Les Docks de Marseille : grandeur, décadence et renouveau

&Au début des années 1800, Marseille est l'un des tout premiers ports du monde. Près de 4.000 bateaux, en provenance du monde entier, y chargent ou y déchargent chaque année leurs marchandises.

Pourtant, faute de place dans le port du Lacydon, les navires sont contraints de s'amarrer perpendiculairement au quai et le travail de chargement ou de déchargement demande soit de franchir les ponts des autres bateaux, soit d'utiliser de petits chalands qui ne peuvent transporter qu'une quantité limitée de caisses ou de ballots, obligeant à d’innombrables voyages et à des transbordements sans fin.

Les négociants marseillais, qui tirent d'importants revenus de la location de leurs entrepôts, freineront longtemps toutes les initiatives pour agrandir le port, malgré l’apparition des navires à vapeur qui augmentent encore le trafic.

Il faut attendre 1853 pour que la Ville, enfin, se décide à installer des docks sur des terrains cédés par l'État, dont elle confiera la concession à une société privée.

Elle choisit l'entreprise fondée par un jeune Polytechnicien ambitieux, Paulin Talabot, qui, avec son frère Jules, s'était vu attribuer quelques années plus tôt la réalisation et l'exploitation d'une ligne de chemin de fer reliant Alais, dans le Gard, à Beaucaire, puis à Avignon. Cette compagnie deviendra le fameux PLM, Paris-Lyon-Méditerranée.

Pour Paulin Talabot, la réussite de sa compagnie qui contrôle tout le trafic vers Marseille, devenue la porte de la Méditerranée et de l'Afrique, passe par la construction de docks dans la cité phocéenne. Il a compris, avant tout le monde, qu’un port moderne, c’est avant tout un lieu de transit entre un quai de bateau et un quai de gare.

Ceux qu'il fera édifier, pas à la Joliette, trop petite, mais au Lazaret, où il pourra stocker 150 000 tonnes de marchandises, seront conformes aux exigences d'une économie nouvelle et permettront à Marseille d'offrir aux navires des conditions d'accueil idéales.

Ils regrouperont toutes les fonctions nécessaires à l'importation et à l'exportation de marchandises : entrepôts de stockage, bureaux pour les douanes et les compagnies d’import-export, matériels de manutention, postes de gardiennage et de surveillance incendie. Les bateaux pourront désormais accoster le long des quais, être rapidement déchargés à l'aide de grues hydrauliques et leurs cargaisons mises à l'abri dans des entrepôts bâtis sur les quais ou en retrait. Et surtout, des rails de chemin de fer pénètreront au coeur des docks pour les relier ensuite à la ligne vers Lyon et Paris.

La toute nouvelle Compagnie des Docks et Entrepôts de Marseille, qui arrache une concession de 99 ans - Talabot a de solides relations à Paris, ce que les Marseillais ne lui pardonneront jamais - entame la construction du Grand Entrepôt en 1858. Les travaux, confiés au jeune architecte Gustave Desplaces, Polytechnicien lui aussi, durent 10 ans. Ils constituent la réalisation marseillaise du Second Empire la plus moderne et la plus coûteuse après la cathédrale de la Nouvelle Major et la Préfecture.

Conçu sur le modèle des docks St-Katharine de Londres, le bâtiment, long de 365 mètres, est composé d’un Hôtel de Direction et de quatre corps de bâtiment comprenant chacun une cour, les quatre sections ne correspondant pas entre elles. Il comporte 80.000 m² de planchers sur six niveaux, entièrement construits en pierre - pas de bois dans les docks, par peur du feu - avec des charpentes métalliques et des poteaux de fonte hauts de 36 m pour soutenir les voûtes. Vingt élévateurs hydrauliques montent et descendent les marchandises et une quarantaine de grues sont implantées sur les quais. Les môles où accostent les bateaux sont éloignés du Grand Entrepôt d’une centaine de mètres. Sur cet espace se suivent d’autres entrepôts, plus petits, et une ligne de boutiques où l’on vend tout et n’importe quoi.

Les docks fonctionnent à plein régime. Ville dans la ville, cernés de grilles et gardés jour et nuit, ils emploient 6.000 personnes et donnent du travail aux nombreuses entreprises qui se sont installées à proximité.

La Seconde Guerre mondiale marque, pour eux, le début de la fin. La concurrence de l’avion, la décolonisation et la délocalisation (déjà !) des grandes entreprises importatrices réduisent considérablement leur activité.

