Investir dans un logement étudiant est-il intéressant ?

La torpeur de l'été, les vacances, le soleil et la chaleur. Un repos bien mérité. Voilà comment mettre à profit cette période. Sauf que, pendant ce temps... certains petits malins préparent la rentrée. Des petits malins qui ont fait le choix d'investir dans un logement étudiant.

Vous allez me dire que cela n'a rien de très original. Cela fait des années que l'on entend dire qu'il faut s'intéresser aux petites surfaces car elles partent comme des petits pains au moment de la location.

Comme souvent, la réalité est un peu plus nuancée. Oui, les studios voire les chambres meublées ont longtemps constitué de bonnes opérations dans la pierre. Seulement aujourd'hui, le prix au mètre carré de ces surfaces a littéralement explosé : + 20 % en 12 mois dans mon secteur à titre d'exemple.

Si investir dans un logement étudiant reste un bon moyen de débuter dans l'investissement locatif, on peut quand même se demander si c'est toujours aussi intéressant. Si oui, sous quelles conditions ? Et quels sont les pièges à éviter ?

Les critères d'un bon investissement dans un logement étudiant

L'emplacement

Evidemment l'emplacement est le critère numéro un.

Tout d'abord, choisissez une ville où l' offre de formation est suffisamment abondante pour vous garantir une bonne demande locative. Regardez également l'offre de logement car, en cas de surabondance de l'offre, il sera plus compliqué de louer. Une étude de marché s'impose !

Si vous faites l'acquisition d'un bien situé entre le campus et le centre-ville, vous pouvez considérer que vous avez fait 80 % du travail. Sachant que, selon mon expérience, les étudiants auront très souvent un faible pour la proximité des commerces et la vie nocturne. Autre plus : un réseau dense de transport en commun.

Reste que ces secteurs sont très prisés et donc assez chers à l'achat. Mais ils vous garantissent :

1/ une demande locative constante y compris en cours d'année si jamais un locataire vous lâche - ce qui arrive plus fréquemment que l'on ne croit, pensez à vérifier le déroulement du cursus de votre locataire si vous craignez ce genre de vacances locatives... et ne vous fiez pas uniquement à ce que vous aura expliqué, la main sur le coeur, votre futur locataire .

2/ la possibilité de demander un loyer plus élevé - surtout si votre bien sort du lot par sa déco, sa luminosité ou tout autre élément sortant de l'ordinaire.

3/ l'éventualité que votre locataire reste plus longtemps dans votre bien car il est idéal. Certains de mes locataires étudiants préfèrent payer les mois d'été pour être sûr de retrouver l'appartement à la rentrée suivante, et je ne vous cache pas que cela m'arrange bien.

Le souci, comme je viens de l'expliquer, c'est que les prix des petites surfaces ont littéralement bondi. Pourquoi ? Essentiellement parce que les Français ont eu une grande frousse avec la pandémie mondiale. Ils ont donc eu le réflexe de se rassurer avec la valeur refuge que constitue la pierre. Du coup, nombre de nouveaux investisseurs sont apparus sur le marché. Parmi eux, certains avaient de jolis " bas de laine " leur permettant d'acheter cash un studio. Mécaniquement, au vu de la demande abondante pour ces surfaces, les prix se sont mis à grimper.

La décoration

Ici, vous pouvez y aller de votre empreinte. Pensez à installer des meubles design et pratiques. N'hésitez pas à installer une jolie kitchenette ou à refaire une salle de bain - ces pièce font souvent la différence avec des logements vieillots.

Louer meublé ou vide ?

Ma réponse sera très simple ici : le meublé présente de nombreux avantages. A savoir un loyer plus élevé, une fiscalité plus attrayante et l'intérêt majeur pour les étudiants de ne pas avoir à déménager leurs propres meubles. De plus, un locataire se projettera plus rapidement dans un bien meublé avec goût que dans un logement vide.

Quand on imagine investir dans un logement étudiant, on pense aux petites surfaces : chambres meublées, studios voire F1 ou F2.

En l'occurrence, je vous recommande de ne pas descendre en dessous de 17 m² ou 18 m². Aujourd'hui, la location de logements inférieurs à 9 m² est interdite. Mais, qui peut dire si ce niveau plancher ne va pas être revu à la hausse dans quelques années ?

