Le viager : mode d’emploi

La vente en viager d'un bien immobilier est une pratique courante en France chez les personnes âgées. Voici un tour d'horizon de cette pratique souvent considérée à juste titre par les acheteurs comme une bonne affaire.

Le viager, définition

Acheter en viager un bien immobilier consiste à payer l'achat du bien en versant une rente à vie au vendeur. Au contraire d'une vente classique où l'acheteur débourse la totalité du prix de vente en une seule fois.
Cette solution est souvent choisie par des personnes âgées à faibles ressources. Elle permet au vendeur (le crédirentier) de disposer de son bien jusqu'à sa mort ( usufruit) tout en touchant chaque mois, trimestre ou année, une rente substantielle. Elle lui permettra d'améliorer son ordinaire. Vendre en viager consiste donc à céder son bien en échange d'un capital de départ (le bouquet), puis d'un versement périodique (la rente viagère) .

L'intérêt pour l'acheteur (le débirentier) est de ne pas avoir à débourser une somme trop importante comme pour un achat classique. Cela permet ainsi de réaliser un investissement immobilier, avec un capital de départ allégé.

Viager libre ou viager occupé ?

La vente en viager peut être libre ou occupée. Le vendeur peut décider, soit de jouir de son bien jusqu'à sa mort, soit décider d'aller vivre ailleurs (en maison de retraite par exemple). Le montant de la rente mensuelle tient évidemment compte de l'occupation ou non du logement.

Quand un bien n'est pas occupé, sa valeur tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier. Dans le cas d'un viager occupé, l'acheteur bénéficie d'une décote variant de 25 à 50%. Cela compense le fait qu'il ne peut pas disposer immédiatement du bien (droit d'usage).

Si le logement est loué à un tiers au moment de la signature du viager, les loyers seront perçus par l'acheteur ou par le vendeur si celui-ci demande à conserver l'usufruit du bien.

Calcul du viager

La plupart du temps, un viager suppose le versement d'une partie de la valeur du bien lors de la signature, le reste étant versé sous forme de rente à vie. La répartition entre le bouquet et la rente sera négociée entre les parties en fonction de leur situation financière.

Le montant de la rente est fixé librement entre les parties mais généralement, son taux se réfère aux tarifs établis par les compagnies d'assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires.

En fonction de la valeur du bien, de l'âge du vendeur et de son espérance de vie, le prix total de la vente sera évalué au plus juste. Généralement le prix d'un bien occupé est décoté de 50% si le vendeur a 70 ans, - 40% s'il a 80 ans.

Les conditions

La vente en viager est ouverte en théorie à tout propriétaire quelque soit son âge. En pratique, seules les personnes âgées y recourent et trouvent facilement acquéreur du fait de leur espérance de vie réduite. Dans tous les cas, le vendeur ne doit pas être atteint d'une maladie pouvant entraîner la mort. Si la personne meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, le contrat de vente est annulé.

La vente en viager, comme une vente immobilière classique, doit faire l'objet d'un acte notarié. Les frais (honoraires, droits d'enregistrement, de timbre, frais de publication, etc.) sont à la charge de l'acheteur.

L'achat en viager est donc aussi un peu un pari. Beaucoup se souviendront du film de Pierre Tchernia (en 1971) dans lequel le propriétaire semble avoir une espérance de vie limitée mais finit au contraire par enterrer son acheteur et les héritiers de celui-ci ! Dans la réalité un notaire avait également fait ce pari à Arles dans les années 60. La vendeuse avait 90 ans, ce qui en 1965 était déjà très âgé. Mais il s'agissait de Jeanne Calment la doyenne des français... Comme dans le film l'acheteur est décédé avant la vendeuse.

L'achat en viager mutualisé

Certaines agences immobilières proposent de la vente en viager. Elles pourront vous conseiller dans ce qui est davantage un placement qu'un achat. Le principe est simple : plusieurs acheteurs se regroupent pour faire l'acquisition de plusieurs biens en viager. Ils n'achètent donc pas stricto sensu un bien immobilier mais le plus souvent des parts d'une SCI (Société Civile Immobilière), d'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou d'un fond de placement. Le risque est ainsi mutualisé pour les investisseurs.

En conclusion, acheter une maison en viager est une possibilité pour se constituer un patrimoine immobilier avec un capital de départ réduit. À condition de bien en maîtriser les risques et de ne pas être pressé. Si la vente est conclue en viager libre, vous pourrez disposer librement du bien. Vous en serez propriétaire au décès du vendeur.