Analyse de Swiss Finance & Property Investment AG (SFPN:SWX)

La société immobilière zurichoise Swiss Finance & Property Investment (SFPI) a été fondée en 2001 et est présente dans toutes les régions de la Suisse, avec un accent particulier sur Zurich et Bâle.

Sa capitalisation boursière est de 320 mio (à peine plus que mon compte en banque 🙂 ) et son portefeuille immobilier évalué à 520 mio. SFPI a crû rapidement ces dernières années, puisque son portefeuille immobilier avait encore une valeur de 276 mio en 2012.

L’immobilier commercial représente deux tiers du portefeuille de la société. Le taux de vacance se montait à 4.5% mi 2017, contre 5.7% une année plus tôt, une valeur tout-à-fait correcte. Le ratio de fonds propres d’environ 46% est suffisant sans non plus casser la baraque.

La rentabilité des fonds propres (ROE) est passée de 5.5% en 2011 à 10.6% en 2017, une valeur comparable à celle d’Intershop et qui fait partie des plus élevées au niveau de l’immobilier suisse.

Les autres chiffres sont également impressionnants: Le bénéfice net a plus que triplé de 2011 à 2017 et le dividende augmenté de 50% dans le même laps de temps.

Le dividende est élevé (rendement actuel de 3.8%) pour un payout ratio très raisonnable qui tourne autour des 35%. Pour cette année, le dividende devrait être augmenté à 3.70 fr., ce qui représente un rendement de 3.9%. Le dividende présente en outre l’avantage d’être non imposable car versé à partir des réserves de capitaux.

Ni le ratio cours-bénéfice (PER) ni le ratio cours-valeur comptable (PBR) ne sont vraiment appropriés pour valoriser les actions immobilières. La meilleure mesure est donnée par la VNI (valeur nette d’inventaire), en anglais NAV (net asset value).

Au cours actuel de 94.50, la prime par rapport à la VNI (qui se situe à environ 92 fr. par action) est de moins de 3%, une valeur TRÈS raisonnable. A ce niveau, je suis acheteur.

Résumons: SFPI est une entreprise solide, dont l’action est plutôt bon marché, et qui offre un dividende élevé, exonéré d’impôts et croissant. Un placement idéal pour l’investisseur conservateur orienté revenu passif plutôt que gain en capital.

Je m’attends en effet à moyen / long terme à une croissance moins rapide de l’entreprise que celle observée ces dernières années, offrant à ses actionnaires un rendement correct mais pas extraordinaire: dans les 8 à 10% par année, dont environ la moitié provenant du dividende.