En 1955, l'EMGP (Entrepôts et magasins généraux de Paris), qui deviendra par la suite une filiale de la Caisse des dépôts et consignations, absorbe la Compagnie des Docks et Entrepôts de Marseille. Elle utilise son investissement pour y faire de l'entreposage de papiers et de blé, puis, plus tard, du frigorifique… et des bureaux, mais peine à le rentabiliser. En 1991, l'EMGP cède son bien à la Sari, une filiale de la Compagnie des Eaux, alors dirigée par le grand promoteur de La Défense, Christian Pellerin.

Plusieurs projets de réhabilitation visant à transformer les entrepôts en bureaux voient le jour. C'est un architecte marseillais de 35 ans, quasi inconnu, Eric Castaldi, qui l'emporte contre les grands noms de l'architecture. Il conserve les voûtes en briques à chaque étage et les cours intérieures, mais fait percer une grande rue centrale, agrandit les fenêtres et remplace par des verrières une partie des toits, désormais appelées atriums. La lumière pénètre enfin dans les bâtiments.

Ayant perdu leur vocation industrielle, les docks abritent aujourd'hui des sièges de sociétés privées, de services publics, administratifs et culturels, dont l'établissement public Euroméditerranée. Au total, 220 entreprises, employant plus de 3 000 personnes dans toutes les fonctions du tertiaire supérieur, sont implantées sur un site réhabilité de manière exemplaire. Les Docks et Entrepôts ont marqué, au XIXème siècle, le formidable renouveau de la cité phocéenne. Cent cinquante ans plus tard, ils sont au coeur du nouveau Marseille. Symboliques. Indestructibles. Incontournables.

Constructa Asset Management (CAM), du groupe Constructa, est la première société d'asset management française pour le compte de tiers. Elle est aujourd'hui très présente à Marseille où elle a accompagné JPMorgan Asset Management dans l'opération d'acquisition des Docks de Marseille auprès de Catalyst Capital, représentant 66.000 m² de bureaux et de commerces. Pour suivre cette affaire au plus près, CAM a installé un bureau dans la cité phocéenne et a élaboré un projet de construction, à l’intérieur de la Zac d’Euroméditerranée, de quatre bâtiments emblématiques représentant au total 90.000 m² et 1.000 parkings, soit deux immeubles de logements de grande hauteur et deux autres de bureaux, dont une tour.

JPMorgan Asset Management et CAM ont déjà commencé à mettre en oeuvre leur plan de développement axé autour de trois principes directeurs:

• tout d'abord : faire des Docks le coeur d'Euroméditerranée en ouvrant le bâtiment sur la ville afin qu'il devienne, davantage encore, le "coeur battant" d'Euroméditerranée et le point de toutes les convergences. JPMorgan Asset Management et Constructa étudient ainsi plusieurs projets de refonte des accès de l'immeuble pour en faciliter l'entrée, de modification des signalétiques internes et externes, de mise en place de nouveaux moyens de communication (site internet, plaquettes…). Un habillage de lumière est également étudié afin de mettre en valeur, la nuit, la beauté des façades et signaler l'immeuble au loin.

• ensuite : projeter les Docks dans le XXIe siècle en les transformant pour qu'ils deviennent un immeuble up to date qui offrira à ses utilisateurs et à ses visiteurs des services de qualité et de standing. L'aménagement d'un véritable business center, avec salles de réunion, salles de visioconférence et auditorium, est ainsi à l'étude. Les différents audits techniques de l'immeuble conduits par Constructa vont permettre par ailleurs d'optimiser les coûts ainsi que d'engager un programme de travaux ambitieux destiné à élever le niveau de confort des occupants actuels et futurs. Prestations d'entretien, installations techniques (chauffage, climatisation...), performance énergétique, communications, décoration... toutes les solutions seront étudiées.

• enfin : donner vie aux Docks 24 heures sur 24, 7 jours sur 7. Les Docks sont d'abord un centre d'affaires, mais ils ne doivent pas ce cantonner à cette appellation. Aujourd'hui, leurs portes se ferment la nuit et le week-end. L'idée de Constructa est de faire vivre les Docks en permanence, par l'installation de magasins et de boutiques, de restaurants festifs, d'espaces de remise en forme, de salles de sport... En utilisant les rez-de-chaussée bien sûr, mais aussi les caves au cachet extraordinaire qui ont été oubliées lors la réhabilitation.

Créé en 1965 et présidé par Marc Pietri, Constructa est un groupe immobilier national et international implanté en France, en Suisse et aux États-Unis. Constructa France est organisé en trois filiales opérationnelles distinctes : Constructa Promotion (opérations de promotion immobilière de logements en Île-de-France et en région), Constructa Vente et Constructa Asset Management.

Source : communiqué de presse Agence Galivel & Associés
Crédit photos : Francis Habert