Analyse de Zug Estates (ZUGN:SWX)

Zug Estates Holding SA est une petite société immobilière suisse, née de la scission des activités immobilières du groupe industriel Metall Zug en 2012.

Elle se focalise sur la région zougoise et dispose d’un portefeuille immobilier évalué à un peu plus de 1.2 mia, pour une capitalisation boursière de 920 mio.

Le portefeuille de Zug Estates est très diversifié, avec notamment des immeubles d'habitation, des commerces de détail, des bureaux, des parkings ainsi que le domaine hôtels & gastronomie.

Le taux de vacance est tout simplement... le meilleur parmi toutes les sociétés immobilières cotées en Suisse! Il se montait à 1,4% en septembre 2017, contre 4.2% en été 2016 et 1.8% fin 2016!

Le grand projet actuel de Zug Estates est le développement du domaine « Suurstoffi » (« oxygène » en français) à Rotkreuz dans le canton de Zoug. Il sera terminé en 2020, mais les premières rentrées financières vont déjà débuter en 2018... Grâce à ce projet, la valeur du parc immobilier de Zug Estates va passer de 1.3 à 1.7 mia, soit 30% de plus qu’aujourd’hui!

Le rendement du dividende (1.3%) est très modeste, mais s’explique par le fait que Zug Estates investit actuellement massivement dans son expansion plutôt que de distribuer tous ses bénéfices aux actionnaires. C’est pourquoi le payout ratio est très faible (23%).

Le dividende présente l’avantage d’être pour l’instant non imposable, car versé à partir des réserves de capital. Enfin, le dividende a jusqu’à présent été augmenté d’environ 10% chaque année depuis la cotation en bourse en 2012.

Le % de fonds propres de 57% est tout bonnement exceptionnel pour une société immobilière! La rentabilité des fonds propres (ROE) est de 6.5%, une valeur convenable, mais qui devrait continuer de s’améliorer ces prochaines années avec l’aboutissement de son projet phare.

Ni le ratio cours-bénéfice (PER) ni le ratio cours-valeur comptable (PBR) ne sont vraiment appropriés pour valoriser les actions immobilières. La meilleure mesure est donnée par la VNI (valeur nette d’inventaire), en anglais NAV (net asset value).

A un cours actuel de 1835, la prime par rapport à la VNI (qui se situe à environ 1700 fr. par action) est de 8%, ce qui est très raisonnable en comparaison des autres valeurs immobilières suisses, et surtout en fonction des excellentes perspectives d’expansion.

Zug Estates croît très rapidement mais tout en maîtrisant parfaitement les risques. Lors de la cotation en bourse en 2012 (actions émises à 1180 fr.), le portefeuille immobilier se montait à 720 mio. Il a crû à plus de 1.2 mia fin 2017 et devrait atteindre 1.7 mia en 2020!

Étant donné la qualité de l’entreprise, son bilan de haut vol ainsi que l’expansion du parc immobilier en cours, une notation dépassant les 2600 fr. d’ici 2020 semble réaliste, voire inéluctable.

En résumé: un achat clair pour l’investisseur orienté valeur et croissance et qui sait porter son attention au-delà du dividende.