La nouvelle procédure de reprise d'un bien immobilier abandonné par son occupant

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait jusque récemment que le contrat de location de locaux à usage d'habitation principale était résilié de plein droit par l'abandon du domicile du locataire. Dans une telle situation, la procédure d'expulsion était inopportune, en ce qu'elle obligeait à respecter de nombreux délais impératifs. Il fallait pourtant s'y plier et les propriétaires ne comprenaient pas ces longueurs, alors que leur bien était inoccupé. C'est pourquoi une nouvelle procédure, prévue à l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 (loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 et décret n° 2011-945 du 10 août 2011), permet désormais, en ajustant les faits et le droit, de reprendre plus rapidement des locaux vacants, par l'introduction d'une procédure de reprise des lieux. La nouvelle procédure de reprise des locaux abandonnés commence obligatoirement par la signification d'une mise en demeure au locataire de justifier que les lieux sont bien occupés. La délivrance de l'acte est subordonnée à l'existence d'éléments laissant supposer l'abandon du logement par ses occupants, le seul impayé n'étant pas suffisant. À défaut de réponse du locataire dans le mois de l'acte, l'huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux : il dressera alors un procès-verbal de ses opérations avec, pour le cas où le logement lui semblerait abandonné, l'inventaire des biens encore présents sur place et l'indication qu'ils paraissent ou non avoir une valeur marchande. La résiliation du bail sera ensuite constatée par le juge d'instance du lieu de situation de l'immeuble saisi sur requête (procédure rapide, non contradictoire). La demande peut ne pas se limiter à la résiliation du bail pour s'étendre à la condamnation au paiement des sommes éventuellement dues au bailleur. Un procès-verbal de reprise des lieux sera ensuite dressé et signifié. Le bailleur devra faire procéder à la signification de la décision dans les deux mois, faute de quoi elle serait non avenue. En l'absence d'opposition formée par l'occupant, l'ordonnance produira les effets d'un jugement passé en force de chose jugée. S'il reste des biens, le juge d'instance saisi là encore sur requête ne pourra statuer que sur le sort de ceux ne paraissant pas avoir de valeur marchande. Il les déclarera abandonnés, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui devront être placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice, l'occupant des lieux disposant d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance constatant la résiliation du bail et ordonnant la reprise des lieux pour éventuellement retirer les biens encore sur place. Pour le cas où les biens encore présents sur place seraient de valeur, le juge de l'exécution, comme en matière d'expulsion, devra statuer sur leur sort et en ordonner la vente aux enchères publiques pour peu que l'occupant ne les ait pas retirés durant le délai d'un mois courant de la signification de l'ordonnance, auquel s'ajoute un délai de quinze jours à compter du procès-verbal de reprise des lieux. En cas de retour de l'occupant en cours de procédure, l'huissier de justice devra se conformer aux règles générales en matière d'expulsion. Néanmoins, l'ordonnance vaudra alors titre d'expulsion. Il n'y aura donc pas lieu de retourner devant le juge. En cas de réinstallation sans titre de la personne expulsée, la signification de l'ordonnance autorisant la reprise des lieux tient lieu de commandement d'avoir à libérer les locaux. Quant au respect des droits du locataire, le nouveau dispositif s'efforce à les préserver. L'occupant est ainsi informé de la situation à chaque stade de la procédure et bénéficie d'un droit de réponse. La réponse qu'il apportera à la mise en demeure sera d'importance pour la suite de la procédure : à cet égard, une réponse apportée plus d'un mois après la mise en demeure restera valable puisque la procédure pour abandon ne peut prospérer si le local est occupé. L'occupant peut aussi s'opposer à l'ordonnance par simple déclaration remise ou adressée au greffe du tribunal d'instance compétent. La reprise des lieux pourra également faire l'objet d'une contestation portée devant le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble. Enfin, l'article 7, alinéa 4 du décret du 10 août 2011 énonce que « si le juge constate que la requête a été présentée de manière abusive, il condamne le demandeur à l'amende civile prévue par l'article 32-1 du Code procédure civile », d'un montant maximum de 3 000 euros, voire à des dommages-intérêts.