Urbanisme : le permis de construire ne peut être régularisé au titre de l'article L.600-5 du code de l'urbanisme si les travaux sont achevés (Cour administrative d'appel de Marseille)

Par arrêt n°14MA00072 rendu ce 13 novembre 2015, la Cour administrative d'appel de Marseille a confirmé une solution retenue par le Conseil d'Etat : un permis de construire objet d'un recours en annulation ne peut être régularisé par application de l'article L.600-5 du code de l'urbanisme, au moyen d'un permis de construire modificatif, que dans l'hypothèse où les travaux de construction ne sont pas achevés.

Pour mémoire, je vous propose la lecture de cette note relative aux différentes hypothèses de régularisation d'un permis de construire objet d'un recours en annulation et à l'arrêt rendu ce 1er octobre 2015 par le Conseil d'Etat.

L'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme dispose :

" Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations."

Au titre de cet article, le juge administratif peut autoriser la régularisation d'un permis de construire entrepris devant lui, au moyen d'un permis de construire modificatif.

Le Conseil d'Etat, par arrêt n°374338, du 1er octobre 2015, a récemment précisé que cette régularisation ne peut intervenir que lorsque les travaux de construire ne sont pas achevés. Il a ainsi mis un terme au débat sur l'existence possible de deux régimes de permis de construire modificatifs :

"2. Considérant que lorsque les éléments d'un projet de construction ou d'aménagement auraient pu faire l'objet d'autorisations distinctes, le juge de l'excès de pouvoir peut prononcer l'annulation partielle de l'arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux ; que les dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme lui permettent en outre de procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme qui n'aurait pas cette caractéristique, dans le cas où l'illégalité affectant une partie identifiable d'un projet de construction ou d'aménagement est susceptible d'être régularisée par un permis modificatif ; qu'il en résulte que, si l'application de ces dispositions n'est pas subordonnée à la condition que la partie du projet affectée par ce vice soit matériellement détachable du reste de ce projet, elle n'est possible que si la régularisation porte sur des éléments du projet pouvant faire l'objet d'un permis modificatif ; qu'un tel permis ne peut être délivré que si, d'une part, les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés - sans que la partie intéressée ait à établir devant le juge l'absence d'achèvement de la construction ou que celui-ci soit tenu de procéder à une mesure d'instruction en ce sens - et si, d'autre part, les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d'illégalité ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale ; qu'à ce titre, la seule circonstance que ces modifications portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu'elles fassent l'objet d'un permis modificatif".

A la suite du Conseil d'Etat, la Cour administrative d'appel de Marseille rejette la demande de régularisation d'un permis de construire au titre de l'article L.600-5 du code de l'urbanisme au motif que les travaux procédant du permis de construire annulé sont achevés :

"(...)un permis modificatif susceptible de régulariser le vice dont est entaché le permis de construire initial ne peut être délivré que si, d'une part, les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés - sans que la partie intéressée ait à établir devant le juge l'absence d'achèvement de la construction ou que celui-ci soit tenu de procéder à une mesure d'instruction en ce sens - et si, d'autre part, les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d'illégalité ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale".

Or, s'agissant du présent dossier, les travaux étaient achevés. La régularisation du permis de construire au titre de l'article L.600-5 du code de l'urbanisme n'est donc pas possible :

"Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment du rapport de visite d'inspection sus-évoqué, que la construction objet du permis de construire en litige est achevée ; que, dans ces conditions, les conclusions présentées par la commune de Torreilles et par la pétitionnaire, tendant à l'application des dispositions précitées, ne peuvent qu'être rejetées"

Cabinet Gossement Avocats