Il a même existé une règle il y a peu de temps intéressante à relever : en dessous de 14 m², une surtaxe pouvait être exigée dans certaines zones tendues. Ce texte a été abrogé, mais qui sait s'il ne pourrait pas revenir sous une autre forme ?

La question des APL

C'est ce que l'on appelle un " serpent de mer " mais les Aides Personnalisées au logement n'ont pas encore connu leur grande réforme.

Ce système assez généreux pourrait bien être revu à la baisse à l'avenir, ce qui impactera forcément les investisseurs si ceux-ci ont sélectionné des locataires bénéficiant des APL. Méfiance donc de ce côté.

La colocation : l'investissement ultime ?

Je l'ai évoqué précédemment : le prix des petites surfaces s'est littéralement envolé ces derniers temps, rendant mécaniquement la rentabilité plus basse.

C'est pourquoi de plus en plus d'investisseurs préfèrent opter pour la colocation.

Ce type d'opération répond à un réel besoin des étudiants qui adorent cohabiter et la demande locative pour ce type de bien ne fait que croître.

Le GROS avantage de la colocation c'est que vous allez louer à la chambre : donc plus avez de chambres plus la rentabilité décolle ! Attention toutefois à ne pas créer que des " cages à lapin ". Il faut garder en tête l'esprit de la colocation avec des espaces de vie et de partage bien aménagés.

Si vous voulez en savoir plus, rendez-vous ici.

Investissement dans une résidence étudiante : intéressant ?

Quitte à " spoiler " la suite, je ne suis pas un grand défenseur de ce type d'investissement, y voyant surtout bon nombre d'inconvénients. Je vais vous expliquer pourquoi.

Tout d'abord, qu'est ce qu'une résidence étudiante ?

Il s'agit d'un immeuble entièrement dédié à la résidence étudiante - autant dire qu'en été cela doit être calme 😆 .

L'immeuble est doté de petits logements meublés et d'espaces partagés : bureaux, salle de sport... ainsi que de services en option tels que le ménage, le petit-déjeuner, la blanchisserie, une cafétéria.

C'est une sorte de logement CROUS géré par le privé en fait. Vu de l'extérieur, pour un étudiant cela peut paraître le rêve. Mais est-ce vraiment l'idéal pour étudier ?

Comment se passe un investissement dans une résidence étudiante ?

Vous allez vous rapprocher d'un grand acteur positionné sur ce secteur afin d'acheter un bien en état futur d'achèvement. Or qui dit acheter neuf dit payer beaucoup plus cher au mètre carré pour des emplacements qui ne seront pas toujours " premium ". D'entrée de jeu, la rentabilité en prend forcément un coup.

Autre point qui me gêne : votre investissement est géré puisque vous vous engagez à travers un bail commercial. Cela peut sembler être un avantage mais cela signifie surtout que vous n'avez pas la vue sur vos locataires et que vous êtes pieds et poings liés avec le gestionnaire pour au moins 9 ans. Et cela entraîne des frais de gestion qui viennent entamer la rentabilité de votre opération. N'oubliez jamais que plus il y a d'intermédiaire plus la part du gâteau est petite !

Il me reste à préciser que, en investissant dans une résidence étudiante, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux via la loi Censi-Bouvard. Celle-ci vous permet d'obtenir une réduction d'impôts représentant 11 % du coût de l'opération hors taxe sous certaines conditions.

Investir dans un logement étudiant, mon avis

Le nombre d'étudiant ne cesse d'augmenter en France comme vous pouvez le constater ici. Investir dans un logement étudiant répond par conséquent à une demande réelle que les pouvoirs publics n'arrivent pas à satisfaire.

En parallèle, les résidences étudiantes ont poussé comme des champignons ces dernières années. Ce qui est un excellent signe pour les investisseurs particuliers car, si de gros promoteurs se sont engagés dans cette voie, vous pouvez être sûr qu'ils ont réalisé des études de marché poussées dont les conclusions sont extrêmement porteuses !

Néanmoins, pas de question de tomber dans le panneau : le mieux reste de gérer soi-même et d'investir dans un logement étudiant que vous allez maîtriser de A à Z.

Cela pourra même se révéler une excellente solution si, un jour, vos propres enfants s'engagent dans des études supérieures et ont besoin d 'un logement 😉 .