Réduction de la clause pénale prévue dans un contrat de vente d'immeubles

Par cet arrêt, la Cour de cassation admet que la clause pénale peut être réduite, si le bien a finalement été vendu à un prix bien supérieur à celui prévu dans l'acte de vente initial.

" LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte aux consorts X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Agence Baroni ;

Attendu qu'ayant constaté que
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
bien immobilier avait été revendu en avril 2008 à un prix très supérieur et relevé que cette revente s'était opérée dans des conditions favorables qui absorbaient très largement le préjudice résultant du congé qui avait dû être donné dès 2003 au locataire, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé la disproportion excessive entre la pénalité forfaitaire mise à la charge de la partie responsable de la non-réalisation de la vente et le préjudice effectivement subi et qui a souverainement fixé le montant de la condamnation prononcée au titre de la clause pénale, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer la somme de 2 500 euros à la SARL 2G Immo ; rejette la demande des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
II est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir réduit de 50.750 € à 25.375 € le montant de la clause pénale prévue par le compromis de vente conclu entre les consorts X... et la société 2G Immo le 13 septembre 2003,
AUX MOTIFS QUE " les consorts X... sont en droit de demander l'application de la clause pénale prévue à l'acte soit 50.750 C. La société 2G Immo considère que ce montant est manifestement excessif. Le bien n'a finalement été revendu qu'en avril 2008, à un prix très supérieur certes, mais moyennant un préjudice subi par les promettants qui ont donné congé dès 2003 à leur locataire qui occupait partie des lieux. Les consorts X... ont démontré que leur préjudice était réel. Cependant la revente de la maison s'est opérée dans des conditions favorables qui absorbent très largement le préjudice invoqué par eux. Il convient donc de dire que la clause pénale est manifestement excessive, et de la réduire à la somme de 25.375 € déjà versée par la société 2G Immo. Celle-ci pourra donc obtenir restitution de toute somme supplémentaire versée aux promettants " (arrêt p. 5),
ALORS QUE, l'article 1152 du code civillegifrance ne permet au juge que de modérer l'indemnité résultant de l'application d'une clause pénale, sans pouvoir allouer une somme inférieure au montant du dommage subi par le créancier ; qu'en l'espèce, les consorts X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel signifiées le 22 mars 2011 (Prod.4 p. 8 et s.) que l'inexécution de la promesse de vente par la société 2G Immo leur avait causé un préjudice résultant de la perte de loyers pendant quatre ans et le paiement de taxes pour logement vacant et versaient aux débats le décompte des loyers dont elle avait été privée (Prod.5) ainsi que les sommes versées au titre de la taxe sur les logements vacants (Prod.6) ; qu'en se bornant à retenir, pour réduire de 50.750 € à 25.375 € le montant de la clause pénale prévue dans l'acte, que le préjudice invoqué par les consorts X..., qui avaient donné congé dès 2003 à leur locataire, était réel, mais largement absorbé par le prix de revente de la maison en avril 2008, sans rechercher quel était le montant du préjudice réellement subi par les consorts X..., et si la réduction appliquée permettait de le réparer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civil. "