Vente d'un terrain : le notaire manque à son obligation de conseil et d'efficacité en se bornant au certificat d'urbanisme

Par arrêt du 20 mars 2014, la Cour de cassation a jugé que le notaire qui rédige un acte de vente manque à son obligation de conseil et d'efficacité en réduisant son analyse de la constructibilité à la prise en compte d'un certificat d'urbanisme, qui n'est qu'un document informatif.

Dans cette affaire,le notaire avait rédigé une promesse synallagmatique de vente d'un terrain "sous la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme ne révélant " l'existence d'aucune servitude susceptible de modifier notablement la configuration des lieux ou le proche environnement de l'immeuble, de le déprécier gravement ou de le rendre impropre à la destination que l'acquéreur envisage de lui donner : construction d'une maison d'habitation respectant les règles du POS de Sauzon, d'une SHON de 200 m ² et d'une SHOB de 350 m ² environ".

Le certificat d'urbanisme a, par la suite, été délivré : les parties ont alors réitéré la vente, par acte authentique reçu par le même notaire.

Malheureusement le permis de construire sollicité pour cette parcelle a été annulé par le tribunal administratif. La responsabilité professionnelle du notaire a été recherchée par l'acquéreur du terrain.

Pour la Cour d'appel, la responsabilité du notaire ne peut être recherchée dés lors que celui-ci s'est fondé sur un certificat d'urbanisme.

Pour la Cour de cassation : 

"Qu'en statuant ainsi, alors qu'un certificat d'urbanisme, document purement informatif, n'ayant pas pour objet d'autoriser une construction ou la réalisation d'une opération immobilière, le notaire, informé d'un projet de construction concerné par la loi du 3 janvier 1986 dite loi littoral, se devait d'attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques qu'il encourait en s'engageant avant que le permis de construire requis n'ait acquis un caractère définitif, et de l'informer de la possibilité d'insérer une condition résolutoire dans l'acte de vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé"

Aux termes de cet arrêt,

• le certificat d'urbanisme n'a qu'un caractère purement informatif
• le notaire doit analyser le risque pour un projet de construction ;
• le notaire doit informer l'acquéreur sur "la possibilité d'insérer une condition résolutoire dans l'acte de vente".

Cet arrêt de la Cour de cassation démontre l'utilité des audits juridiques des dossiers de permis de construire, dés le stade de l'avant projet, c'est à dire dés le stade d'acquisition du terrain, objet du projet de construction.

Arnaud Gossement

Selarl Gossement avocats