Vente d’un bien en copropriété : que dit la loi ?

Lors de la vente d’un bien en copropriété, la loi prévoit qu’un certain nombre de documents et informations spécifiques doivent être remis par les vendeurs aux acheteurs. La remise de ces documents peut être réalisée de diverses manières. Nous vous expliquons !

Les informations sur l’organisation et l’état financier de la copropriété

Selon l’ordonnance n°2015-1075 du 27 août 2015, qui est une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires, le fonctionnement du syndic et l’état financier de la copropriété doivent être remise à l’acquéreur d’un bien en copropriété, au plus tard à la date de signature de la promesse de vente. Si cette promesse de vente n’est pas disponible, ces documents sont à fournir avec le projet d’acte authentique de vente.

Parmi les informations sur l’organisation de la copropriété doit figurer la fiche signalétique regroupant les principales données financières et techniques relatives au bâti. La fiche en question doit également comprendre le règlement de copropriété et la description de division ainsi que les actes de modification. Le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi que les conclusions du diagnostic technique global (DTG), si celui-ci existe, doivent aussi être remis à l’acquéreur.

Cependant, la remise de ces documents n’est pas obligatoire si l’acheteur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété. S’il s’agit d’une vente ou d’une cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une partie d’un lot annexe comme une cave, un garage ou une place de parking, les procès-verbaux des assemblées générales, la notice d’information et le carnet d’entretien de l’immeuble ne sont pas exigés.

Concernant l’état financier de la copropriété et du vendeur, l’acquéreur doit être en connaissance du montant des charges courantes du budget provisionnel et des charges hors budget prévisionnel déboursées par le vendeur pour les deux derniers exercices comptables. Il en est de même pour les éventuelles sommes que l’acquéreur doit payer au syndic, pour l’état global des impayés au sein de celui-ci et pour les dettes vis-à-vis des fournisseurs.

Les diagnostics techniques obligatoires et le contenu de l’acte de vente

Le dossier de diagnostics à fournir à l’acquéreur doit comprendre un diagnostic de performance énergétique (DPE). Un état spécifiant l’absence ou la présence d’amiante et un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur à l’année 1949 sont aussi obligatoires. Un état de l’installation intérieure de l’électricité est aussi exigé. Enfin, il sera également nécessaire de réaliser un état relatif à la présence et aux risques liés à la pollution. Ces états permettent de savoir si un immeuble est situé dans une zone à risque.

Selon la loi Carrez, le vendeur doit informer l’acquéreur sur la surface privative du lot vendu et sur le risque de présence de mérule, un champignon dangereux, si le logement est situé dans une zone ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral sur le sujet. Dans le cas où l’un de ces documents est manquant, l’acquéreur a le droit de renoncer à l’achat. Il dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente.

L’acte de vente doit mentionner l’adresse du bien et son origine, ainsi qu’un descriptif détaillé sur l’éventuelle présence d’une hypothèque ou d’une servitude. Le solde du prix de la vente ainsi que les frais notariaux doivent être réglés à la signature de ce document. Des simulateurs sont disponibles pour calculer le montant des frais d’acquisition et leur répartition entre la rémunération du notaire et les taxes.

Le notaire, le vendeur ou l’acquéreur doivent informer le syndic du changement de propriétaire immédiatement après la signature de l’acte de vente, et ce par lettre recommandée. La lettre en question doit préciser le nom et le domicile de l’acquéreur et ceux du mandataire s’il s’agit d’un bien en indivision. Les modalités de remboursement d’un éventuel emprunt collectif contracté par le syndic pour financer des travaux au sein de la copropriété doivent également y figurer.