Un achat immobilier est une décision importante dans la vie d’une famille ou d’une personne. Compte tenu des montants et des sommes en jeu, les décisions que vous allez prendre auront des conséquences sur les années, voire les dizaines d’années à venir. Et comme on dit ici, le diable se cache dans les détails. Alors pour ne rien laisser au hasard, voici quelques conseils issus d’un échange avec Alexandre Chantelou, fondateur d’Axedys, une société de courtage spécialisée dans le prêt immobilier transfrontalier.
Réflexe #1. Ne passez pas en direct par votre banque pour un financement, mais plutôt par un courtier.
Pour le financement de votre achat immobilier, difficile de se passer d’une banque. Mais paradoxalement, ce n’est pas à une banque qu’il faut vous adresser pour votre prêt, mais à un courtier. Et il y a plusieurs raisons à cela :
- La première, c’est qu’une banque ne pourra vous proposer qu’un seul financement possible (ses propres conditions), alors qu’un courtier vous offrira une palette de choix entre différentes banques.
- La deuxième, c’est qu’un courtier vous fera en général gagner du temps, car, selon Alexandre Chantelou, le courtier en financement immobilier connaît « les critères d’interventions des banques, les stratégies d’acquisition des banques, et vous emmènera dans la banque qui a envie de vous avoir comme client ».
- La troisième, et non la moindre, c’est qu’il peut en général vous obtenir des conditions bien meilleures que celles que vous auriez obtenues en allant voir la banque directement, simplement parce qu’il transmet à la banque un nombre potentiellement important de dossiers, ce qui lui permet d’obtenir de bonnes conditions de taux d’intérêt.
Réflexe #2. Méfiez-vous des prêts en devises pour le financement de votre résidence principale
Auparavant, un frontalier n’avait pas vraiment le choix pour le financement de sa résidence principale : la banque lui proposait systématiquement un prêt en devises (c’est à dire en francs suisses). Mais avec le temps les choses ont changé. Vous voulez savoir pourquoi ? Simplement parce que le raisonnement qui consistait à dire que les frontaliers ayant un salaire en francs suisses réduisaient leur risque de change en remboursant un prêt en francs suisses n’était vrai que pour les frontaliers poussant leur prêt à leur terme…
En effet, un frontalier qui souhaite revendre son bien immobilier en cours de prêt, se trouve confronté de manière frontale et parfois radicale à la différence de change EUR/CHF au moment de la revente. Pour rembourser le montant en CHF du prêt, le montant de la revente en EUR, changé en CHF, n’est parfois pas suffisant !
Et je ne vous parlerai pas du cas de la perte d’emploi, qui engendre des revenus en EUR, qu’il faut alors convertir en CHF pour rembourser le prêt… Alexandre Chantelou résume plutôt bien la situation : « Quand on revend son bien, c’est à ce moment-là qu’on peut faire une plus-value. Si le change n’a pas été favorable, vous perdez tout, si le change a été favorable, vous êtes gagnant, mais ça, c’est jouer au loto. »
Réflexe #3. Panachez emprunts en CHF et en EUR pour réduire votre risque
Très à la mode ces dernières années, il est possible de « panacher » votre prêt avec une partie en euros, et une autre partie en CHF. Tout est ici question de dosage, qui dépend de la structure des revenus du ménage. Dans les cas les plus courants, selon Alexandre Chantelou, « le meilleur moyen de sécuriser son prêt immobilier quand on est frontalier, c’est d’avoir la plus grosse partie de son prêt en euro, mais cela dépend aussi de la stratégie d’acquisition, et de la durée estimée de l’emprunt. En effet, plus le prêt est long, plus la part de l’emprunt en francs suisses peut être importante, et à l’inverse, plus elle est courte, plus la part de l’emprunt en euro doit être importante ».
En tout état de cause, le fait de panacher votre prêt immobilier en francs suisses et en euros permet de limiter le risque de change à la revente du bien, tout en bénéficiant partiellement d’une limitation de l’effet du change tous les mois sur la partie en CHF.
Réflexe #4. Prenez une garantie de change si vous choisissez un prêt en CHF
Ça y est, vous avez choisi le type de financement et de prêt que vous souhaitez. Il reste encore pas mal de pièges. Et le suivant est encore lié à la variation du taux de change : lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur s’engage à acquérir le bien immobilier à un prix en euros déterminé. C’est ce montant qui sera utilisé pour le montage du prêt.
Si une partie de votre prêt est en CHF, cela signifie donc que la personne qui fera le montage du dossier devra déterminer un taux de change EUR/CHF. Or, au moment du déblocage des fonds chez le notaire, le taux EUR/CHF sera probablement différent. S’il est allé dans le « bon sens », vous aurez donc besoin de changer moins de francs suisses pour le financement, et là c’est une bonne nouvelle.
Mais si le taux est allé dans le « mauvais sens », il peut vous manquer un bout de financement, car vous n’avez plus assez pour boucler le montant en CHF. Quoi qu’il en soit, selon Alexandre Chantelou, il est important « de pouvoir sécuriser le change sur lequel on s’est engagé à faire le crédit pour l’acquisition de son bien pour ne pas se retrouver lors du déblocage du prêt avec un manque de liquidités dû aux fluctuations du taux de change ».
