Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment faire ?

Je vais répondre à ces différentes questions dans ce nouvel article 🙂 .

(Court) rappel au sujet de la SCI

La Société Civile Immobilière est une personne morale créée par au moins deux personnes afin d'acheter, louer et revendre de l'immobilier.

J'ai déjà pas mal abordé " le sujet dans cet article, cette interview ou cette vidéo. Encore récemment, j'évoquais la sempiternelle question : faut-il investir en nom propre ou en SCI ?

En tant que gérant d'une SCI, sachez que vous allez toucher des dividendes.

Attention, cette société ne peut pas avoir d'activité commerciale comme son intitulé l'indique.

Et, je le rappelle encore, vous ne pourrez pas faire de meublé avec une SCI imposée à l'IR. Ce sera en revanche possible si vous optez pour l'IS.

Quel type de bien peut-on transférer dans une SCI ?

La réponse est simple : tout type de bien immobilier. Appartement, maison, immeuble, garage, terrain...

Pourquoi vouloir transférer un bien immobilier dans une SCI ?

Tout d'abord, vous pouvez souhaiter échapper au régime de l' indivision qui est le régime de droit commun lorsque l'on achète en nom propre.

Autre intérêt majeur de la SCI : la transmission du patrimoine. Lors de votre décès, vos héritiers vont récupérer des parts égales - ce qui facilitera les choses plutôt que de transmettre X biens au 1 ^er enfant, Y autres biens au 2ème, sans aucune garantie que ces parts soient d'égale valeur.

Toujours sur la question de la transmission, vous pouvez anticiper la succession en faisant régulièrement des dons à vos enfants, cela évitera le coup de bambou fiscal lors de l'héritage. Pour rappel, les dons sans taxation sont possibles à hauteur de 100 000 € par enfant tous les 15 ans.

Par ailleurs, comme évoqué plus haut, la SCI est constituée de plusieurs associés, ce qui agrandit la surface financière de la société et sa capacité à contracter des emprunts. Si par exemple, vous avez atteint à titre personnel le maximum du ratio d'endettement toléré par les banques, le fait d'emprunter avec d'autres personnes doit vous permettre de poursuivre votre parcours d'investisseur. Reste à bien choisir vos associés 😛 !

Dernier aspect qu'il me semble opportun d'évoquer : la vente à soi même ou Owner Buy Out vous permet de racheter à vous-mêmes un de vos biens immobiliers. Certains investisseurs s'en servent pour allonger la durée du crédit initial et réduire leur niveau d'endettement personnel. Attention néanmoins à ce type de montage surveillé de près par l'administration fiscale !

Premier conseil basique : prenez rendez-vous avec votre notaire qui va vous expliquer la marche à suivre.

Comme vous vous en doutez, le mieux est d'être déjà détenteur d'une SCI afin de minimiser les coûts. Vous allez ainsi éviter un peu de paperasse et le prix de création de la SCI qui monte facilement à quelques centaines d'euros.

L'apport en pleine propriété

Dans ce cas, vous allez transférer une bien immobilier dans une SCI, et il s'agit de la propriété pleine et entière (nue propriété + usufruit).

Cet apport en nature peut être réalisé lors de la constitution de la société contre remise de parts ou, plus tard, lors de la vie sociale de la SCI, ce qui induira une augmentation de capital.

L'apport en droit démembré

Ce cas est plus rare et permet à la SCI de détenir soit l'usufruit du bien (toucher les loyers par exemple) soit la nue propriété, l'usufruit étant conservé par l'associé qui a opéré le transfert de propriété.

La procédure à respecter pour transférer un bien immobilier dans une SCI

Pour commencer il faut évaluer l'apport à la société - autrement dit la valeur du bien immobilier. Cette évaluation peut être proposée par la personne qui fait l'apport - à charge pour les autres associés d'en discuter la valeur ou non. Elle peut également être réalisée par un commissaire aux apports.

Il faudra ensuite que l'apport soit constaté par acte authentique devant notaire, ce qui induira des frais de plusieurs milliers d'euros.

Ensuite, l'augmentation de capital qui découle de cet apport doit faire l'objet d'un procès-verbal entre les associés.

Etape suivante : la purge du droit de préemption. Dès lors qu'un bien immobilier est apporté à une SCI c'est le même processus que pour une vente : vous devez donc remplir et déposer une déclaration d'intention d'aliéner auprès de la commune dans laquelle est situé le bien immobilier. La ville aura deux mois pour rendre sa décision. Passé ce délai, et à défaut de réponse, le droit de préemption ne sera pas engagé.

A noter en revanche que si le bien est loué, le locataire ne dispose pas du droit de préemption.

Puis, il faudra vous occuper de la publicité foncière - ici encore le notaire pourra s'en occuper.

Un droit d'enregistrement de 5 % devra également être réglé si votre SCI est soumise à l'IS.

Enfin, n'oubliez de régler l'éventuelle plus-value immobilière ! Celle-ci se calcule par la différence entre la valeur des parts sociales que vous recevez et le prix d'acquisition du bien. C'est le régime de plus-values des particuliers qui s'appliquent alors, soit un taux forfaitaire de 19 %.

Transfert d'un prêt immobilier à une SCI

Si vous apportez un bien immobilier à une SCI, il est possible que ce bien fasse encore l'objet d'un remboursement auprès de la banque. L'apport est alors consenti à titre onéreux (ou avec passif), le prêt immobilier va donc être transféré depuis votre compte de particulier vers le compte professionnel de la SCI.