Liberer de la capacité d'endettement

L’immobilier : le seul investissement qui peut être effectué avec un levier

Il est certainement possible de créer de la richesse sans faire appel à un prêt de la banque,  ce qu’on appelle l’effet de levier, mais si l’investissement est le bon , c’est certainement une aide très précieuse. Comme les banques ne prêtent que pour créer une société ou investir dans l’immobilier, et non à juste titre pour investir sur les placements financiers, c’est bien dans ce domaine que ça se joue…

Or il est facile de saturer sa capacité d’endettement en ayant des biens immobiliers. Il y  a la résidence principale qui en général pèse lourd. Et ensuite, il est aussi possible d’avoir des investissement locatifs qui ne couvrent pas les mensualités du crédit. Ces biens sont bien profitables, c’est juste que sur le court terme, leur trésorerie est négative. Et donc si on veut rempiler, il faut trouver des moyens pour dégager des revenus supplémentaire ce qui n’est pas toujours facile.

Revendre un bien immobilier : l’occasion de réallouer son argent.

Je me trouve dans ce cas. j’ai deux logements en location. Un qui est presque intégralement remboursé, et l’autre qui ne dégage pas encore de cashflow positif.  Avec ma résidence principale et mes dépenses courantes, il est difficile de rempiler. Toutefois, je souhaite vendre mon bien locatif quasiment remboursé qui est situé dans le 12eme à Paris. Je souhaite le vendre car si il m’apporte un flux de trésorerie positif, ce flux est trop petit par rapport à la valeur acquise par le bien, Le rendement est trop bas. Qui plus est, je souhaite augmenter la part des placements financiers dans mon allocation d’actif. En effet en ce moment tout mon patrimoine est dans l’immobilier , mais en 2019 ou 2020, si le marché a baissé, je souhaite réorienté mon capital vers les actions.

Seulement, si je vends ce bien, ma capacité d’endettement va baisser, pas augmenter. Je récupérerai une somme liquide très importante, mais mon banquier considérera que mes revenus seront amputés des loyers nets que je percevais précédemment. Ce qui donc m’empêche de m’endetter à nouveau.

Ce qui fait qu’après la vente, j’aurais deux options : rembourser mes crédits existants pour réduire mes mensualités ou faire un prêt in-fine (voir par exemple la calculatrice d’empruntis sur le prêt in fine, et les articles de mes collégues bloggers sur le sujet).

Rembourser mes crédits existants ou moduler à la hausse la durée de mes prêts va réduire mes mensualités, et réduire mes risques financiers. Mais elle a pour désavantage d’être peu rentable. Rembourser un prêt à 2% ou 1.5%, c’est considérer que l’argent dont on dispose maintenant est mieux placé dans le remboursement que sur un support financier. Si j’étais incapable de trouver un placement financier qui rapporte 2%, alors il serait financièrement intéressant de rembourser mes dettes. Mais on trouve plein de placements qui rapporte plus que 2%. Rembourser un prêt est donc dans la plupart des cas un mauvais calcul, mais offre un gain en trésorerie et en réduction des risques.

L’autre option, c’est le crédit in-fine. Je nantis une assurance vie avec mon capital, je ne paye que les intérêts de mon prêt pendant toute sa durée. A la fin du prêt, je rembourse le capital. Plus mon capital est élevé, plus je peux emprunter une grosse somme avec des intérêts réduits. En prenant un exemple , Si j’ai 100 000 euros, je peux en emprunter 200 000 euros à 1.9% pour acheter un  bien qui me rapportera 800 euros de loyers. Je ne paye que 320 euros de mensualité, et je perçois un loyer de 800 euros. Mon capital est investi sur des placements financiers pendant ce temps-là. Donc je contrebalance mon investissement immobilier par un investissement financier, ce qui m’assure une diversification.

Le crédit in-fine à deux inconvénients par rapport au remboursement de crédit. D’abord les crédits in-fine sont plus chers (taux et calcul des intérêts plus élevés). Ensuite ils sont plus risqués. On ajoute les risques financiers (perdre de l’argent sur le nantissement et ne pas pouvoir rembourser le principal) au risques immobiliers, et on perd en liquidité par rapport à une épargne simple.

En fait, chaque option à ses avantages et inconvénients. Ce qui apparaît nécessaire, c’est de réduire les risques personnels. En effet qui peut garantir sur le long-terme qu’il sera toujours employé, et qu’il n’aura pas de baisse de salaire à subir. Dans le privé, c’est impossible. Et en même temps, le crédit-in –fine à un net avantage si on souhaite investir dans l’immobilier tout en gardant ses placements.

Je pense au final que je combinerai les différentes solutions quand j’aurais récupéré le capital de mon logement locatif. Je garderai une partie en épargne placée sur des ETFS en assurance vie. Je réinvestirai sur l’immobilier avec mon crédit in fine ce qui me permettra de compenser la perte de mes loyers. Et potentiellement, je rallongerai la durée de mon crédit locatif existant pour en réduire les mensualités.