Scpi : le demembrement viager (1)

Gros plan sur le démembrement de propriété de la pierre papier. Et ses avantages pour le donateur (usufruitier) et le donataire (nu-propriétaire)

A partir de la soixantaine, donner de son vivant constitue une solution judicieuse pour anticiper sa succession tout en allégeant la note à régler au fisc. Autre avantage : assurer l’avenir de ses héritiers – enfants ou petits-enfants – en leur donnant un coup de pouce financier.

Si le démembrement viager de biens immobiliers détenus en direct est assez courant, celui de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) reste peu usité.  

COMMENT CA MARCHE ?

Le démembrement viager en SCPI implique de « diviser » la pleine propriété des parts en deux parties bien distinctes :

• la nue-propriété desdites parts
•  l’usufruit desdites parts.

A la différence du démembrement temporaire limité dans le temps, celui dit « viager » prend fin au décès de l’usufruitier. Alors le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de la part de SCPI et les loyers afférents, sans payer des droits de succession.

Dans ce premier billet de blog consacré au démembrement de la pierre papier, je vais étudier le cas où  le donateur (usufruitier) détient déjà des parts de SCPI en pleine propriété.  Le donateur ou celui qui donne, continue de percevoir des loyers sa vie durant. Avec le démembrement viager, il donne la nue-propriété des parts, aux donataires (ceux qui reçoivent) pour préparer la transmission de son patrimoine.

Dans la pratique, mieux vaut vous adresser à votre notaire pour acter la donation des parts de SCPI. Cet officier ministériel, spécialiste du droit de la famille, proposera sans doute d’inclure une clause de réversion d’usufruit à l’acte de donation, afin de protéger votre conjoint survivant. En présence d’enfants, il recommandera de consentir une donation partage.

Certes son intervention implique de régler des « frais de notaire ». Ce poste comprend les émoluments réglementés (rémunération en contrepartie d’une prestation précise), les honoraires libres et non règlementés, les débours, les droits et taxes.

EXEMPLES  

Avec le concours de Stellium, prenons deux cas de figure.

° Agé de 67 ans, un père de 2 enfants détient 320 000 € de SCPI en pleine propriété dont il souhaite donner la nue-propriété à ses enfants. Comme il n’a jamais consenti de donation, il peut profiter de l’abattement de 100 000 € par enfant. Avec une tranche d’âge comprise entre 60 et 70 ans, la nue-propriété équivaut à 60% de la valeur des parts, soit 192 000 €. Résultat : cet associé de parts de SCPI peut transmettre 96 000 € à chacun de ses enfants, sans débourser des droits de donation.

° Agé de 85 ans, un père de 2 enfants détient 320 000 € de SCPI en pleine propriété dont il souhaite donner la nue-propriété à ses enfants. Mais cette fois la valeur de la nue-propriété équivaut à 80% de la pleine propriété, soit 256 000 €. Après l’abattement de 100.000 € par enfant, il faudra malgré tout acquitter de droits de donation pour les 2 enfants de 7 588 €. Soit 3 794€ pour chacun.

 « La valeur de la nue-propriété se calcule en fonction de l’âge de l’usufruitier. Aussi plus l’on attend pour effectuer un démembrement, plus cela coute cher en terme de droit de donation » prévient Philippe Lauzerel à la tête de Stellium.  Mieux vaut par conséquent, optimiser le plafond des 100 000 € d’abattement en tenant compte du barème de l’article 669 du CGI.

Un bémol toutefois : effectuer un démembrement vous empêche ensuite d’effectuer des arbitrages sur des parts de SCPI. Par conséquent, mieux vaut choisir de solides SCPI qui performeront sur la durée. Il faut être très vigilant sur la sélection des SCPI.

Dans un prochain billet, je me pencherai sur le démembrement des parts de SCPI lors de leur souscription.

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