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La commission de l'agence immobilière n'est pas forcément due qu'à l'acte authentique !

Publié le 12 novembre 2018 par Christophe Buffet
La commission de l'agence immobilière n'est pas forcément due qu'à l'acte authentique !

"Vu l'article 6-I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

Attendu que l'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article précité subordonne la rémunération de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant promesse synallagmatique de vente du 22 mars 2012 rédigée par la société Ti Ar Vro, agent immobilier (l'agent immobilier), M. Z... a vendu une maison d'habitation à M. et Mme X..., la vente devant être réitérée par acte authentique le 20 mai 2012 ; que, le 12 juin suivant, M. et Mme X... ont informé M. Z... qu'ils renonçaient à leur achat, demandant à être remboursés de la somme de 21 000 euros versée à titre d'acompte ; que M. Z... les a assignés aux fins de voir prononcer la résolution de la promesse synallagmatique de vente, de les voir condamner à lui payer la somme de 21 000 euros, et juger qu'ils sont seuls redevables de la rémunération de l'agent immobilier, qui en a reconventionnellement sollicité le paiement et, subsidiairement, une indemnité compensatrice ;

Attendu que, pour rejeter la demande de l'agent immobilier, l'arrêt énonce qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération n'ayant pas été effectivement conclue et qu'en conséquence, l'agent immobilier ne peut, sous le couvert de l'application d'une clause pénale, prétendre à une quelconque rémunération ou indemnité compensatrice ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que M. et Mme X... ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l'opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l'intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en paiement de la société Ti Ar Vro au titre de sa rémunération ou de son indemnisation, l'arrêt rendu le 3 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Ti Ar Vro

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement déféré, en ce qu'il avait condamné les époux X... à payer une somme de 14 000 € à la société Ti Ar Vro, à lui payer des frais irrépétibles et quant aux dépens et d'AVOIR débouté la société Ti Ar Vro de sa demande en paiement d'une somme de 14 000 euros au titre de sa rémunération,

AUX MOTIFS QUE la promesse synallagmatique de vente du 22 mars 2012 est valide ; qu'en application des dispositions de la clause " réalisation ", la signature de la promesse constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, ce dont il résulte que les époux X... ne pouvaient refuser sans faute de la réitérer ; que le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente aux torts de ces derniers, la promesse permettant à la partie qui n'est pas en défaut de prendre acte du refus de son co-contractant de réitérer la vente et d'invoquer la résolution du contrat ; que dans un tel cas de figure, la partie qui n'est pas en défaut est aussi fondée à demander la condamnation de l'autre partie à lui payer le montant de la clause pénale prévue à l'acte, soit 21 000 euros ; que ce montant, égal à 10 % du prix de vente indiqué à la promesse, est parfaitement usuel et n'a pas à être réduit ; que le jugement est par conséquent, confirmé en ce qu'il condamné solidairement les époux X... à payer à M. Z... la somme de 21 000 euros ; que la promesse synallagmatique prévoit aussi que dans cette éventualité, la rémunération du mandataire, soit 14 000 euros, restera due intégralement par la partie en défaut ; mais qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération n'ayant pas été effectivement conclue ; que dès lors, la société Ti Ar Vro, ne peut, sous couvert de l'application d'une clause pénale, prétendre à une quelconque rémunération ou indemnité compensatrice ; qu'elle est, en conséquence, déboutée de sa demande en paiement et que le jugement déféré est infirmé de ce chef,

1- ALORS QUE l'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6-I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne la rémunération de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique ; que cet acte peut être une promesse synallagmatique de vente constitutive d'un accord définitif sur la vente, en quel cas le refus ultérieur de l'acquéreur de réitérer la vente en la forme authentique ne peut avoir pour effet de priver l'intermédiaire de son droit à rémunération ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la promesse synallagmatique du 22 mars 2012 était valide, qu'elle constituait un accord définitif des parties sur la chose et le prix et que les acquéreurs ne pouvaient refuser, sans faute, de la réitérer ; que cette promesse contenait ainsi l'engagement des parties, de sorte qu'en jugeant que l'agent immobilier n'avait pas droit à la somme contractuellement prévue, faute de conclusion effective de la vente, la cour d'appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et 1589 du code civil, ensemble l'article 6-I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

2- ALORS QUE l'agent immobilier peut prétendre à commission dès l'instant que l'opération a été conclue, peu important que la promesse synallagmatique de vente ayant consacré l'accord définitif sur la chose et le prix, valant vente, ait été ultérieurement résolue par la faute de l'acquéreur ayant refusé de la réitérer ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et 1589 du code civil, ensemble l'article 6-I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

SECOND MOYEN DE CASSATION, SUBSIDIAIRE

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement déféré, en ce qu'il avait condamné les époux X... à payer une somme de 14 000 € à la société Ti Ar Vro, à lui payer des frais irrépétibles et quant aux dépens et d'AVOIR débouté la société Ti Ar Vro de sa demande en paiement d'une somme de 14 000 euros à titre de dommages-intérêts,

AUX MOTIFS QUE la promesse synallagmatique de vente du 22 mars 2012 est valide ; qu'en application des dispositions de la clause " réalisation ", la signature de la promesse constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, ce dont il résulte que les époux X... ne pouvaient refuser sans faute de la réitérer ; que le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente aux torts de ces derniers, la promesse permettant à la partie qui n'est pas en défaut de prendre acte du refus de son co-contractant de réitérer la vente et d'invoquer la résolution du contrat ; que dans un tel cas de figure, la partie qui n'est pas en défaut est aussi fondée à demander la condamnation de l'autre partie à lui payer le montant de la clause pénale prévue à l'acte, soit 21 000 euros ; que ce montant, égal à 10 % du prix de vente indiqué à la promesse, est parfaitement usuel et n'a pas à être réduit ; que le jugement est par conséquent, confirmé en ce qu'il condamné solidairement les époux X... à payer à M. Z... la somme de 21 000 euros ; que la promesse synallagmatique prévoit aussi que dans cette éventualité, la rémunération du mandataire, soit 14 000 euros, restera due intégralement par la partie en défaut ; mais qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération n'ayant pas été effectivement conclue ; que dès lors, la société Ti Ar Vro, ne peut, sous couvert de l'application d'une clause pénale, prétendre à une quelconque rémunération ou indemnité compensatrice ; qu'elle est, en conséquence, déboutée de sa demande en paiement et que le jugement déféré est infirmé de ce chef,

ALORS QUE même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé qu'en refusant de conclure l'acte authentique, les acquéreurs avaient commis une faute ; qu'en refusant pourtant d'indemniser le préjudice résultant de cette faute, tiré de la perte par l'agent de sa commission, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 6-I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970."


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