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Pas de commission pour l'agence immobilière si le locataire use de son droit de preference !

Publié le 13 mai 2019 par Christophe Buffet
Pas de commission pour l'agence immobilière si le locataire use de son droit de preference !

"FAITS ET PROCÉDURE

Mme Arlette D. est titulaire d'un bail commercial sur un local sis [...].

Le 6 mars 2015, la SCI Jacmin a donné mandat de vente à la société Acta Immobilier de ces locaux.

Cette dernière a obtenu la signature par l'acquéreur, M. Jean-Louis D., d'une lettre d'achat sous condition suspensive d'obtention de prêt pour un prix de 240.000 euros

outre :

- des frais de négociation de 20.000 euros HT, soit 24.000 euros TTC

- et paiement des droits d'enregistrements et frais de notaire estimatifs provisionnels à hauteur de 17.000 euros.

Cette offre a été expressément acceptée par le vendeur en date du 10 juin 2015.

Ce n'est que postérieurement au 27 novembre 2015 que Mme D. a été avisée de la mise en vente du bien.

Par lettre du 24 décembre 2015, usant de la faculté offerte par l'article L 145-46-1 du code de commerce, Mme D. a avisé Me Philippe André H., notaire mandaté pour recevoir l'acte de cession de l'immeuble, qu'elle entendait faire l'acquisition de l'immeuble moyennant le prix de 240 000 euros financé au moyen d'un crédit bancaire. Par mail du 26 janvier 2016, le notaire a précisé à Mme D. les conditions de la vente notamment le montant des frais d'agence, soit 24.000 euros. La vente a été reçue au profit de Mme D. le 22 avril 2016, cette dernière ne s'étant pas acquittée des frais de l'agence immobilière.

Par acte d'huissier du 11 mai 2016, la SARL Acta Immobilier a fait assigner devant le tribunal de commerce de Valenciennes, Mme D. aux fins de la voir condamner au paiement de cette somme.

Par jugement du 25 avril 2017, le tribunal de commerce de Valenciennes a :

- rejeté l'exception de nullité soulevée par Mme D.,

- débouté la SARL Acta Immobilier de ses demandes, fins et prétentions,

- condamné la SARL Acta Immobilier aux dépens de l'instance et à payer à

Mme D. la somme de 1.200 euros pour frais hors dépens.

Par déclaration du 06 juin 2017, la SARL Acta Immobilier a interjeté appel sur l'ensemble des dispositions de la décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 août 2017, la SARL Acta Immobilier prie la cour d'appel, au visa de l'article L.145-46-1 du code de commerce, de :

- l'accueillir en son appel et réformer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions,

- juger que la notification au locataire doit indiquer le prix et des conditions de la vente envisagée, qu'elle vaut offre de vente et que ce dernier dispose d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer et qu'il ne peut acquérir qu'au prix et conditions indiquées dans l'offre,

Vu l'engagement d'achat de M. D. et l'acceptation du vendeur la SCI Jacmin,

Vu les conditions de cette vente et en particulier les honoraires de négociation de 24.000 euros au bénéfice de la société Acta Immobilier,

Vu le rappel des conditions de la vente figurant dans le courrier de Me H. à

Me F. le 14 octobre 2015,

Vu le rappel figurant encore dans le courrier électronique de M. T., clerc de Me H., à Mme D., le 26 janvier 2016, des frais d'agence de la société Acta Immobilier,

- juger que la vente issue de l'exercice par le locataire du droit de préemption ne pouvait se faire qu'au prix et conditions de la vente initialement envisagée,

- juger en conséquence qu'en ne faisant pas appeler la société Acta Immobilier à l'acte, en ne lui versant pas la somme de 24.000 euros, Mme D. a causé à la société Acta Immobilier un préjudice,

- la condamner à payer à la société Acta immobilier une somme de 24.000 euros TTC au titre du préjudice matériel, outre 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi et 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 03 juillet 2018,

Mme D. demande à la cour au visa des articles 145-46 et suivants du code de commerce, de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Ce faisant,

- débouter la société Acta Immobilier de ses demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement,

- rejeter la demande indemnitaire formulée par la société Acta Immobilier.

En tout état de cause,

- condamner la société Acta Immobilier au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, sous le visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sans préjudice des entiers frais et dépens de l'instance,

- la condamner aux entiers frais et dépens tant de première instance que d'appel.

SUR CE,

Il convient de relever que le chef du jugement qui a rejeté l'exception de nullité du mandat de vente n'étant pas contesté, est confirmé.

Sur la demande de condamnation à paiement de Mme D.

Acta Immobilier soutient qu'en vertu de l'article L 145-46-1 du code de commerce, la vente issue de l'exercice par le locataire du droit de préemption ne pouvait se faire qu'au prix et aux conditions de la vente initialement envisagée, ce qui inclut les frais d'agence.

Or, ainsi que le fait justement valoir Mme D., en application de l'alinéa 1er l'article L 145-46-1 du code de commerce, disposition d'ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure les honoraires de négociation. Le bailleur ne doit en effet pas attendre une offre d'achat pour informer le preneur de la possibilité qu'il a de se porter acquéreur du local commercial, étant rappelé que l'article L 145-46-1 du code de commerce ne fait pas mention de l'existence d'un droit de préemption mais d'une offre de vente au locataire qui bénéficie d'un droit de préférence sur tout autre acquéreur ce qui exclut les frais d'agence.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté l'agence immobilière de sa demande en paiement des ses frais au titre de son préjudice matériel.

Acta Immobilier doit de même être déboutée de sa demande au titre de son préjudice moral, en l'absence de toute faute imputable à Mme D..

L'appelante qui succombe, est déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à Mme D. la somme de 3 500 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement,

Condamne la société Acta Immobilier aux dépens d'appel et à payer à Mme Arlette D. la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile."


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