Pour cela, les banques proposent deux solutions : soit elles prennent une marge de sécurité sur le taux, pour se prémunir des variations, ce qui signifie en général que vous allez emprunter plus et à un taux de change peu compétitif. La seconde solution, beaucoup plus intéressante, consiste à prendre ce qu’on appelle une garantie de change. Cette garantie est en réalité un contrat qui fixe à l’avance le taux de change utilisé dans le montage pour le prêt.
Réflexe #5. Pour un prêt en devises, choisissez une assurance décès invalidité en CHF
Pour ne rien vous cacher, la discussion aujourd’hui avec les banques ne porte plus vraiment sur les conditions de taux d’intérêt qui sont au plus bas, mais plutôt sur l’assurance de prêt. L’assurance de prêt c’est quoi ? Supposons que demain un couple achète à 50/50 un bien immobilier financé par un prêt, et que quelques années plus tard l’un des deux vient à disparaitre. Dans ce cas, l’assurance de prêt va se charger de rembourser la part du prêt correspondant à la personne décédée (dans ce cas, 50 % du montant restant dû).
Dans le cadre d’un financement partiel ou total avec un prêt en devises, il est essentiel de comprendre que si votre garantie est en euros, et que votre financement est en CHF, il y aura là aussi une différence de change qui peut être problématique. Sur ce sujet, « il est important de s’assurer que la couverture en cas de problème est complète, et dans le cadre d’un montage en CHF, notre rôle en tant que spécialiste est de s’en assurer », commente Alexandre Chantelou.
Voici un exemple simple pour comprendre : supposons qu’à la suite du décès d’un des conjoints, l’assurance de prêt prenne en charge le remboursement de 100 000 CHF (100 000 CHF étant encore à rembourser par le conjoint survivant). Supposons que la garantie soit en euro et qu’elle couvre 80 000 EUR. Au taux de 1,1225, l’assurance de prêt va donc prendre en charge 80 000 x 1,1225 = 89 800 CHF. Il restera donc au conjoint survivant à prendre en charge 10 200 CHF supplémentaires sur son prêt… Suivant les montants et la situation financière de l’emprunteur survivant, cela peut être un réel problème.
Pour contrer ce problème, certaines assurances de prêt vont prendre une marge de sécurité, d’autres vont proposer une assurance de prêt en CHF qui va donc annuler le risque de change dans le cadre de la souscription d’un prêt en devises.
Réflexe #6. Pour l’apport personnel d’un prêt en devise, challengez votre banque pour le change de cet apport !
Dans le cas où la totalité ou une partie de votre prêt serait en devises, vous allez devoir, dans certains cas, changer vos économies en francs suisses (ou l’inverse). Et cette opération de change porte parfois sur des montants très importants.
Il est donc nécessaire d’être vigilant sur ce point ; ce type d’opération impliquant des montants importants allant parfois jusqu’à plusieurs milliers d’euros.
Selon Alexandre Chantelou, « Nous conseillons nos clients non seulement sur le montage du prêt, mais aussi sur tous les aspects du financement, jusque dans les moindres détails. Nous avons ainsi un partenariat avec un spécialiste du change de devises qui propose à nos clients les meilleures conditions de change du marché. Ainsi le client pourra faire son choix en toute connaissance de cause entre son établissement bancaire et notre partenaire. Pour nous, il est important que nos clients se sentent accompagnés tout au long de leur projet d’acquisition de leur bien immobilier. C’est souvent l’investissement d’une vie ! »
Réflexe #7. Vous souhaitez investir dans un bien immobilier pour le mettre en location en France ou dans un autre pays.
Vous avez des revenus en francs suisses et vous souhaitez faire un investissement immobilier dans un pays européen (hors Suisse) pour en tirer des revenus locatifs, c’est une bonne idée. Un financement en CHF semblerait parfait. Mais c’est une très mauvaise idée, pour une raison très simple : les revenus de votre location seront obligatoirement en monnaie locale (euros ou autres, car dans la plupart des pays, dont la France, il est interdit de fixer un loyer dans une devise qui n’est pas celle utilisée dans le pays). Vous supporterez le risque de change mensuellement, une première fois. Et une seconde fois éventuellement lors de la revente du bien immobilier, pour les mêmes raisons que celles évoquées dans le conseil n°2. Si très peu de banques proposent des financements en francs suisses dans ce type d’investissement immobilier, autant être informé des risques !
Conclusion
Un achat immobilier est une fantastique aventure, mais il faut être prudent et bien avisé. Pour un emprunteur frontalier, c’est encore plus important et la prudence doit être à tous les niveaux. En vous faisant accompagner par un professionnel spécialiste du financement immobilier comme Axedys, qui a l’habitude d’identifier et de gérer ces risques, vous les minimiserez et optimiserez au maximum les montants économisés et vos ressources financières. Sans oublier le temps qu’il vous a fait gagner.
Cet article a été réalisé en collaboration avec la société Axedys, spécialiste du prêt immobilier transfrontalier
Jeu de briques
Snake
Pacman
Bubble