Acheter une maison pour la louer : un bon filon ?

Acheter une maison pour la louer n'est sans doute pas l'option à laquelle vous avez pensé le jour où vous vous êtes intéressé à l'investissement immobilier.

En effet, il est plus classique d'acquérir un studio ou un F1 pour débuter. Plus petit, moins cher et moins risqué. Voilà sans doute ce que vous vous dites.

Je ne peux pas vous donner puisque, personnellement, j'ai commencé en achetant un F2 !

Seulement, quitte à me répéter, la donne a changé et la concurrence est (très) rude. Il faut donc explorer d'autres chemins.

La maison est le logement plébiscité des Français, alors pourquoi ne pas y voir une opportunité ?

Vous avez deux options : acheter une maison, la relooker (ou non) et la mettre en location. Le souci c'est que le prix des maisons anciennes a également beaucoup augmenté ces derniers mois. Difficile de trouver un bien rentable sauf à s'aventurer dans des contrées lointaines.

En parallèle, vous pouvez explorer une deuxième solution : faire construire puis mettre en location. Dans ce cas, il est possible de faire appel à des groupes dont la réputation n'est plus à faire et vous engager sur de l' immobilier neuf avec Edouard Denis.

Vous allez peut-être vous dire que je suis tombé sur la tête : en effet, c'est un projet plus long et sans doute un peu plus chronophage que celui d'investir dans l'ancien.

Dans les deux cas, acheter une maison pour la louer présente bon nombre d'avantages.

Avantages et inconvénients à acheter une maison pour la louer

Il y a plusieurs avantages. Personnellement, j'en dénombre deux principaux :

- vous êtes pleinement et seul propriétaire. Cela induit une autonomie totale par rapport aux traditionnelles copropriétés. Tout comme pour les immeubles de rapport.

- du coup cela supprime les charges de copropriété, ce qui mécaniquement vous permet d'augmenter votre rentabilité et votre trésorerie.

Un autre avantage que l'on peut identifier ne concerne que les maisons neuves mais il est de taille : vous payez des frais de notaire réduits (à hauteur de 2 % à 3 % dans le neuf contre 7 % à 8 % dans l'ancien). Cela induit une économie substantielle.

Pour illustrer mon propos, prenons un exemple basique :

Une maison que vous avez acheté 200 000 € nets vendeurs.

Dans l'ancien, les frais de notaire vous reviendront à 15 700 €.

Dans le neuf, 4 500 € !

Enfin, comme évoqué précédemment, la maison est le logement rêvé des Français. Aussi, vous aurez sans doute très peu de vacances locatives.

Inconvénients

L'inconvénient principal, voire l'obstacle, c'est le prix. Une maison coûte plus cher, notamment du fait que vous avez la plupart du temps un jardin avec. Et un extérieur cela se paie !

C'est pourquoi bon nombre d'investisseurs ne s'intéressent même pas aux maison car il s'avère difficile de rendre l'opération rentable.

Mais il existe quelques situations dans lesquelles le rendement peut être intéressant :

- une maison avec un prix anormalement décoté - ce cas est très rare mais toujours possible.

- une maison dans une petite ville ou en zone rurale. Le prix de ce type de bien a longtemps été accessible. A noter qu'il a tendance à remonter à la faveur des confinements que nous avons connus en 2020 et 2021.

- acheter un lot de plusieurs maisons. Ce prix de gros va mécaniquement faire baisser le prix individuel de chaque lot.

- négocier fortement le prix d'une maison nécessitant des travaux. Cela tombe bien : il y a pléthore de maisons qui ont besoin de travaux. Reste à ne pas se rater dans le calcul de ces derniers pour réaliser une bonne opération.

L'autre inconvénient que l'on peut trouver au fait d'acheter une maison pour la louer est que, en cas de travaux, vous devrez faire face aux dépenses tout seul - c'est un peu le revers de la médaille de l'absence de copropriété.

La problématique du coût de matériaux

Vous le savez peut-être : le coût des matériaux est littéralement en train d'exploser depuis la reprise économique.

Comme souvent, il y a un double phénomène qui accentue la pénurie et donc l'inflation du bois, du ciment, du placo plâtre... Tout d'abord, il faut remettre en route de nombreuses chaînes de production qui étaient à l'arrêt ou tournaient au ralenti durant le Covid. La demande pour ces matériaux étant brutalement repartie à la hausse, les prix ont mécaniquement augmenté - bon, certains en profitent sans doute au passage 🙂 Ensuite, les artisans ont vu le coup venir et ont stocké davantage de marchandises qu'à l'accoutumée, accentuant artificiellement la pénurie. Un peu comme avec l'essence quand on sait que le prix du baril de pétrole va augmenter.

Bref, si vous vous intéressez à la construction / rénovation de maison pour ensuite la louer (ou la revendre), il faut vous prémunir du risque de l'explosion du coût lié aux matériaux. Dans le cas d'une maison neuve, le mieux est de signer avec un constructeur qui est affilié à la Fédération Française du Bâtiment qui garantit des coûts fixes. Autrement dit, si le prix des matériaux augmente, vous n'aurez pas de surplus à payer, ce sera à l'artisan de le prendre en charge.

