Appart city : vos reactions

VOICI QUELQUES RESULTATS FINANCIERS DE CET EXPLOITANT. A VOS CALCULETTES CHERS INVESTISSEURS.

Suite à mon dernier billet de blog sur Appart City et quelques une de ses résidences converties au logement social, vous avez été nombreux à réagir sur mon blog. Voici quelques réactions des internautes.

« Résidence sociale rime surtout avec gros rendement garanti pour le gestionnaire et non respect des appartements des bailleurs (réaménagés avec plusieurs lits superposés par chambre, dégradés et quasi-invendables).
Il y à peine 2 ans, un dirigeant d’Appartcity, obsédé par l’objectif de nous faire accepter des baisses de loyers, assurait qu’il ne recommencerait pas l’ erreur de faire du logement social, qu’il valait mieux laisser ces activités aux « spécialistes » car les expériences fâcheuses (Toulouse, Grenoble, Montevrain résidence poubelle au point d’avoir été fermée par la mairie pour insalubrité dans un état de dégradation …) avaient démontré qu’ils ne savaient pas gérer cette clientèle.  

Et maintenant, un an sur le redressement (futur !) de la société à condition que les propriétaires baissent leurs loyers, un constat s’impose : les efforts des propriétaires ayant cédé au chant des sirènes ne suffisent pas à redresser la barre.
Quand on part en situation de cessation de paiement, quelques dizaines de millions de l’actionnaire et les baisses de loyer, acceptées par seulement la moitié des résidences, ne permettront pas de redresser durablement la situation ».

LE POINT FINANCIER

« Les derniers comptes officiels d’Apparcity publiés (9 mois 2017), demeurent affolants  (source chiffres et analyse : société.com) :

132 M€ de Chiffre d’Affaires et 140 M€ de dettes ! dont 54 M€ de dettes financières, 56 M€ de dettes fournisseurs, 22 M€ de dettes fiscales et sociales et 9M€ d’autres dettes
Société en perte de 3 M€.
Rating société (société.com) : défavorable
Rentabilité (société.com) : défavorable

Niveau d’endettement financier : 234.32% des fonds propres. Si le taux est supérieur à 100%, ce déséquilibre peut signifier que les associés disposent de peu de moyens ou ne souhaitent plus investir dans l’entreprise ».

UNE FORTE DETTE

« Charge de la dette d’Appart City : 97.38% (élevée). Ce ratio permet d’évaluer si le coût annuel de la dette bancaire capte une part trop élevée de la rentabilité du coeur d’activité de l’entreprise. Au delà d’un tiers, on peut considérer que l’entreprise est trop endettée ou ne parvient pas à dégager assez de résultat pour pouvoir payer les intérêts de la dette et continuer dans le même temps à se développer normalement.

Rentabilité nette finale : -2.26% du CA (mauvaise/perte). Le ratio estime la capacité de l’entreprise à dégager un profit net final, après prise en compte de la totalité des charges qui ont été supportées par l’entreprise tout au long de l’année.

Capacité d’auto-financement (CAF) : -4.95% (mauvaise/en chute par rapport à 2015). Ce critère indique la capacité de l’entreprise à générer globalement assez de trésorerie pour pouvoir ensuite maintenir ou développer son activité. Une capacité d’auto-financement négative signifie au contraire que la société disposera  de moins en moins de trésorerie, ce qui risque « d’asphyxier » progressivement son exploitation.

Même en tablant sur des chiffres en légère hausse au titre de 2018, (car c’est une bonne année dans l’hôtellerie en général et qu’Appartcity aura profité de l’effet baisse des loyers sur un exercice complet et d’aides de l’actionnaire), qu’en sera-t-il à moyen terme ?  Et même dès 2019 avec l’augmentation importante de la charge des loyers (Indice des loyers commerciaux ou ILC) ?  

En plus au 1er janvier 2019, nous assistons au retour contractuel au loyer d’origine d’une bonne dizaine de résidences rentables qui avaient accepté des baisses provisoires ».

LES QUESTIONS DES INVESTISSEURS

« Combien des rénovations complètes de résidences prévues ont été faites depuis 2015 ? Cette société ne fait que de menus travaux depuis 2 ans dans les résidences. Certes elle a choisi de rembourser des arriérés, ce qui a un bon effet immédiat pour réduire les charges d’avocat, rassurer et amadouer les propriétaires, l’opinion publique et sans doute les instances surveillant les comptes. Mais l’absence de réels travaux hypothèque la relance et donc l’avenir de nombreuses résidences…

Combien de temps les loyers pourront-ils être honorés dans ces conditions ? A notre avis, Appartcity n’a pas regagné la confiance des banques. Avec le nombre réduit de résidences ayant signé des baisses de loyer, cet exploitant ne peut pas atteindre les objectifs de sortie de crise qui nécessitaient 80% de résidences acceptant les baisses ».

ET DEMAIN ?

« A vendre à bas coûts, on ne génère pas de marge et on plombe  les comptes mais en plus l’état catastrophique de certaines résidences. Du coup, le social devient leur porte de sortie, et malgré des propos soi disant rassurant de ne plus jamais faire de résidence sociale, cela continue encore et encore….quelle autre résidence demain?  

Le précédent dirigeant a voulu éteindre un incendie avec la complicité de quelques conseils…..non seulement le résultat du nombre de signataires est décevant, avec une « économie » provisoire de 5,5 millions (puisque des loyers vont reprendre leur montant d’origine en 2019), mais en plus il a rallumé un autre incendie avec les autres résidences restées à l’écart . Aujourd’hui, on ne voit pas quelle issue favorable pourrait arriver…….

A moins d’une revente prochaine de cette société, en essayant de taire tous les problèmes actuels et d’essayer d’habiller proprement la mariée, comme se l’accordent à penser de nombreux spécialistes (conseillers en gestion de patrimoine, avocats, spécialistes du statut de loueur en meublé professionnel….enfin les vrais »

Mon billet du 16 février 2019 sur cette reconversion dans l’hébergement d’urgence.