement services une somme de 3 179,33 € arrêtée au 26 avril 2018,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Condamne Monsieur X aux dépens d'appel.

Le Greffier, Le Président"