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Syndrome de Diogène et résiliation du bail

Publié le 14 mai 2019 par Christophe Buffet
Syndrome de Diogène et résiliation du bail" En application de l'article 1728 du code de civil, le locataire est notamment tenu de jouir du logement loué en bon père de famille. L'article 1735 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à répondre des dégradations et pertes qui surviennent par son fait pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par le bailleur ou par le fait d'un tiers.

Si l'article 6 b de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail sauf cas de force majeure, en cas de troubles causés par un locataire à ses voisins, ces derniers disposent d'une action contre le bailleur sauf, pour celui-ci, de démontrer que ces troubles sont causés par des tiers sans droit sur l'immeuble loué. Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur peut donc, sur le fondement de l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, après lettre de mise en demeure motivée, user des droits dont il dispose en propre pour faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les locataires.

Il résulte de ces textes et de l'article 2.3.9 du contrat de bail conclu le 9 septembre 2006 que la SCI est en droit, sous peine de voir sa responsabilité engagée, de solliciter la résiliation du bail si elle démontre que les consorts K. - P. ont causé au voisinage des nuisances graves et persistantes. Elle est aussi en droit de solliciter cette résiliation en démontrant que les appelants ne jouissent pas du logement loué en bon père de famille.

Les consorts K. - P. ne contestent pas le syndrome de Diogène mais affirment avoir mis fin à l'entassement d'objets dans et aux alentours du logement loué.

Par l'insalubrité et la dégradation du local qu'il provoque, le syndrome de Diogène des appelants constitue à lui seul un manquement grave des locataires à leur obligation de jouir du logement loué en bon père de famille. Cette insalubrité, l'encombrement du logement, de l'impasse et de la cour attenante par des objets hétéroclites dégageant des odeurs nauséabondes indisposant le voisinage et entraînant la prolifération d'insectes résultent suffisamment des courriers de la mairie de Saumur en date des 22 février et 19 décembre 2012 ainsi que des constats de Me G., huissier de justice, en date des 7 août et 11 septembre 2012.

Malgré la sommation de débarrasser en date du 26 février 2013, il résulte de l'attestation de l'agence immobilière Heloin que les nuisances perduraient le 11 mai 2013, soit un mois avant le jugement dont appel.

Dans ces conditions, c'est à raison que le tribunal, faisant une exacte appréciation des faits de la cause, a, en application des dispositions légales rappelées ci-dessus, retenu que cette situation non régularisée dans le délai légal constitue un manquement grave aux obligations du bail qui cause non seulement un préjudice au voisinage mais aussi au bailleur empêché de louer normalement ses immeubles environnants et contraint de subir la dégradation de son immeuble. Ce manquement justifie la résiliation du bail aux torts des consorts K. - P.. La cour confirmera donc cette résiliation et la condamnation des consorts K. - P. au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 466,67 euros .

Les consorts K. - P. affirment à tort avoir repris l'exercice normal de leur droit de jouissance après le jugement déféré puisque la SCI verse aux débats un nouveau constat de Me G. en date du 21 mars 2014 d'où il résulte que l'escalier est complètement encombré, que l'appartement loué est inaccessible, que l'accès à la maison est impossible, que des sacs-poubelle et des cartons encombrent encore la cour, que l'entrée du logement est encombrée jusqu'à une hauteur d'un mètre cinquante environ et que Mme P. s'est elle-même plaint d'être " contaminée par les bêtes ".

L'attestation de Mme D. en date du 10 mai 2014 se limite au constat que l'entrée du logement et l'escalier en pierres sont désormais dégagés et que le carrelage de la courette est balayé et lavé. Cette attestation, si elle de nature à prouver une nette amélioration de la tenue des abords du logement, ne fait état ni de l'intérieur de celui-ci, ni de l'état du grenier situé au 3e étage de l'immeuble que les consorts K. - P. ont occupé sans autorisation.

En tout état de cause, cette amélioration s'étendrait-elle au logement lui-même qu'elle ne serait pas susceptible de faire obstacle à la résiliation du bail pour les manquements antérieurs, graves et répétées des consorts K. - P. à leurs obligations contractuelles.

La SCI rapportant la preuve que, malgré sa commande de travaux de plomberie, ceux-ci n'ont pas pu être effectués en mars 2012 en raison de l'attitude des locataires, ces derniers ne peuvent utilement affirmer qu'elle a contribué à l'insalubrité du logement.

S'agissant du commandement de payer du 7 mars 2013 portant sur la somme principale de 955,12 euros au titre des impayés des mois de décembre 2011 (466,57 euros) et avril 2012 (119,00 euros) ainsi qu'au titre des taxes d'ordures ménagères (369,55 euros) , les consorts K. - P. ne reconnaissent leur dette qu'à hauteur de 369,55 euros correspondant à la taxe d'ordures ménagères.

Cependant, ils ne produisent aucune pièce prouvant qu'ils ont payé le loyer de décembre 2011, l'attestation de l'agence Héloin du 31 janvier 2013 ne portant que sur les loyers et charges pour la période du 1er mai 2012 au 31 janvier 2013. Par ailleurs, par des motifs pertinents adoptés par la cour, le premier juge a considéré que les consorts K. - P. ne rapportent pas la preuve de l'accord du bailleur pour qu'ils exécutent des travaux à ses frais à hauteur de 119,00 euros.

Au total, la cour confirmera la validité du commandement de payer du 7 mars 2013 à hauteur de 955,12 euros.

Les consorts K. - P. sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il leur a accordé des délais de paiement pour s'acquitter des causes du commandement de payer.

En application de l'article 1244-1 du code de civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de 2 années, reporter ou d'échelonner le paiement des sommes dues.

Les appelants produisent aux débats une attestation de la CAF du Maine-et-Loire selon laquelle ils percevaient, en février 2013, le RSA à hauteur de 608,88 euros. Ainsi, compte tenu de leurs ressources, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que les consorts K. - P. pourront se libérer de leur dette de 955,12 euros en 24 mensualités de 39,00 euros chacune selon les modalités prévues au jugement déféré qui sera confirmé de ce chef.

En confirmant en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 juin 2013 par le tribunal d'instance de Saumur, la cour condamnera les appelants aux dépens de la procédure d'appel en précisant que les dépens de première instance comprendront les frais résultant de la sommation de débarrasser du 26 février 2013 pour un montant de 75,20 euros. Les frais résultant des autres constats d'huissier effectués à la demande de la SCI dans un but probatoire ne peuvent être compris dans les dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile.

L'équité et la situation économique respective des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 juin 2013 par le tribunal d'instance de Saumur SAUF à préciser que les dépens de l'instance au paiement desquels sont condamnés M. Eric K. et Mme Joëlle P. comprennent les frais résultant de la sommation de débarrasser du 26 février 2013 pour un montant de 75,20 euros ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. Eric K. et Mme Joëlle P. au paiement des entiers dépens d'appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile et en application des dispositions de la loi relative et juridictionnelle."


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