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Renégociation ou rachat de son prêt immobilier, comment savoir si c’est rentable ?

Publié le 12 novembre 2019 par Pretimmobilier

Comment savoir si c'est rentable ?

Lorsque les taux d'intérêt sont à la baisse, il est pertinent de s'interroger sur la rentabilité d'une renégociation. Mais comment savoir si la démarche sera rentable ? Quel est le meilleur moment pour renégocier un crédit immobilier ? Quels sont les frais à prévoir ?

Quels sont les trois piliers d'un crédit ?

Avant d'entrer dans le vif du sujet rappelons-nous de quoi est constitué un prêt immobilier.

Un crédit est constitué de trois piliers :

Le capital emprunté
La durée de remboursement
Le taux d'intérêt

Ces trois éléments imbriqués fournissent une mensualité de remboursement aussi appelé une échéance. Sous forme de tableau dans votre contrat de prêt, nous appelons cela un échéancier.

Prenons l'exemple suivant :

Le capital emprunté à la banque = 250 000 €

La durée de remboursement souhaité = 25 ans soit 300 mensualités

Le taux d'intérêt proposé par la banque = 2,7% = 2,7/100 = 0,027

la formule mathématique pour calculer une mensualité à remboursement constant (toutes les échéances sont identiques) est la suivante :

m = [C × t/12]/[1−(1 + t/12)-n]

Ou

C est le capital emprunté,

t le taux d'intérêt,

n la durée en mois

[250000 × 0,027/12]/[1−(1 + 0,027/12)−300] = 1.146,89 €

La mensualité déduite des trois piliers est de 1.146,89 €

Renégociation de mon prêt, quels sont les avantages ?

En signant votre contrat de prêt, votre banque et vous vous êtes entendus sur un taux d'intérêt.
L'objectif d'une renégociation est de faire baisser ce taux d'intérêt.

Un taux d'intérêt renégocié amène deux possibilités :

  • La réduction de la mensualité (votre échéance) tout en conservant la même durée de remboursement
  • La réduction de la durée tout en conservant la même mensualité

La bonne question à se poser lorsque l'on renégocie son prêt immobilier est la suivante :

Serais-je encore dans le même bien immobilier dans 5 ans ? Dans 10 ans ?

Si la réponse est oui, alors il faut peut-être privilégier une durée plus courte de remboursement.

Si la réponse est non, privilégier alors votre budget mensuel et votre épargne. Vous pouvez par exemple décider de mettre de côté la différence entre votre ancienne et votre nouvelle mensualité de crédit renégocié.

Renégocier ou faire racheter son crédit : quels sont les frais ?

Renégociations

Frais de dossiers

Lors d'une renégociation, votre banquier peut vous faire payer des frais de dossiers, également appelé frais d'avenant.

Selon votre établissement prêteur, ses frais peuvent être forfaitaires ou proportionnels au montant de votre crédit.

Ces frais de dossiers peuvent très vite dépasser le millier d'euros, il est important de bien évaluer la proposition.

Rachat de crédit

Indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Lorsque l'on fait racheter son crédit par une autre banque, votre banque actuelle peut vous facturer des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Attention, même lorsque ceux-ci sont négociés en amont, cette négociation porte souvent sur les cas de revente du bien ou d'un remboursement grâce à vos deniers personnels. Sont souvent exclu de cette négociation des IRA le cas d'un rachat par une banque concurrente.

Les IRA sont simple à calculer :

Ils représentent les 6 mois d'intérêt à suivre, seulement les intérêts, vous trouverez le montant exact sur votre échéancier.
Ils sont calculés à partir de la date du rachat du crédit et ne peuvent excéder 3% du capital restant dû.

Garantie bancaire

Lorsque l'on fait racheter son prêt par une nouvelle banque la garantie bancaire doit être renouvelée. Selon votre garantie actuelle, hypothèque ou cautionnement, les frais sont différents.

Si votre garantie est une hypothèque :

Des frais de notaires sont appliqués pour la main-levée (opération de levée d'une hypothèque). Ces frais sont dépendants du capital emprunté et compte pour environ 0,3% à 0,6% de ce capital majoré de 20% pour tenir compte des frais de mise en hypothèque.

La chambre des notaires de Paris fournit un calculateur : Calcul des frais de main levée

Dans notre exemple le calcul est le suivant :

Si votre garantie est une caution :

Fournie par les établissements de cautionnement :

Crédit logement, SOCAMI, CAMCA, CMH ou SACCEF

Lorsque vous faites racheter votre prêt, vous solder votre caution.

