Bien sous offre : est-il trop tard ?

Aïe ! Vous pensiez avoir trouvé la pépite pour investir dans la pierre et voilà que l' agent immobilier vous apprend que le bien est sous offre... La belle affaire va encore vous passer sous le nez. Vous jouez de malchance.

Mais, est ce vraiment perdu ? La mention sous offre immobilière induit-elle systématiquement que le bien vous échappe ? Voyons les différents cas possibles.

Que veut dire vente sous offre ?

Quand un agent immobilier vous dit qu'un bien est sous offre, cela signifie qu'une personne a fait une offre d'achat et qu'elle est en attente de la réponse du vendeur.

A ce stade, aucun compromis n'est signé.

Aussi, vous pouvez à votre tour faire une offre. Si vous vous débrouillez bien, vous arriverez à connaître le montant auquel le premier acquéreur s'est positionné. Dans ce cas, faites une légère surenchère ou (si vous êtes un peu plus joueur) proposez le même prix mais avec une offre plus attractive concernant par exemple l'absence de conditions suspensives d'obtention de prêt.

Il arrive que vous tombiez sur des petites annonces barrées de la mention " sous offre ". C'est une façon de mettre la pression sur les autres acquéreurs potentiels et de faire passer le message qu'il est encore temps de se positionner mais qu'il ne faut pas traîner. On peut également imaginer que l'offre formulée ne répond pas totalement aux attentes du vendeur et qu'il espère mieux.

Mais c'est également une méthode pour faire monter les enchères. Alors, comme je le dis souvent : méfiez-vous et tenez-vous en à prix plafond que vous vous êtes fixés dans vos calculs de rentabilité et / ou de trésorerie.

Enfin, cette mention sur les petites annonces est aussi un moyen marketing pour les agences de faire passer un message aux vendeurs, du style " regardez, dans notre agence, les biens se vendent rapidement ". De la pub à pas cher en quelque sorte.

Différence entre sous offre et sous compromis

Le compromis de vente est signé bien après l'offre d'achat, généralement de quelques jours à quelques semaines suivant la disponibilité des parties et surtout des notaires. Ceci dit, il vous est également possible de signer un compromis sans notaire : j'en ai parlé ici.

Une fois qu'un bien est sous compromis, le processus de vente est plus avancé puisque il ne reste plus qu'à signer l'acte authentique ou ce que les notaires appellent la réitération des consentements.

Sous offre au prix

Dans ce cas, l'acquéreur n'a pas cherché à négocier. Par exemple, un appartement était affiché au prix de 150 000 € et l'acheteur a proposé 150 000 €. En principe la vente est conclue dès lors qu'il y a eu entente sur la chose et le prix ainsi que l'énonce l'article 1583 du Code civil.

A moins d'un désistement avant ou après la signature du compromis de vente, la vente ira à terme.

Vente sous offre acceptée

Ici, cela s'annonce encore plus compliqué puisque, non seulement une offre a été formulée, mais elle a été acceptée par le vendeur.

Encore une fois, dans ce cas, la vente est en principe formée.

Néanmoins, vous n'êtes jamais à l'abri d'une bonne surprise : par exemple un désistement de l'acquéreur ou un refus de prêt par sa banque qui fera revenir le bien que vous convoitiez sur le marché.

Ce dernier cas va d'ailleurs se produire de plus en plus souvent selon moi avec le resserrement des conditions d'octroi de crédit. J'en ai parlé ici.