La configuration idéale : les maisons jumelées

Voilà le type de projet qui peut constituer une opération juteuse : faire construire deux ou trois maisons jumelées sur un seul terrain.

L'avantage de ce type de projet est que vous réduisez le coût du terrain et des travaux, en particulier la maçonnerie. Si le terrain est en plus divisible, vous pouvez tranquillement envisager de réaliser une très belle plus-value en revendant chaque maison séparément.

Sur le papier, il faut avouer que l'idée a l'air excellente. Mais la mise en œuvre s'avère beaucoup lus ardue.

Tout d'abord, sachez que bon nombre de communes refusent ce type de projet dorénavant. Elles estiment que sur un terrain on ne peut construire qu'une maison. Vous pourrez éventuellement prospecter dans des villages où les services de l'urbanisme sont moins regardants. Il existe également ce que l'on appelle des macros lots chez les lotisseurs. Ces lots sont prévus pour la construction d'au moins deux maisons mais la différence de prix sera aussi conséquente !

Le temps : la donnée la plus précieuse ?

Suivant que vous investissez dans une maison ancienne ou dans une maison neuve, le calendrier va largement différer.

Maison ancienne

Dans ce cas, le calendrier peut être resserré.

Si vous n'avez aucun travaux à réaliser, vous pourrez mettre le bien en location dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis.

Si des travaux sont à engager, il faudra ajouter quelques semaines à votre agenda pour la mise en location.

Au final, c'est une opération qui s'étale entre 3 et 6 mois - davantage si les travaux sont vraiment importants.

Ici, il faut s'armer de patience. Tout d'abord, il faut trouver et acheter le terrain. Puis, s'entendre avec un constructeur pour être accompagné dans le projet. Ce dernier va alors par s'occuper des formalités (permis de construire).

Une fois votre terrain disponible (le lotisseur doit l'avoir au préalable viabilisé), votre constructeur va pouvoir engager la construction. Comptez alors une bonne année pour la livraison de la maison dans laquelle vous aurez sans doute de la décoration à faire pour réaliser des économies - sans parler de l'aménagement du terrain.

C'est selon moi le gros point faible de l'idée " faire construire une maison pour la louer ". Ce projet nécessite entre 18 et 24 mois.

Dans le même intervalle de temps, vous pourriez imaginer deux, trois voire quatre opérations dans l'ancien.

La question de la fiscalité

Ici encore, il y a une réelle distinction à opérer entre investir dans une maison ancienne et investir dans une construction de maison neuve.

Maison ancienne

Les options sont multiples dans ce cas.

Vous pouvez tout d'abord louer ce bien meublé et bénéficier du régime préférentiel de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). J'en ai longuement ici si vous souhaitez en savoir plus. C'est un des meilleurs moyens de ne pas payer d'impôts sur vos revenus immobiliers pendant plusieurs années.

Mais, au cas où vous avez des travaux à engager, vous pouvez également mettre en place un déficit foncier. Ce mécanisme est super efficace pour effacer vos revenus fonciers mais également réduire vos autres revenus. Vous investissez dans l'immobilier et payez moins d'impôts. Une formule presque magique !

Construction

Moins évident dans ce cas de trouver la formule idéale...

Vous pouvez envisager d'acheter via une société pour bénéficier de l'imposition à l'IS et du système d'amortissement. Quoique, je vous ai déjà expliqué ce que je pensais de cette façon d'investir ici.

De plus, sachez que si c'est une société qui est propriétaire de la maison, elle sera dans l'obligation de faire sortir de terre une maison répondant aux normes PMR (Personnes à Mobilité Réduite). Ceci induit par exemple des ouvertures plus larges dans toute la maison et une rampe d'accès. Comptez alors un surcoût de 8 000 à 10 000 €.

Vous pouvez également la meubler pour passer en LMNP.

En revanche, vous ne pourrez pas engager de déficit foncier.

Deux avantages existent néanmoins du côté des maisons neuves :

• la possibilité d'être exonéré partiellement de la taxe foncière durant les deux premières années. Pourquoi partiellement ? Parce que l'exonération ne concernera que la part revenant à la commune et / ou à l'intercommunalité. Attention, ceci n'est pas automatique : renseignez vous auprès de la commune dans laquelle vous souhaitez faire construire. Si vous souhaitez connaître tous les cas d'exonération de taxe foncière, rendez-vous ici.
• rejoindre un programme de défiscalisation tel que le Pinel.

Pour ce qui me concerne, je garde une préférence pour l'ancien - on ne se refait pas 😀 . L'avantage fiscal procuré par le déficit foncier cumulé au délai court de "débouclage" de l'opération font la différence.

Mais le neuf n'a pas dit son dernier mot, d'autant plus qu'avec l'envolée des prix dans l'ancien, l'écart de tarif au mètre carré se resserre. A suivre donc !