Residences de tourisme : halte a la mutualisation des loyers

SUR LE PLAN JURIDIQUE, LA PRATIQUE DE LA MUTUALISATION DES LOYERS DANS LES RESIDENCES DE TOURISME, S’AVERE CONTESTABLE

Durant cet été bien spécial, nombre d’investisseurs de chez Apart City se plaignent de la mutualisation des loyers entre les dizaines de résidences de tourisme de cet exploitant. Imaginez : si votre résidence en bord de mer a fait le plein pendant les vacances, quelles raisons justifieraient un partage des loyers entre d’autres destinations moins porteuse ? Aucune.

Une résidence de tourisme ne peut absolument pas se comparer par exemple à une SCPI (société civile de placement immobilier). Chaque porteur de parts est associé de la SCPI qui  encaisse les loyers et les mutualise afin de diviser les risques.

« La pratique des gestionnaires des résidences de tourisme  mutualisant des ressources ou loyers et aussi, des charges ou frais de siège est jugée trompeuse, au sens pénal du code de la consommation, depuis longtemps par plusieurs parlementaires » avertit Me Jacques Gobert, avocat à Marseille.

Dans les faits, le gestionnaire regrouper les recettes de loyers générées par chacune des résidences qu’il gère. Résultat : l’investisseur peut se retrouver privé de loyers au motif qu’ils ont servi, par exemple,  à colmater les pertes d’une autre  résidence.

OBLIGATION DE COMMUNIQUER LES COMPTES DE CHAQUE RESIDENCE

« Cette question de la mutualisation a été longuement abordée par le parlement qui a modifié le code du tourisme par la loi de 2009. Dans ce texte, le législateur a bien tenté, en effet, de mettre fin à des abus criants de gestionnaires peu scrupuleux en imposant l’obligation de communiquer les comptes de chaque résidence (art L321.1 du code du tourisme)…réforme pourtant bien molle. En effet le gouvernement n’a pas sanctionné cette « obligation » régulièrement violée impunément par nombre de gestionnaires » poursuit Me Gobert.

Par son côté « opaque », « défavorable au consommateur » et très « avantageux » pour le gestionnaire, la « mutualisation » des loyers entre résidences d’un même groupe, appelait à préserver le  bailleur, à le considérer comme un « consommateur qu’il fallait protéger » et ne pas tromper. D’où la nécessité de contraindre les gestionnaires à créer autant de sociétés qu’ils détenaient de résidences. Voilà pour la théorie vue par le législateur. La pratique diverge.

« Et pourtant, à l’époque, le gouvernement s’est refusé à interdire cette  mutualisation, afin de  permettre la survie d’une société, au lieu de la conduire à la faillite.  Une manière de sacrifier le consommateur-bailleur au profit du gestionnaire locataire « trompeur ». Aujourd’hui,  les loyers sont trop souvent mutualisés ET impayés…. Avec – EN PRIME – des entreprises au bord de la faillite. Comme l’a partiellement mis en lumière une enquête de la DGCCRF en 2017 » conclut Me Gobert.

Les parlementaires porteurs en 2009 des amendements appelant à supprimer cette mise en commun des loyers de toutes les résidences d’un exploitant avaient donc raison.  Il est donc grand temps de tirer les leçons des errements de la loi de 2009.

Dans mon précédent billet de blog, je précisais qu’à ma connaissance, seule société Apart City faisait un pot commun des loyers de toutes ses résidences.

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