Marché de l'immobilier : bilan mi-2008

Le marché de l'immobilier mondial est très actif depuis le début de l'année. En France, les prix de l'immobilier devraient suivre la même tendance mais comment y voir plus clair ? Procédons par étapes.
 

• Le marché immobilier US

La crise des crédits immobilier aux Etats-Unis est à l'origine de toutes des perturbations du marché de l'immobilier. Dans un premier temps, il faut donc faire le point sur ce vent qui nous vient d'outre-atlantique (USA).
 
Malheureusement, ces perturbations ne sont pas terminées à en croire beaucoup d'économistes dont l'ancien dirigeant de la Fed Ben Bernanke. La baisse de l'immobilier aux USA n'aurait atteint que la moitié de sa chute. Une baisse supplémentaire de 15 à 25% serait probablement possible.
 
Néanmoins quelques signes permettent de croire de nouveau en ce marché immobilier américain. Les demandes de mises en chantier et des permis de construire sont de nouveau à la hausse de plus de 10%. Mais cette hausse éphémère ne durera pas car le problème de l'immobilier US ne vient pas du marché de l'immobilier en lui-même, mais de son financement. Les banques manquent de liquidités et leurs situations financières sont calamiteuses. Du coup, elles ne prêtent plus et bloquent un système qui a fonctionné des années sur la base d'un investissement pas endettement. Bref le marché de l'immobilier US ne va pas repartir tout de suite car les investisseurs ne peuvent plus emprunter.

• L'économie mondiale

Inévitablement les subprimes ont mis à jour des lacunes dans le système économique mondial. Le principal bien sûr nous l'avons vu c'est le financement par l'endettement avec d'importants effets de levier. Autre lacune, la spéculation sur les marchés de matières premières car les spéculateurs avident de rendements importants ne sont plus sur les marchés en déclin. Depuis peu ilsse sont tournés vers les matières premières.
 
En faisant flamber le prix des matières premières, ils contribuent à faire fortement augmenter l'inflation provoquant une perte de pouvoir d'achat des ménages. Et c'est là une chose importante car c'est aussiune perte de capacité d'achat des ménages y compris dans l'immobilier. La boucle est bouclée, la crise alimente la crise.
 
Au phénomène important de l'économie mondiale, la faiblesse du dollar par rapport à l'euro qui permet aux européens de maintenir un niveau élevé de consommation malgré les prix. En revanche, les américains doivent eux suivrent en direct l'évolution des cours sans effet de change. Les habitudes américaines sont donc obligées de changer, notamment en matière de consommation de pétrole. (difficulté pour les producteurs automobiles US produisant de grosses voitures par exemple Hummer).
 
Par ailleurs, les pays émergents engrangent des devises. La Chine, par exemple, dispose d'un beau jackpot qui pourrait lui permettre dans les prochaines années d'acheter de grosses entreprises européennes ou américaines. Les fonds souverains plus riche grâce au pétrole investissent dans des entreprises étrangères pour prévoir l'après pétrole. De grosses masses financières circulent donc sans aucune restriction, c'est là, la limite de la mondialisation des capitaux.
 
 

• Marché immobilier européen

 
Le marché de l'immobilier européen se trouvent en deuxième ligne par rapport à cette crise des crédits immobiliers.
 
- Par ses banques, l'Europe s'est exposée au risque des subprimes en investissant dans des actifs à risque adossés aux crédits US. Les banques européennes se trouvent donc en difficulté et ont donc procédé à d'importantes augmentations de capitaux. Concrètement, elles prêtent d el'argent avec des critères très restrictifs et refusent de plus en plus de prêts notamment les prêt immo.
 
- Par l'inflation, l'Europe cherche à contenir cette inflation via la BCE et son directeurs. En relevant son taux, la BCE provoque une hausse des taux des crédits immobiliers. Donc les crédits immobiliers en plus d'avoir des critères plus restrictifs coûtent aussi plus chers.
 
- Par une prise de conscience, l'Europe vient de comprendre que le marché de l'immobilier était devenu une bulle immobilière. Les européens jusqu'ici pensaient que le marché immobilier ne pouvait que monter… et bien non. Les vendeurs n'ont donc plus l'avantage sur les acheteurs et peuvent maintenant se permettent de faire des propositions inférieures de 10 à 15% par rapport au prix affiché.
 
- Par les agences immobilières, elles voient leurs chiffres d'affaires diminués et doivent faire face à des difficultés financières. Pour maintenir l'activité, il faut donc qu'elles vendent et même si pour cela elles doivent inciter les vendeurs à baisser leurs prix immobilier.
 
Bien sûr tous les marchés immobiliers européens ne vont pas réagir de la même façon. L'Angleterre et l'Espagne sont concernées par l'ensemble de ces 4 points car les crédits à taux variables sont souventutilisés dans cs pays. La France est concernée surtout par 3 points car les français utilisent peu les crédits à taux variable.
 
 

• Conclusion

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la baisse va se maintenir sur le marché de l'immobilier. Les prix de l'immobilier devraient donc baisser en France comme le prévoit Xerfi avec une chute de 15% sur 2 ans.