Vous récupérez alors jusqu'à 75% du fonds mutuel de garantie que vous aviez versé lors de la souscription.

Cette somme peut servir à payer la nouvelle garantie mise en place par votre nouveau prêteur.

Quelles sont les conditions pour qu'une renégociation soit rentable ?

Attention, toutes les renégociations ne sont pas rentables même si votre taux d'intérêt baisse fortement !

Par exemple, il n'est pas intéressant de faire racheter son crédit ou de le renégocier si vous pensez changer de bien immobilier dans l'année qui suit !

La renégociation ou le rachat est rentable à partir du moment ou vous entrez dans les conditions suivantes:

  1. Vous êtes dans la première moitié de votre crédit immobilier
  2. l'écart entre votre taux d'intérêt actuel et le nouveau taux d'intérêt proposé est d'au moins 0,7%
  3. Vous avez un capital restant dû d'au moins 70 000 euros
  4. Vous ne pensez pas déménager dans les deux prochaines années.

Si vous réunissez toutes ses conditions, vous pouvez réaliser de fortes économies en renégociant ou faisant racheter par une banque concurrente votre crédit immobilier. Plusieurs dizaines de milliers d'euros peuvent être économisés sur toute la durée du crédit.

Retour à notre exemple

Le capital emprunté à la banque = 250 000 €
La durée de remboursement souhaité = 25 ans soit 300 mensualités
Le taux d'intérêt nominal = 2,7% = 2,7/100 = 0,027
La date de la première mensualité = 09/2016
Type de garantie = Caution bancaire crédit logement = 2945€
Mensualités du crédit = 1.146,89 € | Hors Assurance

Total des intérêts sur la période de 300 mois = 94.066,41 €

À partir de ses éléments, nous pouvons déduire les données suivantes :

Capital restant dû au 10/2019 => 37ème mensualités => 227.478,40 €

Coût des intérêts sur la durée restante de 22 ans soit 263 mois = 74.666,33 € (une calculette financière aide à faire ce calcul)

Estimation des frais de rachat du crédit

Frais de remboursement du crédit au prêteur et à l'organisme de caution :

Indemnité de Remboursement Anticipé IRA :

6 prochains mois d'intérêts = 3.049,47 € (disponible sur votre échéancier de crédit)

Limite de 3% du capital restant dû = 227.478,40 x 0,03 = 6.824 €

IRA = 3.049,47 €

Restitution du fond mutuel de garantie de la caution crédit logement (organisme de caution bancaire) :

Restitution par crédit logement = 1.775 €

Frais de mise en place du nouveau crédit :

Frais de dossier bancaire = 300 €
Frais de courtage = 500 €
Frais de la nouvelle garantie bancaire = 2.802 € - 1.775 € = 1.027 €

frais totaux de rachat du crédit = 3.049,47 + 300 + 500 + 1.027 = 4.876,47 €

Estimation du nouveau crédit

Estimation crédit renégocié :

Nouveau crédit à mettre en place =

CRD + Frais de rachat =

227.478,40 + 4.876,47 =

232.354,87 €

Durée = nous faisons le choix de rester sur la même durée soit 22 ans = 264 mois.

Date de démarrage = 11/2019

Taux nominal envisagé = 1,45 %

Nouvelle mensualité envisagée = 1.028,49 € /mois | Hors Assurance

Coût des intérêts sur la durée de 22ans = 39.166,81 €

Mise en comparaison du nouveau crédit face à l'ancien

Notre nouvelle mensualité est de 1.028,49 € sur 264 mois.
Soit une économie sur le budget mensuelle de 118,40 €.

Notre économie en termes de coût du crédit sur la durée totale restante est de 35.499,52 €.

Dès la première année de ce nouveau crédit, l'économie sur le montant des intérêts versé est de :

6.064 - 3.309 = 2.755 € (calcul réalisé avec une calculette financière)

La rentabilité de ce rachat de crédit se fera à partir de la 18e mensualités.

Si vous restez moins de 18 mois dans votre foyer, la renégociation ne sera pas rentable.

Si vous restez plus de 18 mois dans votre bien, la renégociation est rentable.

Point important : la négociation de votre assurance emprunteur !

Renégocier votre crédit immobilier est une très bonne chose mais pensez également à renégocier votre assurance emprunteur !

Depuis février 2018 et la loi Bourquin, il est possible de changer d'assurance de prêt tous les ans à la date anniversaire de contrat, en respectant un préavis (généralement de 2 mois). L'occasion de remettre son contrat en concurrence et de réaliser des économies !

Exemple des économies possibles

Les questions sont la racine de toutes les réponses. Ne soyez pas timide!


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